Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 сентября 2010 г. по делу N А32-31278/2009 Суд удовлетворил требования прокуратуры и признал недействительным зарегистрированное обременение права по договору аренды земельного участка, заключенному между учреждением и обществом, поскольку обременение права собственности РФ на земельный участок в виде аренды зарегистрированного в реестре по ничтожной сделке, не порождающей правовых последствий, признается отсутствующим (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 28 сентября 2010 г. по делу N А32-31278/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 сентября 2010 г.

Первый заместитель прокурора Краснодарского края - прокурор города Сочи (далее - прокуратура) обратился в арбитражный суд в интересах Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ноябрь" (далее - общество), федеральному государственному учреждению "Сочинский национальный парк" (далее - учреждение), Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю о признании недействительным (ничтожным) заключенного учреждением и обществом договора от 06.02.2007 N 9/42 аренды земельного участка (кадастровый номер 23:49:00 00 000:0018/004, площадь 2,1 га), расположенного в квартале 87, выделах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13,15,16 Мацестинского лесничества ФГУ "Сочинский национальный парк" (далее - договор аренды от 06.02.2007); признании недействительным зарегистрированного 13.06.2007 обременения права по договору аренды; применении последствий недействительности сделки, путем обязания общество возвратить учреждению спорный земельный участок.

Решением от 22.01.2010, требования прокуратуры удовлетворены частично, признан недействительным договор аренды земельного участка от 06.02.2007, применены последствия недействительности сделки в виде обязания возвратить спорный земельный участок, в остальной части исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что оспариваемый договор заключен с нарушением пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, установившего запрет на распоряжение земельными участками, находящимися на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2010 решение от 22.01.2010 отменено в части отказа в иске о признании недействительным обременения права на земельный участок, зарегистрированного на основании договора аренды от 06.02.2007. По делу в данной части принят новый судебный акт, которым признано отсутствующим обременение права на спорный земельный участок, в иске к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Постановление апелляционного суда мотивировано тем, что договор аренды от 06.02.2007 не соответствует требованиям статьи 125, статьи 209, пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным. Однако на основании данного договора обременение права собственности Российской Федерации на земельный участок в виде аренды зарегистрировано в реестре по ничтожной сделке, не порождающей правовых последствий. Апелляционным судом признано отсутствующим обременение спорного земельного участка правом аренды. Довод ответчиков о том, что договор заключен в результате проведения торгов, которые в установленном порядке не оспорены, отклонен, поскольку проведение торгов не способно исцелить сделку, заключенную с нарушением закона. Довод о том, что срок исковой давности для оспаривания договора истцом попущен, также отклонен ввиду ничтожности договора.

В кассационных жалобах общество и учреждение просят судебные акты отменить и в иске отказать. По мнению заявителей, удовлетворение иска не влечет восстановление чьих-либо прав. Заявители жалоб полагают, что суды не учли, что при передаче участка в аренду учреждение обладало соответствующими полномочиями на основании статьи 17 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Федеральный закон N 33-ФЗ) и постановления Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 N 926. В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации к отношениям по охране и использованию особо охраняемых природных территорий применяется Федеральный закон N 33-ФЗ, устанавливающий специальные правила по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, поэтому ссылка судов на нарушение требований статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации неправомерна. Учреждение и общество считают, что судами фактически рассмотрен спор о компетенции, поскольку требование прокуратуры направлено на определение полномочий учреждения и территориального управления по распоряжению участком в спорный период. Сделка совершена на торгах, является оспоримой, в отношении такой сделки применяется срок исковой давности, предусмотренный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, договор аренды прошел процедуру государственной регистрации, что исключает возможность его несоответствия закону.

Общество указывает, что судами допущена ошибка в указании площади земельного участка.

Прокуратура просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационных жалобах, выслушав представителя прокуратуры, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы учреждения и общества удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 06.02.2007 учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 9/42, по условиям которого обществу во временное пользование сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 21 г.а (2,1 га), с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0018/004, расположенный в квартале 87, выделах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 15, 16 Мацестинского лесничества ФГУП "Сочинский национальный парк".

В договоре аренды указана площадь передаваемого в аренду земельного участка 2,1 га (т. 1 л. д. 10 - 15). Между тем согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка правом аренды ООО "Ноябрь" обременен земельный участок федеральной собственности площадью 21 га (т.1, л.д. 18).

Договор аренды земельного участка 13.06.2007 зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество.

Полагая, что учреждение неправомерно распорядилось спорным земельным участком, прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к правильному выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 06.02.2007 как не соответствующего пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214, статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 9, пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 12 Федерального закона N 33-ФЗ национальные парки являются природоохранными, эколого-просветительскими и научно-исследовательскими учреждениями, территории (акватории) которых включают в себя природные комплексы и объекты, имеющие особую экологическую, историческую и эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских, научных и культурных целях и для регулируемого туризма. Земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территории национальных парков, предоставляются в пользование (владение) национальным паркам на правах, предусмотренных федеральными законами.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 11 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что спорный земельный участок предоставлен учреждению в постоянное (бессрочное) пользование и входит в состав особо охраняемой природной территории (национального парка).

Право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам предоставлялось статьей 17 Федерального закона N 33-ФЗ. После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25 октября 2001 года) национальные парки такое право утратили, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Кодекса).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду обществу для строительства объектов.

Пунктом 2 статьи 167 Кодекса предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При указанных обстоятельствах суды правомерно сделали вывод о ничтожности договора аренды от 06.02.2007 N 9/44, как не соответствующего пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214, статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 9, пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также обоснованно удовлетворили требование прокуратуры о применении последствий недействительности сделки путем возврата спорного земельного участка, полученного по недействительному (ничтожному) договору.

Доводы общества и учреждения о необходимости применения к спорным правоотношениям постановления Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 N 926 подлежит отклонению, поскольку статьей 6 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации. Положения указанного постановления Правительства Российской Федерации, предусматривающие возможность передачи земель национальных парков в аренду их дирекциями, не подлежат применению к спорным правоотношениям как противоречащие императивному запрету на распоряжение земельными участками субъектам права постоянного (бессрочного) пользования, установленному статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заключение спорной сделки на торгах не лишает истца возможности оспаривать ее со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится следующее разъяснение. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение суда о признании сделки недействительной, которым применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в государственный реестр. В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Требования прокуратуры о признании недействительным зарегистрированного 13.06.2007 обременения земельного участка правом его аренды по договору от 06.02.2007 направлены на признание обременения отсутствующим, удовлетворены судом апелляционной инстанции в соответствии с указанными выше разъяснениями.

Ссылка общества на допущение судами ошибки в указании площади земельного участка не принимается, поскольку названное обстоятельство правового значения для рассмотрения спора не имеет, не повлекло принятие неправильного судебного акта.

Уточнение площади земельного участка может быть произведено судами первой и апелляционной инстанций в порядке, предусмотренном статьей 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем разъяснения по ходатайству участвующих в деле лиц судебных актов.

В соответствии со статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части и принял по делу новый судебный акт. Следовательно, предметом рассмотрения суда кассационной инстанции является апелляционное постановление.

Нарушения норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2010 по делу N А32-31278/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.