Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 ноября 2010 г. по делу N А32-31318/2009 Суд кассационной инстанции направил дело об отказе в признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка на новое рассмотрение, поскольку судами первой и апелляционной инстанций оставлены без внимания обстоятельства, имеющие существенное значение для дела (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 1 ноября 2010 г. по делу N А32-31318/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 ноября 2010 г.

Первый заместитель прокурора Краснодарского края - прокурор города Сочи в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "Центр отдыха "Мацеста"" (далее - общество), ФГУ "Сочинский национальный парк" (далее - национальный парк), Управлению федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (правопреемник - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; далее - регистрационная служба) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 21.06.2006 N 10/3 площадью 0,6050 га, состоящего из трех частей, с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0017, расположенного в квартале 31, выдел 18, 19, 20, 29, 30 Кудептинского лесничества ГУ "Сочинский национальный парк" (далее - спорный земельный участок), заключенный национальным парком и обществом;

- признать недействительным зарегистрированное 13.10.2006 обременение права по договору аренды от 21.06.2006, заключенному национальным парком и обществом;

- применить последствия недействительности сделки, обязав общество возвратить национальному парку спорный земельный участок.

Исковое заявление мотивировано тем, что договор аренды заключен со стороны национального парка, не уполномоченного на распоряжение спорным земельным участком.

Решением от 02.03.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2010, в иске отказано в связи с истечением срока исковой давности.

В кассационной жалобе прокурор просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы полагает обжалуемые судебные акты незаконными, поскольку суды неправильно определили начало течения срока исковой давности. В силу статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В соответствии с пунктом 4.1.4 договора общество обязано приступить к освоению спорного земельного участка либо его использованию по целевому назначению только после государственной регистрации названного договора в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор аренды спорного участка зарегистрирован в регистрационной службе 13.10.2006. Таким образом, стороны по договору самостоятельно определили сроки начала исполнения договора аренды, т. е. с момента государственной регистрации договора аренды. При обращении прокурора с иском 26.08.2009 в Арбитражный суд Краснодарского края трехлетний срок исковой давности по требованию о признании данной сделки недействительной не истек. Кроме того, договор аренды не предусматривает заключение между сторонами акта приема-передачи спорного земельного участка, а определяет начало исполнения договора с момента его государственной регистрации. До момента регистрации договор не считался заключенным, право собственности Российской Федерации не было обременено арендой, сделка не могла исполняться, в связи с чем не могло начаться и течение срока исковой давности.

Отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель прокурора поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты и удовлетворить исковые требования прокурора.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя прокурора, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 21.06.2006 национальный парк и общество заключили договор аренды спорного земельного участка. Разрешенными видами деятельности на указанном участке сторонами определены обустройство и эксплуатация пункта питания и базы отдыха.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Прокурор, ссылаясь на отсутствие у национального парка полномочий по предоставлению спорного земельного участка в аренду, обратился с иском в арбитражный суд.

Суды установили, что земли национального парка отнесены к объектам федеральной собственности, предоставлены ему на праве постоянного (бессрочного) пользования в силу прямого указания закона (часть 4 статьи 27 и статья 95 Земельного кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пунктом 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суды указали, что на момент заключения спорного договора аренды вступил в действие Земельный кодекс Российской Федерации (30.10.2001), поэтому национальный парк, владеющий спорным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться им, передавая его в аренду. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принятии уполномоченным федеральным органом исполнительной власти специального распорядительного акта о передаче спорного участка в аренду обществу либо о последующем одобрении данной сделки.

При указанных обстоятельствах суды признали договор аренды от 21.06.2006 ничтожным, так как он не соответствует пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214, статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем нормами гражданского законодательства установлены сроки исковой давности для оспаривания сделок, которые подлежат применению в арбитражном суде по заявлению участвующих в деле лиц. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Национальный парк заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности, полагая, что исчисление этого срока надлежит производить с момента начала исполнения ничтожной сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно названной норме (в редакции, действовавшей на момент обращения прокурора с настоящим иском в арбитражный суд) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение данного срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

При рассмотрении спора судебные инстанции пришли к выводу, что начало исполнения сделки (внесение обществом задатка за участие в торгах 06.06.2006) подтверждено материалами дела, поэтому срок исковой давности по требованию прокурора пропущен.

Между тем судами не учтено следующее.

Из материалов дела следует, что договор аренды спорного земельного участка заключен посредством проведения торгов.

По смыслу пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" заключение посредством торгов договора, предусматривающего распоряжение имуществом, изъятым из оборота, влечет ничтожность этого договора независимо от оспаривания торгов и правил их проведения. Следовательно, заключение арендной сделки на торгах не лишает истца возможности оспаривать ее со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такой вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии со статьями 389, 391, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, предоставленного на 49 лет, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

При этом течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки не может начинаться ранее, чем сделка считается заключенной, поскольку в отношении договора, который не может считаться заключенным, в случае совершения сторонами предусмотренных этим договором действий не может быть поставлен вопрос о применении последствий недействительности сделки, а для приведения сторон в первоначальное положение подлежат применению иные правовые механизмы.

Регистрация перехода права собственности свидетельствует о создании соответствующих правовых последствий сделки, а именно, приобретении имущественных прав.

В данном случае, зарегистрировав в установленном законом порядке договор аренды, стороны подтвердили свое волеизъявление на передачу соответствующих имущественных прав.

Таким образом, вывод судов о том, что прокурор пропустил трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, противоречит пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации. Приобретение права на заключение договора аренды земельного участка посредством участия в торгах представляет собой не действие по исполнению договора, поскольку направлено на его заключение.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки установлено специальное правило определения начала течения срока исковой давности, который начинает течь с момента, когда началось исполнение сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3.1.1 договора аренды спорного земельного участка арендодатель - национальный парк обязался обеспечить арендатору - обществу свободный доступ к земельному участку не позднее 10 дней с момента государственной регистрации договора.

Судом установлено, что договор аренды зарегистрирован 13.10.2006, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Кроме того, пункт 3 выписки из протокола N 14 заседания конкурсной комиссии по предоставлению в аренду земельных участков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории ГУ "Сочинский национальный парк" устанавливает порядок, при котором победитель торгов (общество) может приступить к пользованию спорным участком только после регистрации права аренды в соответствующем регистрирующем органе.

Нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают возмездный характер арендных правоотношений. Пункт 6.6 договора аренды определяет порядок внесения обществом арендной платы - ежеквартально до истечения пятого числа следующего квартала. В материалы дела представлены доказательства внесения обществом арендных платежей, начиная с первого квартала 2007 года.

Выводы судов о том, что исполнение сделки началось в 2006 году со ссылкой на копию квитанции от 06.06.2006 о внесении обществом задатка на участие в торгах в размере 3859 рублей, который в случае победы на торгах засчитывается в счет арендной платы, сделаны без учета условий Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 N 926.

Указанные обстоятельства, имеющие в данном случае существенное значение для дела, оставлены судебными инстанциями без внимания.

Ошибочное определение начала течения срока исковой давности послужило причиной неверных выводов о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований, в связи с чем обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными. С учетом изложенного решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, исследовать все доказательства, представленные сторонами, и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.03.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2010 по делу N А32-31318/2009 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.