Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2010 г. по делу N А32-51068/2009 Суд удовлетворил требования истца о признании недействительными постановления главы администрации о предоставлении в аренду земельного участка, а также договора аренды спорного участка, заключенного ответчиком и обществом, поскольку материалами дела установлено, что заключение спорного договора состоялось без учета законного интереса истца в приобретении права аренды земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 29 ноября 2010 г. по делу N А32-51068/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 ноября 2010 г.

ООО "Рыбколхоз "Голубицкий"" (далее - рыбколхоз) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Темрюкский район (далее - администрация) о признании недействительными постановления главы муниципального образования Темрюкский район от 27.08.2008 N 2498 "О предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Темрюкский район, станица Голубицкая (в районе бывшей базы отдыха "Дружба") для строительства базы отдыха на 1100 мест", а также договора аренды от 27.08.2008 N 3000003839 земельного участка на территории базы отдыха "Дружба", заключенного администрацией с ООО "ЭКО-Стар" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010, заявленные требования удовлетворены. Суды признали недействительными постановление главы муниципального образования Темрюкский район от 27.08.2008 N 2498 и договор аренды от 27.08.2008 N 3000003839 земельного участка площадью 49 954 кв. м с кадастровым номером 23:30:0401001:181. Судебные акты мотивированы тем, что спорный земельный участок предоставлен обществу в порядке процедуры предварительного согласования места размещения объекта. Между тем органы местного самоуправления не информировали местное население в порядке пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации о возможном предоставлении земельных участков для строительства. Истцом доказано фактическое использование части земельного участка в соответствии с договорами от 03.05.2007 N 33, от 14.04.2008 N 18. Обществом эксплуатируется на спорном земельном участке база отдыха "Дружба". Общество является потенциальным приобретателем земельного участка, используемого под базу отдыха. Договор аренды земельного участка от 27.08.2008 N 3000003839 признан судом ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, считая их незаконными. Жалоба мотивирована следующим. Суд не привлек к участию в деле Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, которое проводило регистрацию договора аренды от 27.08.2008 N 3000003839. Признание данного договора недействительным затрагивает права и законные интересы указанного органа. Фактически заявитель пользовался спорным земельным участком незаконно. Договоры о социально-экономическом сотрудничестве от 03.05.2007 и 14.04.2008 не предоставляют права пользования спорным земельным участком. Суды неправомерно установили, что оплата земельного налога подтверждает наличие у рыбколхоза права пользования земельным участком, поскольку из ответа Инспекции Федеральной налоговой службы по Темрюкскому району Краснодарского края от 12.11.2008 N 05-03/06756 следует, что в Едином реестре налогоплательщиков отсутствует информация о принадлежности заявителю земельного участка. Выводы суда о приоритетном праве заявителя на заключение с ним договора аренды земельного участка не соответствуют закону. Информирование коммерческих организаций о предоставлении земельных участков в аренду является правом, а не обязанностью органов местного самоуправления. По мнению администрации, предоставление спорного участка на торгах противоречит Земельному кодексу Российской Федерации, поскольку спорный участок предоставлялся с предварительным согласованием места размещения объекта в аренду.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Администрация направила в суд ходатайство об отложении судебного заседании в связи с невозможностью обеспечить явку в суд представителя ввиду его занятости.

В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Заявленное ходатайство суд считает необоснованным, поскольку участие представителя администрации в судебном заседании районного суда не исключает возможности представления интересов в суде кассационной инстанции другим представителя.

В судебном заседании представитель рыбколхоза возражал против принятия доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя рыбколхоза, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Рыбколхоз приобрел по договору купли-продажи от 20.12.2002 базу отдыха, находящуюся по адресу: станица Голубицкая, Темрюкский район, база отдыха "Дружба", состоящую из домиков (т. 1, л. д. 13). По акту приема-передачи общество получило 5 летних домиков в станице Голубицкой Темрюкского района, входящих в базу отдыха "Дружба" (т. 1, л. д. 15). Согласно письму ФГУП "Крайтехинвентаризация" по Темрюкскому району от 17.12.2008 на земельном участке базы отдыха "Дружба" расположены восемь летних домиков рыбколхоза (т. 1, л. д. 16).

В 1998 году рыбколхоз, являясь обособленным подразделением предприятия "Мострансгаз" РАО "Газпром", обращался к главе администрации с заявлением о согласовании вопроса выделения земельного участка для эксплуатации базы отдыха "Дружба" (т. 1, л. д. 31). По заказу рыбколхоза Управлением архитектуры и градостроительства администрации Темрюкского района подготовлено градостроительное обоснование проектирования базы отдыха "Дружба" в станице Голубицкой (т. 1, л. д. 28).

Эксплуатация истцом спорного земельного участка в целях размещения базы отдыха подтверждается представленными в материалы дела договорами экономического сотрудничества от 05.12.2000, социально-экономического сотрудничества от 03.05.2007, от 14.04.2008 N 18. Из данных документов видно, что администрация не только знала о функционировании базы отдыха рыбколхоза "Голубицкий", но и выделила ему территорию площадью 5,0 га для эксплуатации и обслуживания базы отдыха "Дружба", с рассмотрением администрацией вопроса согласования выделения земельного участка на комиссии по размещению производительных сил в районе с передачей заключения в краевую комиссию (пункт 3.2 договора от 05.12.2000).

27 мая 2008 года в администрацию поступило заявление рыбколхоза о согласовании реконструкции базы отдыха "Дружба" в станице Голубицкой, расположенной на побережье Азовского моря, площадью 16 093 кв. м (т. 1, л. д. 17). В связи с данным заявлением общества администрация обратилась к начальнику архитектурно-градостроительного отдела с поручением подготовить заключение о возможности размещения указанного объекта, однако письмом от 17.07.2008 отозвала данное поручение (т. 1, л. д. 18).

В соответствии с актом от 21.07.2008 о выборе земельного участка (трассы) для строительства базы отдыха на 1100 мест в станице Голубицкой (в районе бывшей базы отдыха "Дружба") по заказу общества комиссия по выбору земельных участков определила земельный участок общей площадью 49 600 кв. м, находящийся в ведении администрации Голубицкого сельского поселения (т. 1, л. д. 51).

Постановлением главы муниципального образования Темрюкский район от 21.08.2008 N 2433 обществу предварительно согласовано строительство базы отдыха на земельном участке, расположенном по адресу: Темрюкский район, станица Голубицкая (в районе бывшей базы отдыха "Дружба"), ориентировочной площадью 49 600 кв. м, а также утвержден акт выбора земельного участка от 21.07.2008 (т. 1, л. д. 51).

26 августа 2008 года общество обратилось к главе муниципального образования Темрюкский район с заявлением о предоставлении в аренду на 10 лет спорного земельного участка.

Постановлением главы муниципального образования Темрюкский район от 27.08.2008 N 2498 обществу предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 49 594 кв. м с кадастровым номером 23:30:0401001:181, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: Темрюкский район, ст. Голубицкая (в районе бывшей базы отдыха "Дружба"), для строительства базы отдыха на 1100 мест (т. 1, л. д. 11).

В отношении указанного земельного участка заключен договор аренды от 27.08.2008 N 3000003839 между муниципальным образованием Темрюкский район и обществом сроком до 27.08.2018, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 16.10.2008 (т. 1, л. д. 60).

Рыбколхоз, полагая, что решение о предоставлении земельного участка в аренду нарушает его права, обратился в суд.

Апелляционный суд правомерно установил, что предоставление данной территории в аренду обществу для целей капитального строительства исключает для рыбколхоза возможность приобретения в последующем земельного участка, в течение длительного времени используемого обществом для организации базы отдыха.

В силу статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны судом незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному правовому акту и нарушения ими гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков для строительства установлен статьей 30 Кодекса, согласно пункту 1 которой предоставление земельных участков для строительства из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов или без предварительного согласования.

В силу пункта 3 статьи 31 Кодекса орган местного самоуправления информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. По смыслу указанной нормы информирование направлено не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на земельный участок.

При разрешении спора суды установили, что порядок предоставления земельного участка для строительства соблюден не был. Доказательства информирования администрацией населения о возможном или предстоящем предоставлении спорного земельного участка для строительства отсутствуют.

При наличии двух конкурирующих притязаний в отношении земель, занятых базой отдыха "Дружба", наделение заинтересованного лица правом аренды земельного участка должно было осуществляться исключительно по результатам торгов, обеспечивающих претендентам равные условия приобретения права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Предоставление спорного земельного участка в порядке процедуры предварительного согласования места размещения объекта не исключает проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка при наличии двух заявок о его предоставлении, поступивших до принятия постановления от 21.08.2008 N 2433 о предварительном согласовании обществом места строительства базы отдыха.

При наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды земельного участка выставляется на торги. Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Кодекса, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов. Между тем целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Суды правомерно указали на отсутствие у общества исключительного права на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов.

Заключение договора аренды от 27.08.2008 N 3000003839 состоялось без учета законного интереса рыбколхоза в приобретении права аренды земельного участка, расположенного в районе базы отдыха "Дружба", в течение длительного времени использовавшегося указанным обществом для размещения базы отдыха. Поскольку при заключении указанного договора нарушены императивные нормы земельного законодательства, он правомерно признан судами ничтожным в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию заинтересованного лица.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка.

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 по делу N А32-51068/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.