Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 декабря 2010 г. по делу N А53-14887/2009 Суд направил дело о понуждении ответчика к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении жилых помещений на новое рассмотрение, поскольку судебными инстанциями не были исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 1 декабря 2010 г. по делу N А53-14887/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 ноября 2011 г. N Ф08-6709/11 по делу N А53-14887/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 1 декабря 2010 г.

ЗАО "Жилдорипотека" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Южная электрическая компания" (далее - компания) о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении 57 жилых помещений, расположенных в 18-этажном 112-квартирном жилом доме со встроенными объектами и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ленина, 105 г. (балка Безымянная), ранее оплаченных по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 22.03.2007 N 03-СД/19 "СК" в сумме 96 186 741 рубль (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Определением от 13.10.2009 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А53-14886/2009.

Определением от 15.04.2010 производство по делу возобновлено.

Определением от 02.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Постыл Н.Ю., Глущенко А.С., Вязьмина С.Ю., Пискова С.В., Гомельский Л.Р., Алескеров Р.Р., Полывян А.С., Шевченко Т.О.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.07.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что на момент рассмотрения спора имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора, поскольку в отношении части жилых помещений, указанных в договоре инвестирования строительства, заключены договоры участия в долевом строительстве с физическими лицами. Удовлетворение исковых требований нарушит зарегистрированное в установленном порядке право на объекты долевого строительства физических лиц. Доказательств оспаривания договоров участия в долевом строительстве на спорные помещения истцом не представлено. Апелляционный суд также указал, что условие пункта 6.2 договора инвестирования строительства объекта недвижимости не может быть исполнено, поскольку предмет договора в настоящее время в том виде, в котором его согласовали стороны, отсутствует. Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности изменения судом условий договора, в зависимости от каких-либо обстоятельств, договор может быть заключен только на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление в части отказа в понуждении ответчика заключить договор участия в долевом строительстве на 47 квартир, в данной части требования истца удовлетворить. Заявитель указывает, что спорный договор инвестирования строительства объекта недвижимости является сделкой под условием и на него не распространяются нормы о предварительном договоре, поэтому суд вправе частично удовлетворить требования истца. Суды не дали правовую оценку действиям компании по заключению договоров участия в долевом строительстве в отношении 10 квартир, входящих в состав 57 квартир, подлежащих передаче обществу. Намеренные действия ответчика по повторному обременению квартир, которые должны являться предметом договора участия в долевом строительстве, правами третьих лиц, не могут служить основанием для отказа в защите прав истца путем понуждения ответчика к заключению договора участия в долевом строительстве на оставшиеся квартиры.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в жалобе. Представитель компании просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество и компания заключили договор от 22.03.2007 N 03-СД/19"СК", по которому инвестор обязался осуществить инвестирование строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, находящегося по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, Балка Безымянная на условиях, установленных договором, а компания обязалась в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 57 жилых помещений (квартир) в объекте общей площадью 3647,54 кв. м и площадью с учетом балконов и лоджий 3843,39 кв. м (т. 1, л. д. 13 - 16). Перечень квартир и их характеристики, включая их проектные номера, общую площадь и месторасположение в объекте, указаны в приложении N 1 к договору (т. 1, л. д. 17 - 18). Перечень отделочных работ, которые должны быть выполнены в квартирах, и установленного оборудования определен сторонами в приложении N 2 к договору (т. 1, л. д. 19).

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок ввода в эксплуатацию - 4 квартал 2008 года. Инвестирование строительства является основанием возникновения (с момента государственной регистрации) права собственности инвестора на полученные квартиры (пункт 1.5 договора).

В пункте 2.1 договора установлено, что общая сумма, уплачиваемая инвестором компании в счет инвестирования строительства объекта, составляет 96 186 741 рубль. Указанная сумма инвестиций включает в себя все затраты и расходы компании, связанные с проектированием и строительством объекта, вводом его в эксплуатацию, развитием социальной и инженерной инфраструктуры, подключением объекта к инженерным сетям, исполнением иных обязательств ответчика перед органами местного самоуправления, а также компенсацию расходов компании по приобретению земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта, включая оплату арендной платы или земельного налога (пункт 2.2 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами с приложением печатей и действует до исполнения ими всех его условий (пункт 5.1 договора).

В случае оформления ответчиком права аренды или права собственности на земельный участок, на котором ведется строительство объекта, стороны обязуются заключить договор долевого участия в строительстве в объеме, предусмотренном настоящим договором (пункт 6.2 договора).

Во исполнение условий договора общество перечислило компании 96 186 741 рубль, что подтверждается платежными поручениями и не оспаривается сторонами (т. 1, л. д. 49 - 66).

Общество 05.02.2008 обратилось к компании с требованием заключить договор долевого участия в строительстве (т. 1, л. д. 47, 48). В связи с отказом ответчика заключить договор, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что условия пункта 6.2 инвестиционного договора соответствуют статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а само соглашение является предварительным договором. Однако данное условие не может быть исполнено, поскольку предмет договора в настоящее время в том виде, в котором его согласовали стороны, отсутствует. Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности изменения судом условий договора, в зависимости от каких-либо обстоятельств; договор может быть заключен только на условиях, предусмотренных в предварительном договоре.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем окончательный договор и заключается сторонами ради получения в будущем выгоды или достижения какой-либо цели.

Заключение предварительного договора подчиняется общему для договоров порядку. Предварительный договор признается заключенным с того момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (статья 432 Кодекса). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которого названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика.

В пункте 6.2 договора инвестирования строительства объекта стороны предусмотрели заключение договора участия в долевом строительстве в будущем в объеме, предусмотренном настоящим договором. Согласно пункту 1.2 договора инвестор обязался осуществить инвестирование строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, находящегося по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, Балка Безымянная на условиях, установленных договором. Компания обязалась в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 57 жилых помещений (квартир) в объекте общей площадью 3647,54 кв. м и площадью с учетом балконов и лоджий 3843,39 кв. м.

Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что в настоящий момент предмет договора участия в долевом строительстве в том виде, в котором его согласовали стороны, отсутствует, неправомерен, поскольку предмет договора - создание объекта долевого строительства, остался неизменным. Суды правильно указали, что в отношении десяти квартир, по которым заключены договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами, возникли препятствия для включения их в перечень объектов долевого строительства. Однако суды не обосновали невозможность заключения договора в отношении оставшихся 47 квартир, не дали оценку действиям ответчика по заключению договоров участия в долевом строительстве в отношении 10 квартир, входящих в состав 57 квартир, подлежащих передаче истцу по условиям договора инвестирования.

Отказывая в иске, суды не учли, что в соответствии с договором инвестирования стороны согласовали все существенные условия подлежащего заключению договора участия в долевом строительстве. Действия компании по повторному обременению части квартир, которые являются предметом договора участия в долевом строительстве, правами третьих лиц, не могут служить основанием для отказа в защите прав общества путем понуждения к заключению договора участия в долевом строительстве в отношении оставшихся квартир.

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, как принятые по неполно исследованным фактическим обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует установить, имеется ли возможность заключить договор участия в долевом строительстве на условиях, которые предлагает общество, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.07.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 по делу N А53-14887/2009 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.