Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 ноября 2009 г. по делу N А63-21187/2008 Дело об обязании осуществить снос самовольно возведенного строения направлено на новое рассмотрение, поскольку имеющие значение для дела обстоятельства не исследованы, оценка дана не всем представленным в дело доказательствам (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 17 ноября 2009 г. по делу N А63-21187/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2009 г.

Администрация г. Пятигорска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к предпринимателю Христостомову А.Ф. (далее - предприниматель) об обязании осуществить снос самовольно возведенного строения - объекта незавершенного строительством кафе "Интернет" 28% готовности, расположенного по адресу: г. Пятигорск, в районе улиц Панагюриште и Орджоникидзе, приведении земельного участка в первоначальное состояние. Иск мотивирован указанием, что объект недвижимости не соответствует утвержденной проектной документации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Пятигорска (далее - управление), Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска (далее - УИО г. Пятигорска) и ООО "Парк-М" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.06.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку за ответчиком в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости, что порождает право на земельный участок. Администрация не доказала, что частичное изменение незавершенного строительством объекта затрагивает конструктивные и другие характеристики, нарушает права третьих лиц и превышает предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции). Кроме того, фундамент спорного строения первоначально возведен не ответчиком, а обществом в установленном законом порядке, с соблюдением всех необходимых строительных норм.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 решение от 29.06.2009 отменено. Апелляционный суд обязал предпринимателя осуществить снос объекта - незавершенного строительством кафе "Интернет" 28% степени готовности, расположенного по указанному в иске адресу, привести земельный участок в первоначальное состояние. Суд исходил из того, что приобретенный предпринимателем объект недвижимости в первоначальном состоянии не существует, а изменения параметров объекта произведены без получения на это необходимых разрешений. Кроме того, апелляционный суд указал, что разрешительная документация обществу (первоначальный застройщик) выдана с нарушениями требований закона. Объект недвижимости суд признал самовольной постройкой.

В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление отменить, решение от 29.06.2009 оставить в силе. Заявитель указывает, что у администрации не имелось оснований для обращения с требованиями о сносе строения, поскольку место размещения здания кафе соответствует утвержденному генеральному плану застройки города. Спорный объект незавершенного строительства построен в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, при соблюдении всех требований прежним собственником - обществом. Администрация не представила доказательств нарушения градостроительных норм, норм СНИП либо прав и законных интересов граждан. Факт создания угрозы жизни и здоровью граждан в связи со строительством объекта не установлен. Представители истца в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

ООО "Парк-М" полагает, что оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется, в связи с чем просит кассационную жалобу предпринимателя удовлетворить.

Администрация и УИО г. Пятигорска просят оставить кассационную жалобу без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Представитель администрации пояснил, что ненормативный акт об отведении земельного участка обществу отменен, земельный участок предпринимателем для использования недвижимости не сформирован, поэтому объект является самовольной постройкой. Кроме того, при осуществлении строительства увеличена площадь объекта против утвержденной проектной документации.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлениями главы администрации города Пятигорска от 02.11.2005 N 4713 и N 4717 обществу предоставлен из земель поселений муниципального образования города-курорта Пятигорск земельный участок площадью 52 506 кв. м, выдано разрешение на строительство спортивно - оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке (улицы Панагюриште и Орджоникидзе).

Застройщик" на земельном участке с кадастровым номером 26: 33:13 03 02:0008 начал строительство комплекса объектов, указанных в ненормативном акте администрации - кафе под названиями "Интернет", "Космос", "Новый свет", "Афины" и "Чайный павильон".

В 2005 году УИО г Пятигорска и общество заключили сроком на 49 лет договор от 15.12.2005 N 1459/05 аренды предоставленного для строительства комплекса зданий земельного участка. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 03.02.2006 произведена государственная регистрация договора.

На основании договора купли-продажи от 31.07.2006 право собственности на одни из объектов незавершенного строительства (кафе " Интернет" - 28% готовности, литера "Б", кадастровый номер 26:33:130302:0008:07:427:002:000002410Б:20000, инвентарный номер 07:427:002:000002410 согласно паспорту БТИ) от общества перешло к предпринимателю (свидетельство о государственной регистрации права собственности предпринимателя от 30.08.2006 26 AB N 107383).

Специалистами управления при обследовании 07.03.2007 земельного участка установлено, что в его границах смонтирован фундамент неправильной формы. В акте по результатам обследования специалисты отметили, что габаритные размеры и планировочные характеристики фундамента кафе не соответствуют прошедшей государственные экспертизы и согласованной проектной документации.

Полагая, что спорный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу ответчиком за его счет, а земельный участок - приведению в первоначальное состояние, администрация обратилась в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Согласно статье 51 Кодекса, а также статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Кодекса документы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в силу закона удовлетворение иска о сносе самовольно возведенного объекта недвижимости возможно при установлении любого указанного в законе обстоятельства (либо их совокупности):

- отсутствие выданного в установленном порядке решения уполномоченного органа на выделение участка для строительства;

- неполучение застройщиком разрешения на строительство объекта;

- существенное нарушение градостроительных норм и правил при строительстве.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, а также при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статей 30 (пункт 3) и 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при отводе земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, уполномоченный на распоряжение земельными участками орган заключает с застройщиком договор аренды земельного участка (за исключением лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 Кодекса, которым земельный участок предоставляется в постоянное бессрочное пользование). Договор аренды действует до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, при этом право на получение земельного участка в собственность, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при возведении на участке объекта незавершенного строительства и его отчуждении не возникает, к новому собственнику в порядке, предусмотренном статьей 35 Кодекса, переходит право аренды земельного участка.

Основанием заявленного иска указано несоответствие незавершенного строительством объекта согласованной проектной документации. В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, администрация основания иска не изменила, в связи с чем иные доводы истца не могут быть рассмотрены.

Акт предварительного согласования строящего комплекса объектов (включая кафе "Интернет") утвержден постановлением администрации от 23.05.2003.

Как установлено судами, общество возведение объекта начало при наличии постановления администрации от 02.11.2005 N 4717 о разрешении на строительство, срок действия которого установлен до 12.11.2010 года (т. 1, л. д. 17,18).

Договор от 15.12.2005 N 1459/05 аренды земельного участка администрация и общество заключили сроком на 49 лет на основании постановления истца от 02.11.2005 N 4713 (т.1, л. д. 21,22, 31-34). В добровольном порядке стороны договор не расторгли. На день вынесения обжалованного постановления апелляционного суда по настоящему делу вступивший в законную силу судебный акт о расторжении договора аренды либо признании его недействительным в дело не предоставлен. Порядок прекращения обязательственных отношений установлен параграфом 2 главы 9 и главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательства соблюдения которого в дело не предоставлены.

Из договора от 31.07.2006 купли-продажи незавершенного строительством кафе, заключенного обществом и предпринимателем, видно, что предметом сделки являлся объект, указанный в техническом паспорте от 23.05.2006 (т.2, л. д. 42, 43, 52-56).

После приобретения фундамента здания в собственность, предприниматель изменил конфигурацию фундамента со сложной (многоугольник) на простую (прямоугольной формы), оставив неизменными крайние точки строения, следствием чего явилось сохранение общей площади занятого строением земельного участка, но увеличение площади строящегося объекта (т.2, л. д. 45- 49, 52- 56, т. 4, л. д. 54-55).

Согласно статье 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации в ходе капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор уполномоченными на его проведение органами. По результатам проведенной проверки составляется акт, в котором должно быть указано на выявленные нарушения и предписывается застройщику в установленный срок устранить нарушения. В порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, на указанный срок может быть приостановлено строительство объекта.

При рассмотрении спора суды не выяснили причины невыполнения требований статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не обсудили возможность устранения допущенных нарушений (приведение объекта в соответствие с проектной документацией либо внесения в установленном порядке изменений в проект строительства).

Требование об освобождении земельного участка и приведении его в первоначальное положение возможно при изменении в установленном порядке целевого использования земли.

По пояснениям представителей сторон, споры относительно правомерности отмены администрацией в одностороннем порядке ненормативных актов о предварительном согласовании места размещения комплекса объектов и разрешении на строительство, расторжении договора аренды земельных участков арбитражным судом не рассмотрены, вступившие в законную силу судебные акты по указанным спорам отсутствуют.

Из письма Кавминводской организации Союза архитекторов России от 27.04.2009, разработавшей первичную проектную документацию следует, что проект здания "Кафе - Интернет", по своим габаритным размерам (длине и ширине) соответствует решениям генерального плана проекта "Спортивно-оздоровительный центр с комплексом кафе в Комсомольском парке в г. Пятигорске". Изменения в плане не являются существенным отступлением от проекта. Автором-разработчиком генерального плана был согласован проект "Интернет-кафе" с учетом корректировки планов перепланировки помещений и решений архитектурного облика фасадов здания.

Суд первой инстанции принял во внимание доводы предпринимателя о том, что проектные решения по рабочему проекту "Кафе-Интернет" не затрагивают характеристики надежности и безопасности конструкций. Проектная документация выполнена с соответствующими нормами по сейсмической, экологической, конструктивной, санитарно-эпидемиологической и противопожарной безопасности и обеспечивает при эксплуатации безопасности людей. Из заключения проектного института "Ставрополькоммунпроект" по техническому обследованию спорного объекта от 11.04.2007 следует, что существующие строительные конструкции находятся в хорошем состоянии, трещин и деформаций не имеют. Несущая способность обследуемых строительных конструкций достаточная для устройства на их основании 2х-3х этажного здания со стенами из кирпича или шлакоблоков (т. 2 л. д. 69 - 71). Заключением ЗАО "Гражданпроект" подтверждено, что объект незавершенного строительства пригоден к эксплуатации по функциональному назначению и для дальнейшего строительства. Угрозы жизни и здоровью людей нет (т. 2 л. д.72 - 74).

Между тем для правильного разрешения спора значение имеет проверка возможности устранения допущенных предпринимателем отступлений от проекта путем демонтажа дополнительных конструкций либо изменения проектной документации (с учетом указанных выше заключений), существенного характера нарушения градостроительных норм при строительстве. При выяснении указанных обстоятельств администрация и третьи лица могут привести дополнительные доводы, исключающие возможность изменения проекта строящегося объекта при сохранении общей площади земельного участка, занятого зданием.

Поскольку имеющие значение для дела обстоятельства не исследованы, оценка дана не всем предоставленным в дело доказательствам, а полномочия кассационного суда в части истребования и оценки новых доказательств Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не предусмотрены, судебный акт подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в апелляционный суд (с учетом его полномочий).

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 по делу N А63-21187/2008 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.