Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 декабря 2010 г. по делу N А25-712/2010 Суд расторг договор аренды объекта республиканской собственности, заключенный Министерством, учреждением и предпринимателем, поскольку материалами дела подтверждается нарушение установленного порядка передачи в аренду недвижимого имущества при заключении договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 16 декабря 2010 г. по делу N А25-712/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июня 2012 г. N Ф08-2894/12 по делу N А25-1607/2011, от 29 апреля 2013 г. N Ф08-1769/13 по делу N А25-1628/2012

См. также решение Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2012 г. N Ф08-3860/12 по делу N А25-1096/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Халкечева А.К. (далее - предприниматель) обратился с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (далее - министерство), Республиканскому государственному учреждению культуры "Киновидеопредприятие - Центр Российской кинематографии "Россия"" (далее - учреждение) и Министерству финансов Карачаево-Черкесской Республики о расторжении договора аренды объекта республиканской собственности от 16.05.2008 N 22 с принятием данного объекта по акту приема-передачи и возмещении затраченных денежных средств на ремонт кинотеатра "Родина" в размере 5 016 123 рублей 20 копеек, а также 20 тыс. рублей судебных издержек на оплату услуг представителя.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 09.09.2010 заявленные требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды объекта республиканской собственности от 16.05.2008 N 22, заключенный министерством, учреждением и предпринимателем, обязал министерство и учреждение принять от предпринимателя в разумный срок по акту приема-передачи кинотеатр "Родина" общей площадью 500,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Черкесск, ул. Демиденко, 111, со ссылкой на существенное изменение обстоятельств и обязании ответчика и учреждения принять в разумный срок по акту приема-передачи кинотеатр. Суд взыскал с Карачаево-Черкесской Республики в лице министерства за счет казны Карачаево-Черкесской Республики в пользу предпринимателя стоимость неотделимых улучшений в размере 5 016 123 рублей 20 копеек, судебные издержки на оплату услуг представителя в размере 20 тыс. рублей. В удовлетворении иска к Министерству финансов Карачаево-Черкесской Республики отказано. Решение мотивировано нарушением установленного порядка передачи в аренду недвижимого имущества при заключении договора, т. е. без проведения торгов, что в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации делает заключенный договор аренды ничтожной сделкой как не соответствующий закону или иному правовому акту.

В кассационной жалобе министерство просит отменить решение, считая его незаконным. В обоснование жалобы заявитель указывает, что министерство не принимало решение об утверждении проекта реконструкции и соответствующих смет. Согласование проведения реконструкции с собственником в установленном порядке не проводилось, проект и сметы не утверждались.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 16.05.2008 предприниматель (арендатор), министерство (арендодатель) и учреждение (балансодержатель) заключили договор аренды N 22 здания кинотеатра "Родина", расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Демиденко, 111, в целях использования под оптово-розничный магазин сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 21).

Договор заключен на основании распоряжения Министерства финансов и имущественных отношений Карачаево-Черкесской Республики от 16.05.2008 N 1146 "Об аренде нежилого помещения" и зарегистрирован в установленном Законом о регистрации порядке (т. 1, л. д. 20). Названное помещение передано истцу в пользование по акту приема-передачи от 16.05.2008, как указано в содержании акта, в ненадлежащем техническом состоянии, не пригодном для эксплуатации, нуждается в капитальном ремонте (т. 1, л. д. 30).

Согласно пункту 3 распоряжения Министерства финансов и имущественных отношений Карачаево-Черкесской Республике от 16.05.2008 N 1146 предприниматель обязался представить дефектную ведомость, смету расходов на капитальный ремонт и заключение уполномоченного органа на смету расходов на капитальный ремонт.

В силу пункта 4 указанного распоряжения сумма средств, затраченных арендатором на капитальный ремонт, засчитывается в счет арендной платы и в период капитального ремонта, согласованный с министерством, арендная плата истцом не уплачивается.

1 августа 2008 года сопроводительным письмом в адрес арендодателя и балансодержателя представлен проект реконструкции объекта, содержащий в себе сметную часть, архитектурно-строительную часть и водопровод с канализацией, а также договор подряда от 30.07.2008 N 1 (т. 3, л. д. 43).

4 августа 2008 года ответчик и учреждение названный проект и локальные сметы (письмо N 3388-16) согласовали объем и стоимость работ на общую сумму 8 104 799 рублей (т. 3, л. д. 44, 45).

2 марта 2010 года предприниматель направил письмо арендодателю и балансодержателю с просьбой расторгнуть договор аренды от 16.05.2008 N 22, принять данный объект по акту приема-передачи и возместить затраченные денежные средства на ремонт кинотеатра "Родина" в размере 5 016 123 рублей 20 копеек согласно утвержденной ответчиком и учреждением смете. Предложение о расторжении договора обосновано тяжелым финансовым положением и невозможностью завершить ремонтные работы (т. 1, л. д. 19).

В подтверждение объема выполненных работ, на основании согласованной сторонами сметы и подтверждения производства улучшений арендованного имущества и определения их стоимости в адрес ответчика направлены договоры на производство работ, акты приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, сметы, товарные чеки, акты сдачи-приемки строительных работ, что подтверждается указанным письмом истца от 02.03.2010.

Отсутствие ответа на данное требование послужило основанием для обращения в суд с иском.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. При этом существенным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились на столько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на 28.06.2010 N 770 основной деятельностью истца являлась розничная торговля фармацевтическими товарами. Однако в связи с окончанием срока лицензии от 16.06.2005 N 99-02-005467 на право осуществление торговли фармацевтическими товарами истец прекратил осуществление основной деятельности, что также подтверждается выпиской из ЕГРИП на 23.07.2010 N 770 (т. 3, л. д. 13 - 27).

Согласно пункту 2 статьи 5 Закона Карачаево-Черкесской Республики от 22.07.2005 N 71-РЗ "Об управлении государственной собственностью Карачаево-Черкесской Республики" правовое регулирование в сфере управления объектами государственной собственности Карачаево-Черкесской Республики осуществляется законодательными актами, принимаемыми Народным Собранием Карачаево-Черкесской Республики, и основанными на этих актах нормативными правовыми актами Президента и Правительства Карачаево-Черкесской Республики, принятыми в пределах их компетенции.

На основании пункта 4 статьи 27 Закона Карачаево-Черкесской Республики от 22.07.2005 N 71-РЗ постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от 26.02.2006 N 39 утверждено Положение о порядке сдачи в аренду объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью Карачаево-Черкесской Республики. Согласно пункту 3.1 указанного Положения договоры аренды в отношении объектов недвижимого имущества, являющихся казной Карачаево-Черкесской Республики, или закрепленных на праве оперативного управления за Карачаево-Черкесскими республиканскими казенными предприятиями, республиканскими государственными учреждениями могут быть заключены только по результатам конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Суд правомерно установил нарушение указанными нормативными актами порядка передачи в аренду недвижимого имущества при заключении договора, т. е. без проведения торгов.

Статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" регулирует особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и устанавливает возможность заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении такого имущества, только по результатам проведения конкурсов или аукционов.

Нарушение установленного порядка в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации делает заключенный договор аренды ничтожной сделкой как не соответствующий закону или иному правовому акту.

Суд обоснованно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств и обязании ответчика и учреждения принять в разумный срок по акту приема-передачи кинотеатр "Родина" общей площадью 500,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Черкесск, ул. Демиденко, 111.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

Исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

Из материалов дела видно, что на объекте заменены крыша, окна и частично двери, электропроводка по всему зданию с установлением распределительного щита, отопительная система по всему зданию с установлением котельной, проведена черновая стяжка пола, подведены и заведены в здание канализация и водопровод, а также газификация объекта на общую сумму 5 016 123 рубля 20 копеек. Данные работы подтверждаются договорами, актами приемки выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ и затрат, сметами, товарными чеками, актами сдачи-приема строительных работ (т. 1, л. д. 31 - 145, т. 2, 1 - 138).

Довод заявителя жалобы об отсутствии согласования в установленном порядке с собственником проведения реконструкции и проекта со сметами, правомерно отклонен. В деле имеется подписанное и скрепленное печатями письмо ответчика от 04.08.2008 N 3388-16, адресованное истцу о согласовании объема и стоимости на проведение арендатором работ, а также утверждены локальные сметы как арендодателем, так и балансодержателем.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства суд и представитель истца предлагали провести судебно-строительную экспертизу по вопросу определения стоимости и объема неотделимых улучшений, однако ответчик не воспользовался своим правом.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом в арендуемом помещении, в размере 5 016 123 рублей 20 копеек подлежит взысканию с Карачаево-Черкесской Республики в лице министерства за счет казны Карачаево-Черкесской Республики. В удовлетворении иска к Министерству финансов Карачаево-Черкесской Республики правомерно отказано.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судом.

Суд правильно применил нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 09.09.2010 по делу N А25-712/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.