Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 сентября 2005 г. N Ф08-3824/05 по делу N А53-17565/2004-С2-9 (извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 апреля 2006 г. N 14205/05 настоящее постановление отменено

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился с иском к ЗАО "Донской Торговый Дом" (далее - торговый дом) о взыскании 95 098 рублей 59 копеек, в том числе 63 174 рублей 16 копеек задолженности по арендной плате, 25 320 рублей 86 копеек пеней, 6 603 рублей 34 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУФЗ в сфере ЖКХ Кировского района г. Ростова-на-Дону (далее - муниципальное учреждение, балансодержатель).

Торговый дом подал в арбитражный суд встречное исковое заявление к департаменту о взыскании 345 495 рублей 34 копеек стоимости улучшений арендованного имущества.

Решением от 21.04.05 исковые требования удовлетворены частично: с торгового дома в пользу департамента взыскано 63 174 рубля 16 копеек основного долга по арендной плате, 3 тыс. пеней и 6 603 рубля 57 копеек процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, всего 72 777 рублей 72 копейки. Суд исходил из того, что материалами дела подтверждается указанный истцом размер задолженности по арендной плате. Размер договорной неустойки уменьшен на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворении встречного иска торгового дома отказано ввиду того, что торговый дом не предоставил доказательств выполнения в установленном порядке капитального ремонта и согласования с арендодателем создания неотделимых улучшений.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.06.05 решение отменено, исковые требования департамента и торгового дома удовлетворены частично. Суд произвел зачет встречных исковых требований по первоначальному иску в сумме 72 777 рублей 73 копейки и по встречному иску в сумме 256 795 рублей 61 копейки стоимости неотделимых улучшений и взыскал с департамента 184 017 рублей 88 копеек. В остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в соответствии с условиями договора аренды от 18.06.01 N 3203-4 ответчик произвел капитальный ремонт арендуемого имущества, результаты которого приняты надлежащим образом балансодержателем помещения - муниципальным учреждением. Суд руководствовался тем, что ответчик произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения и поэтому в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право на возмещение стоимости таких улучшений.

В кассационной жалобе департамент просит отменить постановление апелляционной инстанции и решение первой инстанции оставить без изменения. Заявитель не согласен с выводом апелляционной инстанции о том, что при заключении договора от 19.09.02 N 6248-4 не возникло необходимости повторного согласования объема и стоимости уже производимых ремонтно-восстановительных работ, поскольку такой подход противоречит нормам статьи 621 Кодекса и обстоятельствам дела. По мнению истца, суд апелляционной инстанции придерживается неверной позиции, согласно которой ремонтные работы являются одним из способов возникновения неотделимых улучшений, так как требования о возмещении затрат на капитальный ремонт и стоимости неотделимых улучшений имеют разный правовой режим (статьи 616, 623 Кодекса). Департамент не давал согласия на производство арендатором неотделимых улучшений. Суд не исследовал вопрос о том, какие выполненные истцом работы связаны с капитальным ремонтом, а какие - с созданием неотделимых улучшений. Кроме того, апелляционная инстанция не оценила первичную документацию, подтверждающую затраты истца на проведение ремонтных работ.

В отзыве на кассационную жалобу торговый дом просит оставить без изменения постановление апелляционной инстанции как законное и обоснованное.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобу.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и выслушав представителя торгового дома, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (правопредшественник департамента; арендодатель) и торговый дом (арендатор) заключили договор аренды от 18.06.01 N 3203-4, по условиям которого арендатор получил в пользование в срок до 01.06.02 нежилые помещения общей площадью 268,7 кв. м, в том числе находящееся на втором этаже - 132,4 кв. м, на третьем - 136,3 кв. м, расположенные по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Донская, 38, лит. А, Б.

19 сентября 2002 года комитет по управлению имуществом г. Ростов-на-Дону и торговый дом заключили договор аренды N 6248-4, в соответствии с которым арендатор получил в пользование до 15.09.03 указанные в первом договоре нежилые помещения под офис.

В подпункте 2.3.5 спорных договоров стороны закрепили обязанность арендатора производить капитальный ремонт за свой счет, в сроки и объемах, согласованных с балансодержателем и утвержденных арендодателем в соответствии с планом-графиком работ. После выполнения каждого этапа указанных работ торговый дом в месячный срок представляет арендодателю письменный отчет.

Пунктом 6.1 договоров определено, что объем восстановительных работ, сроки их проведения определяются балансодержателем и арендатором. Стоимость строительных и специальных работ определяется сметой, составленной предприятием (организацией), имеющим соответствующую лицензию, и согласованной с балансодержателем.

5 мая 2004 года договор от 19.09.02 прекращен в связи с отказом департамента от оформления договора на новый срок. Арендованное имущество возвращено истцу по акту приема-передачи от 05.05.04.

Утверждая, что в результате недобросовестного выполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы за ответчиком образовалась задолженность за период 01.12.03 по 05.05.04, департамент обратился в суд.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что арендатор - надлежаще выполнял обязательства по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в указанном истцом размере.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 указанного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При изложенных обстоятельствах судебные инстанция сделали правильный вывод, что департамент имел право на взыскание образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств основного долга.

Довод заявителя о том, что требования о возмещении затрат на капитальный ремонт и стоимости неотделимых улучшений имеют разный правовой режим, подлежит отклонению как несостоятельный.

Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих, в свою очередь, повышение цены объекта аренды.

Таким образом, производство капитального ремонта представляет собой частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса или в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно.

Согласно пункту 1 статьи 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В рассматриваемом случае стороны договорились об иных условиях проведения капитального ремонта. В подпункте 2.3.5 договоров аренды истец и ответчик определили лицо, ответственное за капитальный ремонт - торговый дом, источник финансирования работ - средства арендатора, лицо, осуществляющее надзор за ремонтом, - арендодатель, а также порядок согласования сроков и объема (содержания) ремонта.

Вместе с тем в спорном договоре стороны не определили судьбу неотделимых улучшений, произведенных в процессе капитального ремонта. Поэтому к спорным правоотношениям подлежат применению нормы статьи 623 Кодекса. В силу пункта 2 данной статьи в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что все произведенные арендатором работы по созданию неотделимых улучшений произведены с ведома и согласия арендодателя.

При изложенных обстоятельствах апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что торговый дом имеет право на возмещение стоимости произведенных за их счет неотделимых улучшений.

Доводы департамента, изложенные в жалобе, фактически направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями. Поскольку в силу пункта 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении апелляционной инстанции либо были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, то доводы кассационной жалобы подлежат отклонению.

Таким образом, постановление апелляционной инстанции соответствует нормам материального и процессуального права. Основания для его отмены по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 30.06.05 по делу N А53-17565/2004-С2-9 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.