Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 января 2011 г. по делу N А53-5780/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 января 2011 г.

Комитет по управлению имуществом администрации г. Таганрога (далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "ЮТА" (далее - общество) о взыскании 76 463 рублей 22 копеек задолженности по арендной плате с 10.11.2009 по 22.12.2009 за пользование нежилым помещением общей площадью 303 кв. м, расположенным по адресу: г. Таганрог, ул. Александровская, 128, на основании договора аренды от 16.07.2007 N 2449, а также 607 рублей 89 копеек неустойки.

Решением от 09.06.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.08.2010, исковые требования удовлетворены в полном объеме: с общества в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 76 463 рублей 22 копеек и 607 рублей 89 копеек неустойки. Судебные инстанции исходили из того, что общество не опровергло факт пользования имуществом, наличия задолженности и ее размер. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю комитет продолжал оставаться арендодателем нежилого помещения. Общество, являясь арендатором, обязано платить арендную плату в соответствии с условиями договора, включая с 10.11.2009 по 22.12.2009. Законное пользование публичным имуществом, начавшись как арендное, оставалось таковым до момента приобретения арендатором титула собственника. Обязанность общества по уплате арендной платы прекратилось с даты государственной регистрации перехода права собственности на основании положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице).

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 09.06.2010 и постановление апелляционной инстанции от 27.08.2010, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, арендное правоотношение сторон прекратилось в момент подписания договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, поэтому начисление арендных платежей с 10.11.2009 на это имущество незаконно.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить оспариваемые акты и отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель комитета возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 16.07.2004 N 2449, по условиям которого истец передал ответчику во временное пользование нежилое помещение общей площадью 302,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Александровская, 128, для размещения офиса, производства и склада хранения продукции, магазина розничной торговли продуктами питания.

Согласно пункту 1.2 договора от 16.07.2004 N 2449 срок аренды - с 16.07.2004 по 16.07.2009.

По акту приема-передачи от 16.07.2004 общество приняло указанное недвижимое имущество.

Поскольку после истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

10 ноября 2009 года в целях реализации обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества стороны подписали договор купли-продажи N 31/А-09.

Право собственности на спорное имущество зарегистрировано за обществом 22.12.2009 (запись регистрации N 61-61-42/118/2009-643 и 61-61-42/118/2009-645).

Невнесение арендатором арендных платежей с 10.11.2009 по 22.12.2009 (дата регистрации перехода права собственности на арендуемое имущество к ответчику) стало основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Представленный истцом в материалы дела расчет задолженности по арендной плате общество не оспаривает. Заявитель не согласен с выводом судебных инстанций о правомерности начисления арендной платы с момента заключения договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

В силу пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, до момента регистрации права собственности общества (22.12.2009) помещения являлись собственностью комитета. С момента государственной регистрации перехода права собственности в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются обязательства сторон (арендодателя и арендатора), вытекающие из договора аренды, если такие обязательства не прекратились по соглашению сторон или по иным основаниям.

До момента прекращения обязательства у лица, остававшегося арендатором и не являвшегося собственником помещения, остается обязанность уплаты арендных платежей, что соответствует как условиям заключенного сторонами договора аренды, так и статьям 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов. Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы апелляционной жалобы, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому не принимаются кассационным судом.

Нормы права при разрешении спора применены судебными инстанциями правильно, процессуальные нарушения, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010 по делу N А53-5780/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.