Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 декабря 2010 г. по делу N А63-1403/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 ноября 2011 г. N Ф08-6432/11 по делу N А63-1403/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 8 декабря 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2010 г.

ООО "Край" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) и администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация), в котором просило:

- признать незаконным распоряжение министерства от 25.12.2009 N 1248 "О проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка, Туркменский район" (далее - распоряжение от 25.12.2009 N 1248);

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 17.02.2010 N 43-09 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве ответчика привлечен глава крестьянского (фермерского) хозяйства Краснокутский Ю.В. (далее - глава КФХ) и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отдел имущественных и земельных отношений администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края.

Решением от 24.06.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2020, заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительными распоряжение от 25.12.2009 N 1248 и договор аренды земельного участка от 17.02.2010 N 43-09, применил последствия недействительности сделки, возвратив администрации земельный участок, площадью 8 602 711 кв. м пашни (кадастровый номер 26:09:0:16). Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств того, что в связи с окончанием срока действия договора от 17.04.2003 N 7 арендные отношения между администрацией и обществом прекращены в установленном порядке, а участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи. Суд указал, что принятое решение о проведении торгов не отвечает требованиям статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статье 38 Земельного кодекса Российской Федерации. Право арендатора не может быть прекращено путем издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу.

В кассационной жалобе глава КФХ Краснокутский Юрий Васильевич просит судебные акты отменить. По мнению заявителя, по истечении срока действия договора от 17.04.2003 N 43-09 администрация и министерство неоднократно обращались к обществу с требованиями не использовать земельный участок для вовлечения его в сельскохозяйственный оборот, предупредив его о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока. Общество не уведомило арендодателя в срок, предусмотренный статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании воспользоваться своим преимущественным правом на заключение нового договора, поэтому не может считаться надлежащим арендатором.

Министерство в отзывах на кассационную жалобу поддержало доводы, изложенные в кассационной жалобе главы КФХ, пояснив, что арендодателем по договору аренды являлась не администрация, а министерство, на которого переведены все права по договору аренды от 176.04.2003 N 7, о чем арендатору, подписавшему дополнительные соглашения 07.12.2005 и 19.03.2007 к договору аренды с министерством, было известно. Дополнительные соглашения к договору аренды в дело предоставлены. Срок договора аренды спорного земельного участка истек 01.01.2008. До истечения срока действия договора аренды арендатор к министерству с заявлением о продлении арендных отношений не обращался. По поручению министерства администрация, действующая по доверенности арендодателя от 19.02.2007 N 26 СК 0223954, своевременно сообщила обществу о том, что земельный участок будет выставлен на торги по продаже права на заключение договора аренды, поскольку об этом принято решение собственника. Суды при отсутствии надлежащих доказательств арендодателем считают администрацию, относя земельный участок к числу земель, собственность на которые не разграничена, в то время как в деле имеются доказательства отнесения земельного участка к краевому уровню собственности. О проведении торгов обществу было известно, о чем свидетельствует предварительное направление заявки на участие в торгах, письмо общества от 22.01.2008. Предусмотренный законом порядок оспаривания торгов не соблюден. Самовольное использование обществом земельного участка судами неправомерно расценено, как согласие арендодателя на возобновление договора аренды на неопределенный срок.

В судебном заседании представители министерства и КФХ поддержали доводы изложенные в кассационной жалобе и отзывах, дополнив, что суды преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений признали без исследования вопроса о его добросовестности в части исполнения денежного обязательства по договору аренды.

Общество просит оставить судебные акты без изменения, ссылаясь на длительность арендных отношений, надлежащее использование земельного участка по целевому назначению.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.

Как видно из материалов дела, 17.04.2003 Туркменская районная государственная администрация (арендодатель) и общество (арендатор) по результатам проведенных землеустроительных работ заключили договор N 7, согласно которому обществу в аренду переданы следующие земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на территории сельскохозяйственного производственного кооператива "Дружба" в границах, указанных в кадастровом плане участка:

1) площадью 858 га (кадастровый номер 26:09:0:0016 (ранее используемый по договору от 21.09.2001 N 22);

2) площадью 48,6 га (кадастровый номер 26:09:040207:0001);

3) площадью 354 га (кадастровый номер 26:09:040601:0001),

Договор заключен сроком с 01.01.2003 по 01.01.2008 (пункт 2.1 договора). В пункте 4.3.3 договора аренды предусмотрено, что заявление арендатора о желании реализовать преимущественное право на продление арендных отношений должно быть направлено арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.

В связи с оформлением права собственности Ставропольского края на указанные земельные участки, переменой собственника, соглашениями от 07.12.2005 и 19.03.2007 в договор внесены изменения в части замены арендодателя на министерство, определения размера арендной платы и порядка ее внесения арендатором (т.1, л.д. 122-124). Министерство на основании распоряжения от 30.03.2005 N 482 выдало администрации доверенность от 19.02.2007 на реализацию полномочий арендодателя в отношении арендованных земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края. В связи с решением министерства по истечении срока аренды земельных участков выставить на торги право на получение земель в аренду, администрация в газете "Рассвет" от 19.01.2008 опубликовала соответствующее сообщение, согласно которому в связи с окончанием срока аренды земельные участки с кадастровым номером 26:09:0:0016 площадью 858 га и кадастровым номером 26:09:040601 :0001 площадью 354 га предлагаются заинтересованным лицам на праве аренды (т.2, л.д. 90).

В деле имеется выписка из журнала комитета по управлению имуществом администрации о регистрации участников, обратившихся с предварительными заявками на участие в торгах, в числе которых значится общество (т.2, л. д. 9). "В связи с публикацией о предстоящих торгах, 22.01.2008 общество обратилось в министерство с письмом, в котором просило предоставить ему указанные в газетном сообщении земельные участки в аренду сроком на 20 лет (т.2, л. д. 41).

Заявление общества с просьбой переоформить арендные отношения в связи с преимущественным правом арендатора на получение земельного участка в аренду датировано 07.02.2008, после истечения срока договора аренды (т.2, л. д. 42).

Письмом от 29.12.2007 N 571 отдел имущественных и земельных отношений администрации Туркменского муниципального района информировал общество об истечении 01.01.2008 срока аренды земельных участков по договору от 17.04.2003 N 7.

Письмом от 08.02.2008 N 73 отдел имущественных и земельных отношений уведомил общество об отсутствии возможности перезаключить договор аренды земельного участка на новый срок без проведения конкурса, аукциона и о намерении выставить земельный участок на торги.

20 февраля 2008 года на заседании постоянно действующей комиссии по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, участками, находящимися в государственной собственности Ставропольского края, расположенными на территории Туркменского района, министерству рекомендовано провести продажу права аренды на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения собственности Ставропольского края на территории Туркменского района на аукционе, открытому по составу участников и по форме подачи предложений о размере ежегодной арендной платы по продаже прав на заключение договора аренды.

17 февраля 2010 года проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 8 602 711 кв. м, кадастровый номер 26:09:0:16, расположенного относительно ориентира на территории СПК "Дружба" от п. Березовский в 3,5 км по направлению на север, п. 1, 2, 3, 4, 5, к. с/о 11, п. 6, с/о 10, кл. 1, 2, 3, адрес ориентира: Ставропольский край, Туркменский район, лот N 1. Общество принимало участие в конкурсе, однако победителем аукциона признан глава крестьянского (фермерского) хозяйства Краснокутский Ю.В., с которым 17.02.2010 заключен договор аренды земельного участка N 43-09.

Считая, что на торги незаконно выставлен и передан в аренду хозяйству земельный участок, используемый обществом на условиях ранее заключенного договора аренды, заявитель обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что арендные отношения по договору от 17.04.2003 N 7 сторонами не прекращены, в связи с чем у администрации отсутствовало право изымать земельный участок, находящийся в пользовании общества, и передавать его в аренду другому лицу.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Согласно частям 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В случае если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Таким образом, для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) земельные участки могут быть переданы в аренду. Из смысла пункта 2 статьи 607, пункта 1 статьи 621 Кодекса, а также пунктов 2, 3 статьи 22, статьи 82 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) следует, что арендатор по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, срок действия которого истек, в случае заключения арендодателем нового договора аренды имеет преимущественное право на заключение данного договора. Данное право обусловлено исполнением надлежащим образом арендатором своих обязанностей по договору, срок действия которого истек. Следовательно, для решения судом вопроса о наличии преимущественного права необходимо установить, исполнялись ли арендатором его обязанности по ранее действовавшему договору аренды надлежащим образом.

Суды не выяснили причину отказа общества от участия торгах.

Кроме того, с прекращением договора аренды земельного участка для предоставления этого участка в аренду необходимо соблюдение установленного законом порядка, учитывающего особенности предоставления в аренду земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет обязанность органов местного самоуправления обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации. При этом согласно пункту 2 указанной статьи граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, несоблюдение требования об обязательном опубликовании сообщения о наличии предлагаемых для передачи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду влечет нарушение прав других лиц на получение как указанной информации, так и самих земельных участков в аренду.

В силу пунктов 2, 3 статьи 10 Закона N 101-ФЗ в случае подачи двух и более заявлений проведение торгов является обязательным.

Реализация в данном случае преимущественного права на заключение договора аренды должна производиться в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 9 Закона N 101 -ФЗ при прочих равных условиях. Данное право по смыслу норм статей 9 и 10 названного Закона может быть реализовано арендатором в том случае, если по результатам торгов условия заявки иного лица совпали с условиями договора аренды, срок действия которого истек, или заявки, поданной прежним арендатором.

Само по себе наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду, если договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

Пунктом 4.3.3 договора от 17.04.2003 N 7 предусмотрено, что по истечении срока действия договора общество в преимущественном порядке перед другими лицами имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. Соблюдение арендатором требований пункта 1 статьи 621 Кодекса суды не выяснили.

Делая вывод о том, что арендные отношения с обществом не прекращены, а договор аренды возобновлен на неопределенный срок, суды не дали оценку имеющимся в материалах дела: письмам отдела имущественных и земельных отношений от 29.12.2007 N 571 и от 08.02.2008 N 73, в которых обществу указано на истечение срока действия договора и о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка; письмам от 04.09.2009 N 317 и от 25.08.2009 N 5594/09, в которых министерство в лице уполномоченного доверенностью представителя (администрации) требовало от общества не использовать земельные участки для вовлечения их в сельскохозяйственный оборот. Действия полномочного представителя министерства являются действиями самого арендодателя. Суды неправильно определили арендодателя земельного участка, указав в качестве такового администрацию, не приняв во внимание уровень собственности на земельные участки и соглашения об изменении договора аренды.

В письмах от 07.02.2008 N 12, от 22.01.2008 N 4 общество признавало окончание срока действия договора от 17.04.2003 N 7 и просило продлить арендные отношения. Факт отсутствия акта о возврате обществом арендодателю земельного участка и фактическое его использование арендатором, при наличии возражений собственника земельного участка против возобновления арендных отношений, не может препятствовать проведению аукциона. Истец не предоставил доказательств того, что им предприняты попытки по надлежащему исполнению обязанности по возврату земельного участка и уклонения представителя арендодателя от его получения.

При таких обстоятельствах выводы суда следует признать не соответствующими предоставленными в дело доказательствам и нормам материального права, в связи с чем дело надлежит направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.06.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 по делу N А63-1403/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.