Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 декабря 2010 г. по делу N А32-16076/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2011 г. N Ф08-7111/11 по делу N А32-16076/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2010 г.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Всеслав-Юг" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате с 01.02.2010 по 01.08.2010 за пользование помещением в сумме 74 017 рублей 40 копеек, пени с 01.02.2010 по 03.08.2010 в сумме 4239 рублей 31 копейки, за пользование земельным участком с 01.01.2010 по 01.07.2010 в сумме 7977 рублей 10 копеек (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2010, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на то, что с момента заключения сторонами договора купли-продажи, свидетельствующего о том, что воля арендодателя была направлена на отчуждение сдаваемого в аренду имущества, а не на продление арендных правоотношений, договор аренды имущества является прекращенным, и арендная плата не подлежит взысканию.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение, считая его незаконным. Заявитель жалобы полагает, что обязанность уплаты арендных платежей прекращается с момента государственной регистрации за покупателем права собственности на нежилые помещения, которая до настоящего времени не осуществлена.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании 14.12.2010 объявлялся перерыв до 9 часов 20 минут 15.12.2010.

Представитель общества в судебном заседании возражал против принятия доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.

Как видно из материалов дела, 18.07.2008 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 60,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Московская, д. 82 (литеры А, а), 1 этаж, помещения 1, 2, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, для использования под офис, подписан акт приема-передачи муниципального помещения от 18.07.2008. Срок действия договора стороны установили с 01.04.2008 по 28.03.2009.

Пунктами 4.3 договора предусмотрены размер арендной платы за имущество - 24 597 рублей 62 копейки, размер платы за пользование земельным участком - 27 908 рублей 40 копеек.

Дополнительным соглашением от 15.10.2008 к названному договору аренды, стороны изменили пункт 1 и изложили его в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), общей площадью 60,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Московская, 82 (литеры А, а2), 1 этаж, помещения N 1, 2, 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/6, 1/7, 1/8".

Поскольку договор аренды от 18.07.2008 не расторгнут, после истечения срока его действия, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

15 декабря 2009 года департамент и общество заключили договор купли-продажи указанного арендуемого имущества (л. д. 57).

В соответствии с претензией от 15.04.2010 департамент уведомил общество о необходимости погасить задолженность за пользование арендованным имуществом.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей используемого имущества, департамент обратился в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд сослался на статью 425 и пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предусматривают, что договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от 15.12.2009 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 18.07.2008, прекратились.

Однако при вынесении судебного акта суд не учел следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3. договора купли-продажи от 15.12.2009, заключенного департаментом (продавец) и обществом (покупатель), оплата имущества производится покупателем в рассрочку в течение пяти лет и оплачивается ежеквартально согласно графику платежей (приложение N 2 к договору), начиная с 15.01.2010. Оплата реализованного имущества обществом осуществлена за апрель, июнь 2010 года, что подтверждается платежными поручениями (л. д. 65, 67).

Пунктом 3.3 договора от 15.12.2009 предусмотрено, что право собственности на имущество переходит к покупателю после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

В соответствии с пунктом 4.2.4 договора купли-продажи обязанность по регистрации перехода права собственности на имущество возлагается на продавца, то есть на департамент в течение 30 дней с момента заключения договора.

Кроме того, общество в письме от 29.04.2010, адресованном департаменту, указывает, что из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю следует, что государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество приостановлена и дальнейшее ее проведение невозможно в связи с имеющимися перепланировками проданных помещений, которые произведены до передачи имущества в аренду обществу. При этом департаментом не представлено документов по выполненным перепланировкам в помещениях N 1, 1/1-1/7 (л. д. 69).

При таких обстоятельствах судебный акт следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку в соответствии с частью 2 статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были опровергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, выяснить причину невыполнения пункта 4.2.4 договора от 15.12.2009 об обязанности департамента в 30-ти дневный срок с момента заключения договора зарегистрировать, в установленном порядке, переход права собственности на имущество, установить, выполняются ли условия договора обществом по внесению выкупной стоимости имущества.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.09.2010 по делу N А32-16076/2010 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.