Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 января 2011 г. по делу N А32-10015/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2011 г.

ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города-курорта Сочи (далее - администрация) о признании постановления администрации г. Сочи от 01.03.2010 N 207 "О разделе земельного участка с кадастровым N 23:49:0302009:6 по ул. Черноморской в Хостинском районе г. Сочи" недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию г. Сочи как горноклиматического курорта (гостиничный комплекс "Олимпстрой"), ООО "САВВА" (далее - общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2010, заявленные требования удовлетворены, постановление администрации от 01.03.2010 N 207 "О разделе земельного участка с кадастровым N 23:49:0302009:6 по ул. Черноморской в Хостинском районе г. Сочи" признано недействительным. Судебные акты мотивированы тем, что постановление вынесено с нарушением требований статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 14 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку администрацией не получено согласие ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" (арендатор) и ГК Олимпстрой на раздел земельного участка.

В кассационных жалобах общество и администрация просят отменить решение и постановление апелляционной инстанции, считая их незаконными. В обоснование жалоб заявители указывают, что оспариваемое постановление принято с учетом требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку общество является собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"". Суды пришли к неверному выводу об отсутствии согласия заявителя на раздел спорного земельного участка, ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" согласилось с выделением обществу земельного участка. Между обществом и ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" не было совершено каких-либо сделок в отношении земельного участка, предназначенного для размещения олимпийского объекта, в связи с чем положения пункта 6 части 15 статьи 14 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ не подлежат применению к спорным отношениям. Общество указывает, что договор аренды земельного участка от 17.02.1998 N 436 является ничтожным, поскольку заключен неуполномоченным лицом - администрацией, не являющейся собственником земель на территории г. Сочи и не имеющей прав по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности. ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" не представило доказательств того, что органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче ему спорного земельного участка в долгосрочную аренду.

В отзывах на кассационную жалобу гостиничный комплекс "Олимпстрой" и ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" просят решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационных жалобах, представители ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" и гостиничный комплекс "Олипстрой" возражали против их удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, нежилое здание-гостиница (литера А) общей площадью 34 682,3 кв. м и здание ресторана с подъездной эстакадой (литеры Б, Б1, Б3, Б), нежилые помещения - пристройки (литера Б2) общей площадью 22 563 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3, принадлежат на праве собственности ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.05.2006 серии 23-АА N 724854, от 14.12.2007 серии 23-АД N 503388. Государственная регистрация права собственности ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" осуществлена на основании распоряжения Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 13.11.1992 N 769-р; учредительного договора о создании акционерного общества "Гостиничного комплекса "Жемчужина"" от 25.11.1992, акта приемки-передачи имущества от 27.11.1992 (т. 1, л. д. 25).

Постановлением администрации от 06.02.1998 N 83/3 ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 6,99 га по ул. Черноморской в Хостинском районе г. Сочи. Во исполнение указанного постановления Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" (арендатор) заключили договор аренды от 17.02.1998 N 436, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 69 916 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями по ул. Черноморской, 3 в Хостинском районе г. Сочи. Границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка поворотными точками (пункт 1.2 договора). В силу пункта 2.1 договора аренды от 17.02.1998 N 436 срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047.

Договор аренды от 17.02.1998 N 436 зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2004, что подтверждается штампом регистрационной службы (т. 1, л. д. 15).

В соответствии с кадастровым паспортом от 10.12.2008 земельный участок площадью 69 900 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Черноморская, 3 поставлен на кадастровый учет 25.01.2002 с присвоением кадастрового номера 23:49:0302009:6; разрешенное использование земельного участка: "для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса "Жемчужина"".

Из материалов дела следует, что помимо объектов ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" на спорном земельном участке расположено здание ресторана "1.3.7" (литера А) общей площадью 319,3 кв. м с адресным ориентиром: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3/1, которое принадлежит на праве собственности обществу (свидетельство о государственной регистрации права от 28.08.2001 серии 23-АА N 293355; т. 1, л. д. 64). Основанием государственной регистрации послужил акт приемки законченного строительством объекта от 27.07.2000, утвержденный постановлением главы г. Сочи от 09.07.2001 N 348/2.

На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25.08.2009 N 926-р и акта приема-передачи земельных участков, передаваемых из федеральной собственности в собственность муниципального образования г. Сочи от 14.09.2009, за муниципальным образованием город-курорт Сочи зарегистрировано право собственности на земельный участок для эксплуатации зданий и сооружений ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" площадью 69 900 кв. м с кадастровым номером 23:49:003:002:0009:0006, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 3 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 986915; т. 1, л. д. 63).

Постановлением главы г. Сочи от 01.03.2010 N 207 путем раздела земельного участка с кадастровым N 23:49:0302009:6, расположенного по адресу: ул. Черноморская в Хостинском районе г. Сочи, образованы: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:9 площадью 2641 кв. м, расположенный по адресу: ул. Черноморская в Хостинском районе г. Сочи; земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:6 площадью 67 259 кв. м, расположенный по адресу: ул. Черноморская в Хостинском районе г. Сочи.

Согласно ответу ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Краснодарскому краю от 03.06.2010 N 05971/01-12 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:6 является единым землепользованием, включающим в себя обособленные земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302009:5 и 23:49:0302009:10. Уточненная площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6 составляет 67 259 кв. м. (т. 1, л. д. 52).

ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"", полагая, что постановление администрации от 01.03.2010 N 207 принято с нарушением требований земельного законодательства и препятствует заявителю в эксплуатации объектов недвижимости, обратилось в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности. В случае установления названных обстоятельств арбитражный суд принимает решение о признании ненормативного акта недействительным (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акта и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление принято с нарушением требований закона.

Порядок образования земельных участков регламентирован положениями статей 11.2 - 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 данной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Кодекса). Требования к содержанию решений об образовании земельных участков установлены в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Сведениями о наличии обременения земельного участка правами лиц, указанных в названной статье, располагает собственник по данным реестра о государственной регистрации прав и сделок с ними.

По правилам статей 65 и 200 Кодекса обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, возлагается на соответствующий орган или должностное лицо.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (абзац второй пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Таким образом, с возникновением права собственности на объект недвижимого имущества общество в силу закона приобрело право на предоставление в собственность или в аренду земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его эксплуатации. В силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Здание ресторана "1.3.7", принадлежащее обществу на праве собственности, расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6, ранее предоставленном в аренду ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"".

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласие ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" на раздел спорного земельного участка.

Кроме того, представлены возражения ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" по проекту межевого плана, следовательно, заявитель возражает против предложенного обществу раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6. Здание ресторана общества фактически расположено на земельном участке площадью 416 кв. м, на котором также располагаются элементы подъездной эстакады, принадлежащей на праве собственности ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" (т. 1, л. д. 65).

В сложившейся ситуации принятию постановления о разделе земельного участка под объектами недвижимости должно предшествовать разрешение спора между ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" и обществом.

Довод, изложенный в жалобе, относительно недействительности договора аренды земельного участка от 17.02.1998 N 436 площадью 69 900 кв. м, заключенного Комитетом по управлению имуществом г. Сочи, поскольку последний не имел полномочий на заключение такого рода сделок, не является предметом заявленных требований, поэтому не подлежит рассмотрению судом в рамках настоящего дела.

Кроме того, на момент принятия оспариваемого постановления администрации от 01.03.2010 N 207 о разделе земельного участка с кадастровым N 23:49:0302009:6 площадью 69 900 кв. м на два земельных участка: с кадастровым номером 23:49:0302009:9 площадью 2641 кв. м и с кадастровым номером 23:49:0302009:6 площадью 67 259 кв. м ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" являлось землепользователем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6, который предоставлен ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина "" для эксплуатации зданий и сооружений. Таким образом, ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" также имеет право на использование соответствующего земельного участка (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), которое может быть защищено с использованием средств, указанных в статье 61 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод о недействительности сделки по передаче в аренду земельного участка ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина"" в суде первой и апелляционной инстанций не заявлялся.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Другие доводы кассационных жалоб являлись предмет исследования суда и им дана надлежащая правовая оценка.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2010 по делу N А32-10015/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.