Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 января 2011 г. по делу N А32-237/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2011 г.

ООО "Армавирский мясоперерабатывающий завод" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) с заявлением, в котором просило:

- признать незаконным отказ департамента (письмо от 07.12.2009 N 52-19174/09-31.14) в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0106036:16;

- обязать департамент подготовить проект договора аренды сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:38:0106036:16 площадью 335 кв. м (Краснодарский край, г. Армавир, ул. Лавриненко, 1А) и направить его в месячный срок обществу (требования уточнены; л. д. 107).

Определением от 01.04.2010 (л. д. 88) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования города Армавир (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010, требования общества удовлетворены. Отказ департамента в заключении договора аренды земельного участка площадью 335 кв. м с кадастровым номером 23:38:0106036:16 признан незаконным. Суд обязал департамент подготовить проект договора аренды указанного земельного участка сроком на 49 лет и направить его в месячный срок обществу.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что общество является собственником 5 объектов недвижимости (приобрело имущество по договору купли-продажи от 02.07.2004 у ОАО "Мясоконсервный комбинат "Армавирский""). Общество неоднократно обращалось в департамент с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимого имущества заявителя. Последний отказ (письмо департамента от 07.12.2009 N 52-19174/09-31.14 со ссылкой на необходимость раздела участка) послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд. Оценивая правомерность действий департамента (его отказ в предоставлении обществу земельного участка в аренду), судебные инстанции исходили из правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащей применению к спорным правоотношениям. Суды установили, что при обращении общества в надлежащий орган государственной власти (департамент) соблюдены требования приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения" (далее - приказ от 30.10.2007 N 370). Поэтому оснований для отказа в предоставлении обществу (как собственнику объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке) у департамента не имелось. Довод департамента о недопустимости передачи участка в аренду в связи с тем, что он расположен на землях общего пользования (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), судами отклонен. Нормы Земельного кодекса Российской Федерации не содержат запрета на предоставление земельных участков общего пользования в аренду. Не принят и довод о необходимости раздела спорного участка (статьи 11.4 и 33 Земельного кодекса Российской Федерации) как противоречащий представленным в материалы дела доказательствам (л. д. 111, 139).

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить и отказать обществу в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. При разрешении спора судебные инстанции неправильно истолковали пункт 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязав департамент направить обществу проект договора аренды земельного участка с указанием предельного (49 лет) срока его действия. Вывод о возможности предоставления спорного участка (территории общего пользования) в аренду ошибочен, он основан на неверном толковании судами пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расположение земельного участка с кадастровым номером 23:38:0106036:16 на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду (передача обществу участка исключит возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на этом участке). Земельный участок под принадлежащими обществу объектами недвижимости за пределами границ красной линии не сформирован. В нарушение статей 11.2 и 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации общество не предоставило в департамент все необходимые документы (кадастровые паспорта образуемых участков, документы на земельный участок, подлежащий разделу, выписку из ЕГРП и согласие всех землепользователей на раздел участка). Поэтому отказ в предоставлении обществу земельного участка в арендное пользование соответствует закону.

От общества и администрации отзывы на жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 следует изменить.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, по договору купли-продажи от 02.07.2004 обществом у ОАО "Мясоконсервный комбинат "Армавирский"" приобретены объекты недвижимости: киоски (литеры А, А1, А2) общей площадью 5,5 кв. м (каждый), киоск (литера А3) общей площадью 18,5 кв. м, а также здание остановки (литера А) общей площадью 126,6 кв. м (л. д. 29). Право собственности общества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается имеющимися в деле выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и свидетельствами о государственной регистрации права (л. д. 19 - 28).

Указанные объекты располагались на части земельного участка, ранее закрепленного за продавцом недвижимости (ОАО "Мясоконсервный комбинат "Армавирский"") на праве постоянного (бессрочного) пользования (государственный акт на право пользования землей серии А-I N 313809; л. д. 97 - 100).

Постановлением главы администрации от 06.08.2003 N 993 утвержден план границ и размеры земельных участков, расположенных по ул. Лавриненко, 1, ранее закрепленных на праве постоянного (бессрочного) пользования за ОАО "Мясоконсервный комбинат "Армавирский"", в том числе площадью 335 кв. м - для остановки (л. д. 15, 16).

На основании постановления от 06.08.2003 N 993 за Краснодарским краем зарегистрировано право собственности на земельный участок (из земель поселений) площадью 335 кв. м с кадастровым номером 23:38:0106036:16, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.10.2009 и свидетельством о государственной регистрации права (л. д. 18, 83).

Приказом отдела архитектуры и градостроительства администрации от 03.09.2008 N 1540 утвержден новый адрес земельного участка: г. Армавир, ул. Лавриненко 1А (адресная справка; л. д. 51).

Общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды (сроком на 49 лет) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0106036:16, приложив к заявлению необходимые документы (л. д. 6).

Департамент документы возвратил (письмо от 07.12.2009 N 52-19174/09-31.14) с указанием на то, что в настоящее время рассматривается вопрос о возможности раздела земельного участка, на котором расположены объекты общества, с учетом требований пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (л. д. 5).

Ссылаясь на то, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в аренду не соответствует закону и нарушает права заявителя в имущественной сфере, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Для удовлетворения требований о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено следующее. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Таким образом, к обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (его частью) на тех же условиях и в том же объеме, что было у прежнего их собственника (продавца недвижимости ОАО "Мясоконсервный комбинат "Армавирский"").

Согласно пункту 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Иные юридические лица, помимо указанных выше, в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 342-ФЗ) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, с возникновением права собственности на объекты недвижимого имущества общество в силу закона приобрело право на предоставление в собственность или аренду земельного участка, занятого этими объектами и необходимым для их эксплуатации.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительный кодекс Российской Федерации (пункты 11 и 12 статьи 1) под красными линиями понимает линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, а под территорией общего пользования - территорию, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Из материалов дела видно, что часть испрашиваемого обществом земельного участка (охранная зона транзитных инженерных коммуникаций площадью 212,8 кв. м) выходит за пределы красной линии застройки, то есть находится на территории общего пользования (л. д. 38, 96). С учетом установленного законодательством запрета на отчуждение земельных участков в составе земель общего пользования (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), общество может приобрести спорный участок только в аренду.

На основании представленной в материалы дела градостроительной документации судебные инстанции установили следующее. Разделение земельного участка с кадастровым номером 23:38:0106036:16 (выделение из него части, относящейся к территории общего пользования) невозможно (л. д. 37). Земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием - для остановки, что подтверждается кадастровым паспортом от 12.01.2009 (л. д. 12). Общество при обращении с заявлением в предоставлении земельного участка в аренду требования приказа от 30.10.2007 N 370 выполнило. При таких обстоятельствах отказ департамента в предоставлении спорного участка обществу в аренду правомерно признан судами не соответствующим закону и нарушающим права заявителя в имущественной сфере (статья 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод жалобы департамента о возможности предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:38:0106036:16 после осуществления его раздела (статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации) отклоняется судом как противоречащий материалам дела, свидетельствующим о невозможности такого раздела (л. д. 32 - 37).

С учетом положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, и разъяснений, содержащихся в постановлении от 24.03.2005 N 11, не может быть принят кассационной инстанцией и довод заявителя жалобы о невозможности предоставления спорного участка в аренду в связи с расположением его на территории общего пользования.

Вместе с тем, обязывая департамент подготовить и направить обществу проект договора аренды со сроком действия 49 лет, судебные инстанции не учли следующее.

Действующее законодательство не содержит обязательного для арендодателя условия о заключении договоров аренды земельных участков на конкретный срок. Статья 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" содержит предельный срок (49 лет), на который может быть заключен договор аренды земли с собственником находящегося на нем объекта недвижимости. Определение срока аренды земельного участка в рамках предельного срока, установленного законодательством, в каждом конкретном случае является правом собственника земельного участка (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае несогласия с предложенным департаментом в проекте договора сроком предоставления земельного участка в аренду, общество вправе урегулировать его в судебном порядке по правилам статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указание в резолютивной части судебного акта на обязанность департамента включить в проект договора условие о сроке аренды противоречит положениям пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция вправе изменить решение и (или) апелляционное постановление, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но им неправильно применена норма права.

Поскольку при разрешении спора судебные инстанции неправильно применили норму права (пункт 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судебные акты следует изменить, исключив из них указание на необходимость включения департаментом в проект договора срока аренды (49 лет) земельного участка с кадастровым номером 23:38:0106036:16.

Оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (государственный орган) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 по делу N А32-237/2010 изменить, исключив из них указание на срок (49 лет) предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:38:0106036:16 в проекте договора аренды.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.