Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2011 г. по делу N А53-7083/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2012 г. N Ф08-8315/11 по делу N А53-7083/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 1 февраля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 8 февраля 2011 г.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Управляющая Компания "Ростовгорстрой"" (далее - общество) о взыскании 10 621 365 рублей 40 копеек задолженности по арендной плате с 01.04.2009 по 31.03.2010 и 490 088 рублей 58 копеек пени с 21.06.2009 по 06.04.2010.

Определением от 30.06.2010 суд принял к производству встречное исковое заявление общества к департаменту с требованием о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.12.2007 N 30304, дополнив пункт 3.1 договора абзацами вторым и третьим следующего содержания: "Размер годовой арендной платы по договору за период с 11.01.2010 по 10.01.2011 устанавливается в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости и составляет 978 167 рублей 50 копеек. Если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не будут введены в эксплуатацию до 10.01.2011, размер арендной платы с 11.01.2011 до момента окончания договора устанавливается в размере пяти процентов от кадастровой стоимости и составляет 1 956 335 рублей 02 копейки".

Первоначальный иск мотивирован ненадлежащим исполнением обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка от 25.12.2007 N 30304.

Встречный иск обоснован нормативно установленной платой за землю в случае невведения объектов недвижимости в эксплуатацию по истечении двух лет с момента заключения договора.

Решением суда первой инстанции по первоначальному иску с общества в пользу департамента взыскано 8 189 636 рублей 04 копейки задолженности по арендной плате, 419 637 рублей 51 копейку пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Встречный иск удовлетворен.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2010 апелляционная жалоба возвращена заявителю в связи с пропуском срока на апелляционное обжалование.

В кассационной жалобе департамент просит отменить судебный акт и удовлетворить первоначальный иск в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать. По мнению заявителя, суд неправомерно применил к отношениям сторон нормы Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ). Вывод суда о невозможности перемножения различных коэффициентов в одном периоде не соответствует действующему законодательству. Удовлетворяя встречный иск, суд фактически установил твердый размер арендной платы, что противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве на жалобу общество просит оставить судебный акт без изменения, полагая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 25.12.2007 департамент и общество заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:05 1007:0010 для строительства многоквартирных домов со встроено-пристроенными помещениями функционального назначения и надземно-подземными автостоянками. Площадь земельного участка составила 6 910 кв. м. Договор аренды заключен на срок с 27.11.2007 по 25.11.2012, регистрация осуществлена в установленном законом порядке 10.01.2008, земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендой платы за земельный участок, который составляет 8 302 тыс. рублей.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору.

В разделе 3 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов), изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления, устанавливающих кадастровую стоимость земельного участка, ставки, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с момента официальной публикации нормативного правового акта или с момента, указанного в нормативном правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

При принятии решения суд правомерно исходил из того, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Однако при этом суд не учел следующее.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Как установлено судом, договор аренды земельного участка заключен в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Согласно абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Обстоятельства получения обществом разрешения на строительство в сроки, предусмотренные указанным законом, суд первой инстанции не исследовал. Вместе с тем, названное обстоятельство влияет на возможность взыскания арендной платы либо неосновательного обогащения, а также на возможность внесения изменений в условия договора.

Удовлетворив встречное исковое заявление и взыскав арендную плату с 11.01.2010 из расчета 2,5% от кадастровой стоимости, суд исходил из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

На основании абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции установил, что доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на предоставленном земельном участке по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка истцом не представлено.

Общество направило в адрес департамента проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 25.12.2007 N 30304 в части изменения размера арендной платы с 11.01.2010 с учетом применения механизма расчета арендной платы от 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (письмо от 29.03.2010 N 125/92).

Департамент в письме от 30.04.2010 N ИЗ-11389/6 отказал обществу во внесении изменений в договор, указав, что размер арендной платы, установленный согласно отчету об определении ставки годовой арендной платы за земельный участок, составляет не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции посчитал, что такой отказ не согласуется со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 424 Кодекса удовлетворил требования общества о внесении изменений в договор.

При этом суд не учел следующего.

Норма абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ по своей правовой природе является санкцией за неосвоение земельного участка для целей строительства в сроки, предусмотренные законодательством, и направлена на повышение ставки размера арендной платы в случае непредоставления доказательств введения объекта в эксплуатацию в установленные законом сроки.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в постановлении администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление от 05.12.2007 N 475).

Согласно пункту 4 Приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475, размер арендной платы на год за использование неразграниченных земельных участков, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом размер арендной платы на год за использование указанных земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки (в редакции постановлений администрации Ростовской области от 09.02.209 N 53, от 31.12.2009 N 723).

При этом абзац 4 пункта 6 предусматривает, что размер годовой арендной платы за использование неразграниченных земельных участков, предоставленных для целей жилищного строительства, устанавливается в случаях, предусмотренных пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ, в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Системный анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что механизм, закрепленный в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, а также абзац 4 пункта 6 приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475 применяется в том случае, если размер арендной платы, за земельный участок предоставленный для строительства, изначально ниже 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Удовлетворив требование общества о внесении изменений в договор и взыскав арендную плату с 11.01.2010 по норме абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, суд фактически установил льготные арендные платежи для общества, по сравнению с предусмотренными договором, которые не предусмотрены действующим законодательством.

На основании статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Внесение судом первой инстанции в договор аренды от 25.12.2007 N 30304 изменений повлекло его противоречие требованиям действующего законодательства.

В такой ситуации у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска и взыскания арендной платы с 11.01.2010 по норме абзаца 8 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Поскольку суд первой инстанции не исследовал вопрос о получении разрешения на строительство в сроки, установленные законом, а применительно к этому и возможное прекращение действия спорного договора аренды, суд кассационной инстанции не может рассмотреть спор в указанной части по существу.

На основании статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменены, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду следует установить факт получения разрешения на строительство в сроки, установленные Федеральным законом N 137-ФЗ, после чего определиться со статусом договора аренды и разрешить спор с учетом указаний суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.09.2010 по делу N А53-7083/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.