Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2011 г. по делу N А32-6109/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2011 г.

ООО "Адлерстрой" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании незаконным бездействия администрации и обязании администрации направить в адрес общества для подписания проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 022:0033 общей площадью 11 895 кв. м.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество просило признать действующим договор аренды земельного участка от 21.04.2005 N 4900003463 с кадастровым номером 23:49:04 02 022:0033 общей площадью 11 895 кв. м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2010 отказано в удовлетворении ходатайства об изменении заявленных требований. Заявление общества о признании незаконным бездействия администрации и обязании направить для подписания в пятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 022:0033 общей площадью 11 895 кв. м оставлено без удовлетворения, со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка от 21.04.2005 N 4900003463 является ничтожным, поскольку на момент его заключения у администрации отсутствовало право на распоряжение спорным земельным участком с кадастровым номером 23:49:04 02 022:0033, находящимся во второй зоне санитарной охраны курорта. Земельный участок, расположенный в пределах особо охраняемой территории, является федеральной собственностью.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2010 отменено. Суд признал незаконным бездействие администрации, обязал ее в пятидневный срок с момента получения копии постановления суда совершить действия по заключению с обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 022:0033 общей площадью 11 895 кв. м на новый срок на согласованных сторонами условиях. Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок является муниципальной собственностью, администрация обладает правом распоряжения им. На истребуемом земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции, считая его незаконным. В обоснование жалобы заявитель указывает, что сделка по передаче земельного участка в аренду является ничтожной, поскольку в 2005 году администрация не имела права распоряжаться спорным земельным участком, отнесенным ко второй зоне санитарной охраны курорта.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.

Как видно из материалов дела, 21.04.2005 на основании постановления главы г. Сочи от 10.11.2004 N 2340 администрация (арендодатель) и ООО "Хумушкур" (правопредшественник общества, арендатор) подписали договор аренды земельного участка N 4900003463, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:04 02 022:0033 площадью 11895,00 кв. м для эксплуатации временного лесоторгового склада и временной производственной базы по ул. Авиационной в Адлерском районе г. Сочи. Срок действия договора определен пунктом 2.1 договора с момента его государственной регистрации по 01.12.2009, до начала строительства объездной автодороги (т. 1, л. д. 7).

В соответствии с пунктом 5.1.4 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

С учетом положений пункта 5.1.4 договора общество 16.09.2009 обратилось к администрации с письмом от 14.09.2009, в котором указало на намерение продлить договор аренды от 21.04.2005 N 4900003463.

В связи с неполучением от администрации ответа на письмо от 14.09.2009 общество обратилось в суд.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействия) закону и нарушение этими решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" позволяет органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение их к конкретному уровню собственности федеральным законом.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.

В силу части 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Указанная статья не содержит положений о том, что в законе, признающем право федеральной собственности на земельные участки, должен содержаться перечень конкретных участков, их месторасположение и площадь.

По смыслу Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" право федеральной собственности признано не на категорию земель особо охраняемых природных территорий, а на образованные в установленном законом порядке и с определенными границами особо охраняемые территории федерального значения.

Таким образом, на момент заключения договора аренды земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения - в границах санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения, являлись федеральной собственностью в силу Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".

Спорный земельный участок находится в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения, относится к особо охраняемым природным территориям. Данное обстоятельство установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Поскольку администрация распорядилась земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий, суд первой инстанции правильно указал, что договор аренды от 21.04.2005 N 4900003463 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что ничтожный договор правовых последствий не влечет, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что у общества отсутствуют на основании договора аренды от 21.04.2005 N 4900003463 как права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 022:0033 площадью 11 895,00 кв. м, так и права требовать от администрации заключения с ним договора аренды указанного участка на новый срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в деле имеется кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 022:0033, из которого видно, что на истребуемом земельном участке расположен принадлежащий обществу объект недвижимости - магазин-склад. Следовательно, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество как лицо, имеющее на спорном земельном участке объект недвижимости и добросовестно исполнявшее условия договора аренды в течение его действия, обладает преимущественным правом заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 02 022:0033 на новый срок.

Однако указанный вывод нельзя признать правильным, поскольку в материалах дела отсутствуют сведения о нахождении на спорном земельном участке объекта недвижимости - магазина-склада. Согласно договору аренды от 21.04.2005 N 4900003463 земельный участок предоставлялся для эксплуатации временных сооружений. Свидетельство о регистрации права собственности за обществом на магазин-склад как объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствует. Общество не обращалось в администрацию с заявлением с приложением необходимых документов о реализации правомочий, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу N А32-6109/2010 отменить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2010 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.