Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2011 г. по делу N А63-4629/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 сентября 2011 г. N 5785/11 настоящее постановление отменено

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2011 г.

ЗАО "Юг Регион Недвижимость" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным решение управления от 30.04.2010 N 01/023/2010-862 об отказе в государственной регистрации прав;

- обязать управление осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от третьего лица к обществу.

Определением от 20.05.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Лизингофис" (т. 1, л. д. 1 - 3).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010, в удовлетворении требований отказано. Суды пришли к выводу, что условие договора купли-продажи о передаче спорного имущества после государственной регистрации перехода права собственности влечет нарушение стабильности гражданского оборота, так как не обеспечивает сохранение за покупателем права собственности и исключает правовые основания для государственной регистрации имущества. Фактическая передача имущества по договору купли-продажи недвижимости не может быть исключена из юридического состава, требующегося для регистрации права собственности.

Общество обжаловало решение и постановление. В жалобе заявитель просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. По мнению заявителя, положения Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность исполнения заключенного договора и после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за покупателем. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) не содержит в качестве основания для отказа в государственной регистрации отсутствие документов, подтверждающих фактическую передачу объекта правообладателю.

16 февраля 2011 года в судебном заседании объявлен перерыв до 16 часов 00 минут 21.02.2011.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество и третье лицо заключили договор купли-продажи от 31.01.2010 (т. 1, л. д. 13 - 15).

Предметом данного договора является нежилое административно-торговое помещение общей площадью 656,4 кв. м, кадастровый номер 26:12:000000:0000:24714/192:1001-1002/А, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 219.

В соответствии с пунктом 3.1 названного договора передача помещения осуществляется по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя на помещение.

В сообщении об отказе в государственной регистрации прав от 30.04.2010 N 01/023/2010-862 управление указало на отсутствие документа, подтверждающего передачу имущества от продавца к покупателю, что явилось причиной отказа в регистрации права (т. 1, л. д. 154).

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

В порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество обжаловало ненормативные акты управления в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания такого заявления обоснованным суду необходимо установить одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статья 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательства продавца передать недвижимость покупателю считаются исполненными после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Заявитель в жалобе указывает, что Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит в качестве основания для отказа в государственной регистрации отсутствие документов, подтверждающих фактическую передачу объекта правообладателю. Вместе с тем правомерность данной позиции не влияет на обоснованность и законность состоявшихся по делу судебных актов.

Довод заявителя о том, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность исполнения заключенного договора и после государственной регистрации права собственности на объект недвижимости за покупателем, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

Передача недвижимости по договору купли-продажи осуществляется путем составления акта или иного документа, подтверждающего фактическую передачу имущества. Такая передача является исполнением договора (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако право собственности переходит не в этот момент, а в момент регистрации.

Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит норм, императивно предусматривающих передачу владения после государственной регистрации договора купли-продажи. Исключением можно считать реализацию договора купли-продажи под отлагательным условием передачи утраченного владения. Гражданский оборот направлен на владение вещами без отрыва от прав на эти вещи. В отсутствие фактической передачи вещи покупатель приобретает не собственность, а титул покупателя и соответствующее обязательственное право, которое позволит ему заявлять определенные требования к продавцу. Данный довод кассационной жалобы не основан на нормах права, ввиду чего подлежит отклонению по правилам статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы права при разрешении спора применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение принятых ими судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Согласно требованиям статей 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная по кассационной жалобе государственная пошлина относится на общество и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.07.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010 по делу N А63-4629/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.