Администрация города Минеральные Воды (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Концерн Энергия" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 16.04.2004 N 260.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУП "Предприятие по капитальному ремонту и строительству" (далее - предприятие).
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.08.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2010, иск администрации оставлен без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования с ответчиком спора о досрочном расторжении договора аренды от 16.04.2004 N 260 по требованию арендодателя.
В кассационной жалобе администрация просит отменить определение от 19.08.2010 и постановление апелляционной инстанции от 22.11.2010 как не соответствующие материалам дела и принятые с нарушением норм права и направить дело на новое рассмотрение. Администрация считает, что у судов не было оснований для оставления иска без рассмотрения. При направлении администрацией в адрес общества предупреждения от 28.10.2009 N 2850/05 положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдены, поскольку кроме указания на необходимость принятия арендатором мер для исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.3 и 3.5 договора аренды от 16.04.2004 N 260, в письме от 28.10.2009 N 2850/05 содержится предложение о расторжении договора в случае невозможности исполнения указанных обязательств и уведомление о досрочном расторжения договора в судебном порядке.
Общество заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя и просило оставить без изменения обжалованные судебные акты, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель администрации повторил доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 16 апреля 2004 года комитет имущественных отношений города Минеральные Воды и Минераловодского района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 16.04.2004 N 260 (далее - договор аренды), на основании которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование кабельные линии электропередачи напряжением 0,4 кВ в количестве 243 линий, напряжением 6,0 кВ в количестве 25 линий; воздушные линии электропередачи напряжением 6,0 кВ в количестве 25 линий, расположенные на территории города Минеральные Воды. В пункте 5.1 договора аренды установлен срок его действия - 25 лет.
За пользование имуществом арендатор обязался вносить арендную плату в виде проведения за счет собственных средств работ по капитальному ремонту имущества. Размер арендной платы равен сумме соответствующих затрат, указываемых арендатором в акте о выполненных работах, счете-фактуре или иных документах, однако сумма затрат арендатора на проведение работ по капитальному ремонту не может быть менее 168 306 рублей в квартал (пункты 3.1, 3.2 договора аренды).
В пунктах 2.2.5, 3.3, 3.5 договора аренды предусмотрено обязанность арендатора ежеквартально подтверждать выполнение работ, предоставлять акты и иные необходимые документы, подтверждающие проведение арендатором капитального ремонта имущества, на сумму, указанную в пункте 3.2 договора. Документы арендатор направляет арендодателю ежеквартально, не позднее 10 числа месяца, следующего за последним месяцем квартала года, в котором проводились соответствующие работы. Сметы, акты о выполненных работах и иные необходимые документы, предоставляются арендодателю только после соответствующей проверки и их утверждения предприятием Минераловодского территориального муниципального образования. На арендатора возложена обязанность по ежегодному предоставлению арендодателю сметы на капитальный ремонт по состоянию на 1 января.
Договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, в том числе в случае неисполнения арендатором обязанностей, предусмотренных в пунктах 3.3 и 3.5 раздела 3 договора аренды N 260 (пункт 4.2 договора).
Суды также установили, что полномочия арендодателя по договору аренды перешли к администрации в лице управления имущественных отношений на основании постановления главы города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края от 21.10.2005 N 3055 о ликвидации комитета имущественных отношений города Минеральные Воды и Минераловодского района Ставропольского края и в соответствии с решением Минераловодской городской думы от 31.10.2005 N 47 о передаче имущества, в том числе спорные линии электропередачи, Минераловодским территориальным образованием в собственность муниципального образования город Минеральные Воды по передаточному акту от 01.01.2006.
Согласно выписке из реестра муниципальной собственности города Минеральные Воды от 15.03.2010 N 376/05 в собственности муниципального образования город Минеральные Воды значатся кабельные линии электропередачи.
Управление имущественных отношений администрации (арендодатель) направило обществу письменное предупреждение от 28.10.2009 N 2850/05 о необходимости исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 3.3 и 3.5 договора аренды, в трехнедельный срок. В случае невозможности исполнения предложено расторгнуть договор путем составления соглашения о расторжении договора. В этом же письме арендатор был предупрежден о возможности расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендодателя.
Указывая на нарушение обществом с 2006 года пунктов 3.3, 3.5 договора аренды, систематическое неисполнение обществом обязанности по ежемесячному предоставлению актов выполненных работ с подтверждающими документами, ежегодному предоставлению сметы на капитальный ремонт арендуемого имущества, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора.
Оставляя иск без рассмотрения, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде дейст
