Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2011 г. по делу N А32-14329/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 9 марта 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2011 г.

ООО "Сочи Алеан" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации города Сочи (далее - администрация) с иском о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0404001:17, площадью 24 500 кв. м, расположенным по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, село Монастырь (далее -земельный участок).

Требования мотивированы тем, что к обществу (приобретателю объектов недвижимости у ОАО "Пансионат отдыха "Бургас"") в силу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, ранее занятого объектами недвижимости продавца и необходимого для их эксплуатации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (далее - департамент), ООО "Международный финансовый альянс", ОАО "Пансионат отдыха 'Бургас"" (далее - пансионат отдыха), Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - государственная корпорация), ОАО "Российские железные дороги".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2010 иск удовлетворен.

Суд исходил из того, что объекты недвижимости, приобретенные обществом у пансионата отдыха на основании договора купли-продажи от 27.04.2005 N 5, расположены на земельном участке общей площадью 24 500 кв. м, принадлежащем продавцу на праве аренды (договор аренды от 20.04.2003 N 4900002728). Право аренды закреплено за пансионатом отдыха в порядке переоформления зарегистрированного в установленном порядке (свидетельство на право пользования землей от 29.02.1996 N а/0067) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 30 тыс. кв. м с изъятием (с согласия землепользователя) земельного участка площадью 5,5 тыс. кв. м по правилам статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2009 по делу N А32-14898/2009 договор аренды от 20.04.2003 N 4900002728 признан недействительной (ничтожной) сделкой. С учетом представленных в дело материалов суд пришел к выводу о сохранении у пансионата отдыха права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 24 500 кв. м, которое с приобретением права собственности на объекты недвижимости перешло к обществу в силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление 24.03.2005 N 11). Довод государственной корпорации о невозможности признания за обществом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации) суд отклонил. Действующее законодательство не исключает возможности существования этого вида права у лиц, не поименованных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации. Обязанность по переоформлению соответствующего вида права предусмотрена Законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Титул владения земельным участком, приобретенный обществом в порядке исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества подтвержден в судебном порядке. Признан несостоятельным и довод департамента об отсутствии на участке объектов недвижимости, что препятствует признанию за обществом права. Уничтожение объектов и погашение записи о регистрации права собственности (17.12.2009) при доказанности совершения и исполнения сделки купли-продажи не влияет на сохранение у общества права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком до 17.12.2012 (статья 39 Земельного кодекса Российской Федерации). Избранный обществом способ защиты права соответствует статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, изложенным в пункте 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). При таких обстоятельствах иск общества подлежит удовлетворению (т. 1, л. д. 117).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 решение от 23.09.2010 отменено, в признании права постоянного (бессрочного) пользования в отношении спорного земельного участка обществу отказано.

Апелляционный суд установил, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.04.2003 N 4900002728 переданы пансионатом отдыха обществу "Международный финансовый альянс" на основании договора от 26.04.2005. Общество приобрело арендные права у последнего в соответствии с договором от 14.05.2005. Часть спорного земельного участка (площадью 9258 кв. м), попадает в границы размещения олимпийского объекта ("Строительство совмещенной (автомобильной и железной) дороги Адлер - нижняя станция горнолыжного курорта "Роза Хутор") и подлежит изъятию для федеральных нужд (статья 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 310-ФЗ). Довод государственной корпорации о невозможности признания за истцом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком со ссылкой на статью 20 Земельного кодекса Российской Федерации отклонен судом первой инстанции правильным (соответствующим закону и разъяснениям, содержащимся в постановлении 24.03.2005 N 11 ). Вместе с тем вывод о переходе к обществу (в связи с приобретением объектов недвижимости) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком признан ошибочным. Суд первой инстанции не учел, что в связи с установленной в рамках дела N А32-14898/2009 ничтожностью договора аренды от 20.04.2003 N 4900002728 правовой титул в отношении земельного участка должен определяться на основании постановления администрации города Сочи от 15.06.1995 N 499, принятого в отношении правопредшественника пансионата отдыха (АОЗТ "Тургостиница Бургас"). Земельные участки в границах федерального курорта Сочи отнесены к федеральной собственности (пункт 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"). Следовательно, администрация не обладала полномочиями собственника на предоставление спорного земельного участка на каком-либо правовом титуле. Представленное истцом временное свидетельство от 29.02.1996 N а/0067 не является правоустанавливающим документом, поскольку вид использования предоставленного земельного участка не указан. Право постоянного (бессрочного) пользования не переоформлено с выдачей свидетельства и акта по установленной форме. Поэтому апелляционный суд пришел к выводу о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у АОЗТ "Тургостиница Бургас", а, следовательно, и у общества не возникло. Кроме того, общество не доказало, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок испрашиваемой площади. Суд апелляционной инстанции также установил, что регистрация права собственности на недвижимое имущество произведена после его уничтожения (сноса); испрашиваемый участок не сформирован, так как из него во исполнение распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2009 N 35-р выделен и сформирован земельный участок площадью 9258 кв. м. Общество спорным участком фактически не владеет (на части земельного участка ведутся работы по строительству олимпийского объекта). Следовательно, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 (пункты 58 и 59), истцом не доказаны не только основания для признания за ним ограниченного вещного права на земельный участок, но и избран ненадлежащий способ защиты (т. 3, л. д. 24).

Общество обжаловало апелляционное постановление от 06.12.2010 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению истца, владение пансионатом отдыха спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования (факт его правопреемства от туристической гостиницы; обстоятельства заключения договора аренды от 20.04.2003 N 4900002728 и сохранение этого вида права после принятия постановления от 28.10.2002 N 629/2) установлено судом при рассмотрении спора по делу N А32-14898/2009. Указанные обстоятельства являются для настоящего дела преюдициально установленными (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Общество приобрело (по договору купли-продажи) приватизированные правопредшественником пансионата отдыха объекты, которые были снесены вопреки желанию собственника на основании распоряжения от 27.01.2009 N 35-р. Решением по делу N А32-14898/2009 в изъятии земельного участка у общества отказано. Собственник разрушенного объекта недвижимости сохраняет за собой право на ранее предоставленный правовой титул землепользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09). Поэтому к обществу с приобретением объектов недвижимости перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Государственная корпорация в отзыве просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на несостоятельность ее доводов, а также правомерность выводов апелляционного суда об отсутствии у общества права постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок и отсутствие его в натуре.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил апелляционное постановление отменить, оставив в силе решение от 23.09.2010.

Представители администрации, департамента и государственной корпорации в судебном заседании возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на законность и обоснованность постановления апелляционного суда от 02.12.2010.

Иные третьи лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и возражения на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации г. Сочи от 15.06.1995 N 499 АОЗТ "Тургостиница Бургас" в целях организации отдыха утверждены материалы перерегистрации прав на земельный участок площадью 3 га (т. 2, л. д. 116 - 118).

На основании указанного постановления АОЗТ "Тургостиница Бургас" выдано свидетельство на право пользования землей от 29.02.1996 N а/0067 в селе Монастырь Адлерского района города Сочи (т. 1, л. д. 21 ).

Постановлением главы города Сочи от 28.10.2002 N 629/2 из пользования пансионата отдыха с его согласия изъят земельный участок площадью 5 500 тыс. кв. м, земельный участок площадью 24 500 кв. м предоставлен для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений приюта в долгосрочную аренду на 49 лет (т. 1, л. д. 19, 20).

20 апреля 2003 года администрация и пансионат отдыха заключили договор аренды от N 4900002728 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404001:17, зарегистрированный 18.07.2003 филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Адлерскому району г. Сочи (регистрационная запись N 23-01.22-9.2003-279).

По договору от 26.04.2005 ООО "Международный финансовый альянс" переданы права и обязанности арендатора по договору от 20.04.2003 N 4900002728.

27 апреля 2005 года пансионатом отдыха (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 5, по которому общество приобрело нежилые здания спального домика площадью 104,3 кв. м, столовой площадью 368 кв. м, кострища площадью 161,9 кв. м, электрощитовой площадью 3,7 кв. м, уборных площадью 8,1 кв. м и 5,3 кв. м., расположенные на земельном участке общей площадью 24 500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0404001 :17, принадлежащем продавцу на праве аренды (т. 1, л. д. 23 - 25). Объекты недвижимости переданы обществу по акту от 27.04.2005 (т. 1, л. д. 26).

В соответствии с договором от 14.05.2005 права и обязанности по договору аренды от 20.04.2003 N 4900002728 переданы обществу.

24 апреля 2009 года за обществом зарегистрировано право собственности на переданные по договору купли-продажи от 27.04.2005 здания спального домика, кострища и столовой, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 23-АЖ 274452, серии 23-АЖ N 274049, серии 23-АЖ N 274057 (т. 1, л. д. 27 - 29).

17 декабря 2009 года произведенные регистрационные записи погашены.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2009 по делу N А32-14898/2009 договор аренды от 20.04.2003 N 4900002728 признан недействительной (ничтожной) сделкой. Апелляционный суд в постановлении по делу N А32-14898/2009 указал, что констатация ничтожности договора аренды означает незаконность постановления главы города Сочи от 28.10.2002 N 629/2 и влечет восстановление прежнего правого титула владения участком. При этом правовой вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств наличия у общества какого-либо титульного права на земельный участок обусловлен предметом исковых требований (изъятие земельного участка путем прекращения права его аренды) и не препятствует обществу доказывать наличие права постоянного (бессрочного) пользования в другом судебном процессе.

Полагая, что с приобретением права собственности на объекты недвижимости к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 24 500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0404001 :17, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права постоянного (бессрочного) пользования в отношении указанного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления от 24.03.2005 N 11).

Таким образом, при рассмотрении заявленных истцом требований установлению подлежат обстоятельства наличия у правопредшественника общества ограниченного вещного права (постоянного (бессрочного) пользования) в отношении земельного участка.

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что к обществу как приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Отменяя решение от 23.09.2010 и отказывая обществу в удовлетворении иска, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности права постоянного (бессрочного) пользования пансионата отдыха на спорный земельный участок и, как следствие, прав истца на этот участок. Данный вывод суда апелляционной инстанции основан на материалах дела и является правильным.

Договор аренды от 20.04.2003 N 4900002728 в рамках дела N А32-14898/2009 оценен судами как недействительная (ничтожная) сделка (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом преюдициального установления названного обстоятельства (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) апелляционный суд обоснованно определял правовой титул в отношении спорного участка на момент его предоставления АОЗТ "Тургостиница Бургас" (постановление администрации города Сочи от 15.06.1995 N 499).

Земельные участки в границах федерального курорта Сочи отнесены к федеральной собственности (пункт 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"). Следовательно, администрация не обладала полномочиями собственника по вопросу о предоставлении АОЗТ "Тургостиница Бургас" спорного земельного участка на каком-либо правовом титуле.

Из названного постановления также следует, что временные свидетельства на право пользования землей подлежали замене на правоудостоверяющие документы на земельные участки. Свидетельство от 29.02.1996 N а/0067, не содержащее вид предоставляемого права, АОЗТ "Тургостиница Бургас" не переоформлено. Свидетельство на право бессрочного пользования и государственный акт о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по форме, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", не представлены.

Признание права является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 59 Земельного кодекса Российской Федерации признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у правопредшественников общества (АОЗТ "Тургостиница Бургас" и пансионат отдыха) права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок и обоснованно отказал в иске о признании соответствующего права за обществом. Данный вывод суда основан на материалах дела, поэтому не подлежит переоценке кассационной инстанцией.

Апелляционный суд также установил, что общество спорным участком фактически не владеет (на части земельного участка ведутся работы по строительству олимпийского объекта). С учетом разъяснений, изложенных в пункте 58 постановлении от 29.04.2010 N 10/22, кассационная инстанция признает правильным вывод суда апелляционной инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее. При рассмотрении дела суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Кодекса).

Довод жалобы заявителя о преюдициальном установлении факта приобретения пансионатом отдыха спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования в деле N А32-14898/2009 подлежит отклонению. С учетом предмета исковых требований судами в рамках названного дела устанавливались обстоятельства заключения договора аренды земельного участка от 20.04.2003 N 4900002728. Основания приобретения АОЗТ "Тургостиница Бургас" права постоянного (бессрочного) пользования спорного участка не исследовались.

Иные доводы кассационной жалобы правильности сделанных апелляционным судом выводов не опровергают и по существу направлены на переоценку установленных им обстоятельств, что в суде кассационной инстанции не допускается (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления от 06.12.2010 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина по кассационной жалобе уплачена обществом в доход федерального бюджета при ее подаче (платежное поручение от 21.01.2011 N 2).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2010 по делу N А32-14329/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.