Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 марта 2011 г. по делу N А63-3574/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2011 г. по делу N А32-3019/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2011 г.

ООО "АВТО-ГАЛАС" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Имени С.М. Кирова" о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2009 объекта незавершенного строительства "дилерский центр по продаже и техническому обслуживанию легковых автомобилей" (литера А), степень готовности 26 процентов, площадью застройки 1801,9 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, с. Верхнерусское, ул. Батайская, 15, площадью 13 469 кв. м, с кадастровым номером 26:11:031302:0184 (далее - объект незавершенного строительства); о прекращении государственной регистрации права собственности ООО "Имени СМ. Кирова" (запись регистрации от 17.03.2009 N 26-26-11/002/2009-785) на объект незавершенного строительства, об осуществлении государственной регистрации права собственности ООО "АВТО-ГАЛАС" на объект незавершенного строительства (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Агро-промышленная компания "Ставхолдниг"", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением от 30.09.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "АВТО-ГАЛАС" просит судебные акты отменить. По мнению подателя жалобы, ООО "Имени С.М. Кирова" существенно нарушило условия договора. Спорный договор подлежит расторжению.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Имени С.М. Кирова" просит судебные акты оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон повторили доводы жалобы и отзыва.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.03.2009 ООО "АВТО-ГАЛАС" (продавец) и ООО "Имени С.М. Кирова" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества предметом которого является объект незавершенного строительства (том 1, л. д. 8 - 9). Стоимость отчуждаемого имущества составила 13 635 791 рубль (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 02.03.2009 N 1; т. 2, л. д. 9). Расчет по договору между сторонами произведен полностью до его подписания (пункт 2.2 договора). Переход права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 30).

ООО "АВТО-ГАЛАС" и ООО "Имени С.М. Кирова" 03.03.2009 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от 16.10.2003 на земельный участок, расположенный по адресу: Шпаковский район, с. Верхнерусское, ул. Батайская, 15, общей площадью 13 469 кв. м, кадастровый номер 26:11:03 13 02:0184, под производственную базу, сроком на 49 лет, которое зарегистрировано в установленном порядке 18.03.2009 (том 1, л. д. 65 - 67).

ООО "АВТО-ГАЛАС", считая, что ООО "Имени С.М. Кирова" не исполнило обязательство по оплате недвижимого имущества, обратилось к нему с претензиями от 11.03.2010 и от 12.04.2010 о расторжении договора купли-продажи (т. 1, л. д. 10 - 11).

ООО "АВТО-ГАЛАС" не получив ответа на претензии, обратилось в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При том следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.

Из смысла названных норм следует, что договор купли - продажи в случае неоплаты покупателем приобретенного имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в договоре или законе.

В заключенном между сторонами договоре отсутствуют условия, предоставляющие право продавцу (истцу) расторгнуть договор при неисполнении обязательств покупателем (ответчиком) по оплате за переданные ему объекты. Таким образом, неоплата имущества не оговорена сторонами как существенное условие договора. Кроме того, данным договором не предусмотрена возможность его расторжения с последующим возвращением продавцу проданного объекта.

В случае если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности на эту недвижимость, однако не произвел ее оплату, продавец в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты этого имущества, а также уплату процентов в соответствии со статьей 395 названного Кодекса.

В целях восстановления своих нарушенных прав истец не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты проданных по договору купли-продажи объектов недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подобный правовой подход соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (определения Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.2010 N ВАС-8103/10, от 09.11.2007 N 12462/07, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2011 по делу N А32-3019/2009, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу N А56-18347/2009).

Суды, исследовав представленные сторонами в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также установили, что между сторонами, как на момент заключения сделки, так и после регистрации перехода права собственности отсутствовали разногласия по оплате имущества (стороны считали обязанность покупателя по оплате исполненной); у ответчика имеются неисполненные перед истцом денежные обязательства, как на момент передачи имущества, так и на момент обращения с иском в суд; в договоре отсутствует условие о сроке оплаты имущества, требование об исполнении данной обязанности истец ответчику не направлял.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.

Таким образом, суды всесторонне, полно и объективно исследовали фактические обстоятельства и материалы дела, дали им надлежащую правовую оценку. Нормы права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу N А63-3574/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.