Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2011 г. по делу N А32-5101/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2011 г.

ООО "Новое время" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) о признании недостоверной выкупной стоимости нежилого помещения N 6 первого этажа здания литера Б, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Рашпилевская, 34/1 (далее - помещение), в размере 1500 тыс. рублей; обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи помещения по цене 692 721 рубль с рассрочкой оплаты на 5 лет.

К участию в деле привлечены в качестве второго ответчика администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Кубанское агентство оценки".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что общество как субъект малого предпринимательства имеет право на выкуп арендуемого помещения по рыночной цене (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ); для определения рыночной цены необходима обязательная оценка имущества. Согласно заключению судебной экспертизы от 04.06.2010 рыночная стоимость выкупаемого помещения, определенная ООО "Кубанское агентство оценки", недостоверна.

В кассационных жалобах администрация и департамент просят решение от 16.08.2010 и постановление апелляционной инстанции от 23.12.2010 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В жалобах приведены следующие доводы: общество не доказало нарушение своих прав и законных интересов применением департаментом установленной ООО "Кубанское агентство оценки" рыночной цены выкупаемого помещения; департаментом соблюдена процедура, предшествующая приобретению имущества, в части определения его выкупной стоимости профессиональным оценщиком; общество обратилось с исковыми требованиями к ненадлежащим ответчикам, поскольку, заявив о недостоверности выкупной стоимости помещения, оно не оспаривает отчет оценочной организации и принятое Городской Думой г. Краснодара решение, фактически утвердившее эту оценку; судами не обоснованна недостоверность оценки, выполненной ООО "Кубанское агентство оценки".

От общества и ООО "Кубанское агентство оценки" отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель департамента повторил доводы, изложенные в кассационной жалобе; представитель общества просил оставить без изменения обжалованные судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и выслушав представителей департамента и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является субъектом малого предпринимательства, владеет спорным помещением на основании заключенного с департаментом договора аренды от 26.07.2005. Срок действия договора определен сторонами по 4 июля 2010 года. 16 июля 2007 года договор зарегистрирован в установленном порядке.

Решением Городской Думы г. Краснодара от 29.10.2009 N 63 спорное помещение включено в перечень объектов муниципальной собственности г. Краснодара, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства и подлежащих приватизации в 2009 году; выкупная цена установлена в размере 1500 тыс. рублей.

Департамент направил обществу проект договора от 27.01.2010 N 10 купли-продажи помещения по цене, установленной в решении Городской Думы г. Краснодара от 29.10.2009 N 63, определенной на основании подготовленного ООО "Кубанское агентство оценки" отчета от 28.09.2009 N А-09-625 об оценке рыночной стоимости помещения, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости помещения по состоянию на 25 сентября 2009 года с учетом НДС составила 1500 тыс. рублей.

Общество подписало договор от 27.01.2010 N 10 с протоколом разногласий, в котором указало цену договора 692 721 рубль с учетом НДС в соответствии с рыночной стоимостью имущества, определенной в выполненном ГУП КК "Крайтехинвентаризация" отчете от 22.01.2010 N 16-06-КФ/10.

Поскольку департамент не согласился с предложенным обществом размером выкупной стоимости спорного помещения, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Из материалов дела видно, что по существу обществом заявлено и судом рассмотрено требование в порядке преддоговорного спора относительно цены сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 данного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. В предложении о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества должна быть указана цена этого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Законом N 135-ФЗ. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (статья 4 Закона 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (пункты 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", далее - Информационное письмо от 30.05.2005 N 92).

Согласно статье 8 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статьи 12, 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При наличии представленных сторонами экспертных заключений, содержащих противоречащие выводы о рыночной стоимости имущества определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2010 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО "Научно-производственное предприятие "ЮрИнСтрой"". Заключением эксперта от 04.06.2010 N 161/16.1 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 25 сентября 2009 года определена в сумме 683 340 рублей.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключения трех экспертных оценок, суды обоснованно сделали вывод о том, что согласно результатом судебной экспертизы (заключение от 04.06.2010 N 161/16.1) выкупная цена спорного помещения, предложенная обществом, является достоверной. Данный вывод соответствует положениям статей 65, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; правильность выводов и методик, примененных при проведении судебной экспертизы, ответчиками не опровергнуты.

Согласно части 2 статьи 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Кодекса, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, суды правомерно обязали департамент заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора и признанной судом достоверной.

Несостоятелен довод кассационных жалоб о том, что общество обратилось с исковыми требованиями к ненадлежащим ответчикам, не оспорив при этом отчет оценочной организации и принятое Городской Думой г. Краснодара решение, утвердившее эту оценку. В пункте 1 Информационное письмо от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора. Поэтому обращение обществом в суд с преддоговорным спором является надлежащим способом защиты права.

Иные доводы кассационных жалоб направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств и доказательств по делу, что в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения обжалованных судебных актов по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали правильную правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 по делу N А32-5101/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.