Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2011 г. по делу N А32-7776/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 августа 2011 г. N Ф08-5282/11 по делу N А32-7776/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2011 г.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"" (далее - ответчик, общество) о взыскании долга в размере 673 691 рубля 86 копеек с 01.03.2009 по 31.05.2010 по договору от 26.02.2006 N 4300014232 аренды земельного участка, также неустойки в сумме 150 417 рублей 54 копеек по состоянию на 21.05.2010 (требования уточнены).

Решением от 09.08.2010 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в сумме 673 691 рубля 86 копеек, а также 30 тыс. рублей неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд пришел к выводу о том, что завершение строительства и введение жилого дома в эксплуатацию не прекращают арендных правоотношений. Доводы общества о необходимости перерасчета арендной платы с применением нового коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка суд отклонил.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 решение от 09.08.2010 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд указал, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию использование ответчиком земельного участка для целей проектирования и строительства жилого дома завершилось, а договор аренды от 26.02.2006 - прекратился с даты ввода в эксплуатацию жилого дома в связи с достижением его цели. Дальнейшее начисление обществу арендной платы по договору аренды земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства жилого дома, представляет собой форму злоупотребления правом, что влечет отказ в его защите (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время суд апелляционной инстанции отклонил доводы ответчика о переходе спорного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Из кадастрового плана участка и постановлений главы г. Краснодара от 29.11.2002 N 2105 и от 20.12.2005 N 3717-р не следует, что земельный участок был сформирован и предоставлен также для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома. Бремя доказывания необходимости для эксплуатации многоквартирного жилого дома всего земельного участка площадью 13 936 кв. м лежит на ответчике. Доказательства размещения жилого дома и необходимых для его эксплуатации объектов и сооружений на земельном участке указанной площади общество не представило.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции как принятое с нарушением норм материального права. По мнению истца, договор аренды земельного участка от 26.02.2006 в установленном порядке не прекращен, в связи с чем ответчик обязан вносить арендную плату.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены судебного акта апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель общества возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Кассационный суд объявлял перерыв в заседании до 16 часов 10 минут 05.04.2011.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 26.02.2006 заключили договор N 4300014232 аренды земельного участка площадью 13 936 кв. м, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. им. 70-летия Октября/им. Думенко (кадастровый номер 23:43:0138003:0043).

В соответствии с пунктом 1.3 договора участок предоставляется для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (литера 10). Срок действия договора определен сторонами с 20.12.2005 по 29.11.2051 (пункт 6.1 договора).

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 18).

Государственная регистрация сделки осуществлена в установленном порядке (т. 1, л. д. 26).

В соответствии с кадастровым планом от 02.02.2006 N 43/06-03-1483 земельный участок предназначен для проектирования и строительства жилого дома (литера 10; т. 1, л. д. 14 - 17).

27 ноября 2008 года Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар выдал разрешение на ввод в эксплуатацию 252-квартирного 3-секционного 17-19-21-этажного жилого дома (т. 1, л. д. 43 - 45).

30 апреля 2009 года администрация направила в адрес общества претензию с требованием оплатить задолженность по договору аренды (т. 1, л. д. 22, 23).

Ссылаясь на уклонение общества от погашения долга по договору аренды, администрация обратилась с иском в суд.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Суды установили, что спорный земельный участок не был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома. Доказательства размещения жилого дома и необходимых для его эксплуатации объектов и сооружений на земельном участке площадью 13 936 кв. м, а также перехода всего участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме в деле отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что с момента ввода жилого дома в эксплуатацию пользование земельным участком обществом для целей проектирования и строительства завершилось, а договор аренды от 26.02.2006 в связи с достижением его цели прекратился.

В то же время апелляционный суд не учел следующее.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В материалах дела отсутствуют доказательств перехода спорного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме по их волеизъявлению.

Вывод апелляционного суда о прекращении использования ответчиком всего земельного участка не подтвержден документально.

Ссылка апелляционного суда на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации неправомерна (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу статей 8, 307, 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку выводы апелляционного суда не соответствуют представленным в дело доказательствам, постановление от 13.12.2010 надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, исследовать вопрос о том, земельный участок какой площади необходим для эксплуатации жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества, установить прекратилось ли использование ответчиком всего спорного участка и когда это произошло, исполнил ли ответчик обязательство по уплате арендной платы в спорный период, а также дать оценку доводам общества об ошибочном применении коэффициентов при исчислении размера арендных платежей.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2010 по делу N А32-7776/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.