Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2011 г. по делу N А32-17473/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 7 апреля 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 8 апреля 2011 г.

ООО "Круиз" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к МУП "Краснодарагромаркет", ООО "Тренд", ООО "Норд" (далее - ответчики) о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по сделке, направленной на отчуждение имущества, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 252/А (литеры А, а), 1-й этаж, помещения N 3, 6, 7, 8, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 11.

Исковые требования мотивированы тем, что истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, который при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуется преимущественным правом на приобретение этого имущества, поскольку соответствует всем условиям, указанным в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство об уточнении заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 17.05.2010 N 5, заключенному ООО "Норд" и ООО "Тренд", о приобретении права собственности на объект недвижимости - нежилые помещения первого этажа N 3, 6, 7, 8, 10, 10/1, 10/2, 10/ 3, 11 здания (литеры А, а) общей площадью 102,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 252/А, аннулировать запись о регистрации права N 23 - 23 - 01/394 - 2010 - 100 и признать право собственности на нежилые помещения первого этажа N 3, 6 - 8, 10, 10/1, 10/2, 10/ 3, 11 здания (литеры А, а) общей площадью 102,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 252/А, за истцом.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2010, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы приведены следующие доводы: суд апелляционной инстанции неправомерно указал на то, что ООО "Круиз" не является сингулярным правопреемником предпринимателя; суд апелляционной инстанции неправомерно указал на необходимость государственной регистрации договора аренды; суд апелляционной инстанции нарушил положения статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставив истцу возможности представить дополнительные доказательства в обоснование своей правовой позиции.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Норд" указало, что обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм права, выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель ООО "Норд" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, истец и Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) заключили договор аренды от 05.07. 2006 N 293/2. После окончания срока действия указанного договора заключен новый договор аренды от 04.09.2007 N 258/2, в соответствии с которым департамент обязался предоставить, а общество принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 102,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 252/А (литеры А, а), первый этаж, помещения N 3, 6, 7, 8, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 11.

На обращение истца в департамент с заявлениями от 31.03.2009, 29.07.2009 о выкупе арендуемых помещений последним даны ответы от 28.04.2009 N 9916.49, от 11.08.2009 N 18846.49 о том, что арендуемое имущество находится во владении ООО "Круиз" менее 3-х лет, не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и по состоянию на 03.08.2009 у ООО "Круиз" имеется задолженность по аренде в сумме 10 577 рублей 45 копеек.

Согласно приказу от 19.03.2009 N 314 департамент передал в хозяйственное ведение МУП "Краснодарагромаркет" (далее - предприятие) муниципальное имущество, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 252/А, нежилые помещения первого этажа N 3, 6, 7, 8, 10, 10/1, 10/2, 10/3, 11 (литеры А, а) площадью 102,2 кв. м, с имеющимся обременением - договором аренды от 04.09.2007 N 258/2 с ООО "Круиз".

Предприятие в установленном порядке зарегистрировало право хозяйственного ведения на указанные помещения (свидетельство о государственной регистрации от 07.08.2009 серии 23-АЕ N 910062).

14 сентября 2009 года (вх. N 2165) предприятие обратилось в адрес департамента о даче согласия на реализацию основных средств, в том числе нежилых помещений первого этажа в г. Краснодаре по ул. Ставропольской, 252/А.

На основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 28.12.2009 N 5094 "О разрешении департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар дать согласие на продажу муниципального имущества" департамент согласовал (письмо от 29.12.2009 N 30699.49) продажу по рыночной стоимости муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 252/А, с имеющимся обременением - договором аренды от 04.09.2007 N 258/2 с ООО "Круиз", находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

По договору купли-продажи от 30.12.2009 спорные помещения проданы ООО "НОРД", право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации от 13.05.2010 серии 23-АЖ N 365765).

В последующем ООО "Норд" и ООО "Тренд" заключили договор купли-продажи от 17.05.2010 N 5, на основании которого спорные объекты недвижимости переданы в собственность последнего. Переход права зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.05.2010 серии 23-АЖ N 365664.

Истец 09.09.2009, 25.05.2010 обращался с заявлением о реализации обществом на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку полагает себя соответствующим условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ).

В письме от 02.06.2010 N 12143.49 департамент сообщил истцу о том, что испрашиваемые помещения проданы иному лицу.

Полагая, что ответчиками нарушено его право на преимущественный выкуп указанных помещений, истец обратился с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суды сослались на следующие обстоятельства: истцом избран неверный способ защиты права; притворность сделки не доказана; истец не отвечает положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (договор аренды от 05.07.2006 не прошел государственную регистрацию, отсутствует двухлетний срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом).

Между тем суды не учли следующего.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которой возможна реализация субъектами малого или среднего предпринимательства преимущественного права приобретения недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на пункт 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134, указал, что статус общества как сингулярного правопреемника предшествующего арендатора-предпринимателя отсутствует, что исключает возможность перевода прав и обязанностей покупателя по договору.

Однако, делая такой вывод, апелляционный суд не принял во внимание данные учредительных документов ООО "Круиз", имеющиеся в материалах дела, в том числе о составе участников общества, не оценил их в совокупности с документами, подтверждающими длительность владения спорными помещениями (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2011 N ВАС-18149/10).

Вывод апелляционного суда о незаключенности договора аренды от 05.07.2006 сделан без учета положений пункта 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"".

В соответствии с положениями статей 9 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом они должны действовать добросовестно и разумно.

По смыслу статьи 170 Кодекса притворные сделки направлены на то, чтобы скрыть действительную волю сторон. В такой ситуации о притворности свидетельствует не столько содержание договора, сколько совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора. Цель - прикрыть истинную сделку - может достигаться как оформлением одного договора, так и путем составления нескольких сделок.

При совершении притворной сделки имеет место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон; в случае заключения притворной сделки целью сторон является достижение определенных правовых последствий, при этом воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

Последствием недействительности притворной сделки является применение к отношениям сторон не правил о реституции, а правил той сделки, которую они имели в виду. В случае, если сделка недействительна по основаниям статьи 170 Кодекса у истца может возникнуть право требовать перевода прав и обязанностей покупателя по тому единому договору купли-продажи недвижимости, который ответчики действительно имели намерение совершить.

Суды, несмотря на доводы истца о притворности сделок, не оценили в совокупности действия сторон по передаче спорного имущества в хозяйственное ведение, заключению последующих договоров купли-продажи на предмет их соответствия статье 170 Кодекса, не установили - являются ли совершенные сделки составляющими единой сделки, направленной на передачу муниципального имущества третьему лицу, минуя механизм реализации истцом преимущественного права приобретения недвижимости. В этом случае подобные действия могут быть расценены как направленные на легализацию противоречащих смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ процедур.

С учетом изложенного, принятые по делу судебные акты подлежат отмене как принятые при неполном исследовании обстоятельств, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо полно и всесторонне изучить обстоятельства дела, дать оценку действиям сторон по передаче спорного имущества в хозяйственное ведение, заключению последующих договоров на предмет их притворности, в том числе с учетом фактического владельца спорного имущества; установить наличие (отсутствие) совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права приобретения недвижимого имущества, и правильность выбора истцом способа защиты права с учетом пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исследовать все доказательства, представленные сторонами, и принять законное и обоснованное решение, а также распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 по делу N А32-17473/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.