Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г. по делу N А61-1041/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Аваряскина В.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - Управления по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1502002885, ОГРН 1021500583060) - Кабоева А.В. (доверенность от 13.04.2011), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ростоп" (ИНН 1511010297, ОГРН 1021500943640) - Парсиева А.К. (доверенность от 24.01.2010), от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - открытого акционерного общества "Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Северо-Осетинского отделения N 8632 (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195), в отсутствие третьих лиц: администрация местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания (ИНН 1515900318, ОГРН 1041502003674), Комитет по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания, Республика Северная Осетия - Алания в лице Правительства Республики Северная Осетия - Алания, Министерство финансов Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1501007545, ОГРН 1021500578770), Комитет топлива, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1515915716, ОГРН 1081515001446), общества с ограниченной ответственностью "Императрица" (ИНН 1501034147, ОГРН 1041500100905), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Северо-Осетинского отделения N 8632 на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 19.07.2010 (судья Климатов Г.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 (судьи Марченко О.В., Винокурова Н.В., Жуков Е.В.) по делу N А61-1041/2010, установил следующее.

Управление по строительству администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к ООО "Ростоп" (далее - общество) о признании права муниципальной собственности на 76 квартир, расположенных по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 250 - 252 (далее - спорное имущество).

Требования управления мотивированы положениями заключенного сторонами муниципального контракта от 23.11.2009 N 78А-09.

Определением от 27.05.2010 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОАО "Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Северо-Осетинского отделения N 8632 (далее - банк), которое требует признать недействительным муниципальный контракт от 23.11.2009 N 78А-09.

Определением от 27.05.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены администрация местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания и Комитет по управлению имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания.

Определением от 11.06.2010 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Республика Северная Осетия - Алания в лице Правительства Республики Северная Осетия - Алания.

Определением от 25.06.2010 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Республики Северная Осетия - Алания, Комитет топлива, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Северная Осетия - Алания и ООО "Императрица".

Решением от 19.07.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010, иск управления о признании права собственности на спорное имущество удовлетворен. В требованиях банку отказано. Судебные инстанции пришли к выводу, что заключение договора ипотеки между банком и обществом не препятствовало привлекать денежные средства граждан и юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве. Согласие на это от банка не требуется. Кроме того, спорное имущество, приобретенное на основании муниципального контракта от 23.11.2009 N 78 А-09, не может быть обременено залогом банка, поскольку залог на него прекращается в силу закона. Банк, заключая договор ипотеки, дал согласие на это условие, что подтверждается самим договором.

В кассационной жалобе банк просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель жалобы полагает, что обжалуемые судебные акты основаны на неправильном толковании и применении норм права. Поскольку спорное имущество находилось в залоге у банка в качестве обеспечения по кредитному договору, действия, направленные на отчуждение заложенного имущества не могли быть предприняты в отсутствие согласия на то банка как залогодержателя. Суды не применили положения статей 37, 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Кроме того, суд оставил без надлежащего внимания доводы банка о ничтожности муниципального контракта от 23.11.2009 N 78 А-09, заключенного муниципальным образованием как лицом, не имеющим на это права. Заявитель полагает, что такой контракт вправе заключить только субъект Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

От других, участвующих в деле лиц, отзывы на жалобу не поступили.

ООО "Императрица" заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя, и указало, что принятые по делу судебные акты считает законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель банка поддержал доводы жалобы, представители управления и общества возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 16.09.2004 администрацией местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания издано постановление от 16.09.2004 N 706, согласно которому ООО "Императрица" разрешено строительство многоэтажного жилого дома по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 252.

Согласно постановлению администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания от 18.07.2005 N 815 ООО "Императрица" разрешено строительство многоэтажного жилого дома по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 248 - 250, как продолжение начатого жилого дома по пр. Коста, 252 г. Владикавказа.

26 и 29 августа 2008 года ООО "Императрица" (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи, в том числе на объекты (земельный участок с расположенным на нем незавершенным строительством), которые впоследствии были переданы в ипотеку банку. Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Северная Осетия - Алания.

2 сентября 2008 года банк и общество заключили договор N 348000632 об открытии невозобновляемой кредитной линии, по условиям которого банк взял на себя обязательство открыть обществу невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 81 600 тыс. рублей, а общество обязалось возвратить денежные средства с процентами за пользование ими.

14 октября 2008 года в целях обеспечения обязательств общества перед банком по кредитному договору стороны заключили договор ипотеки N 348000623, по условиям которого имущество общества (включая спорное имущество) передано банку в залог.

9 февраля 2009 года администрацией местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания выдано разрешение N RU 15301000-153, согласно которому обществу разрешено строительство 9-этажного дома согласно проектной документации по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 250 - 252.

23 ноября 2009 года управление и общество заключили муниципальный контракт N 78А-09, предметом которого является деятельность по окончании строительно-монтажных работ на спорном объекте долевого строительства. Участие управления в завершении строительства указанного жилого дома осуществлялось за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, бюджета Республики Северная Осетия - Алания и бюджета муниципального образования г. Владикавказа.

24 февраля 2010 года администрацией местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания выдано обществу разрешение на ввод в эксплуатацию 1-й очереди, 91-квартирного, 9-этажного жилого дома с нежилыми помещениями в уровне 1-го и 2-го этажей по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, пр. Коста, 250 - 252.

2 марта 2010 года общество, в целях исполнения обязательств по муниципальному контракту от 23.11.2009 N 78А-09, передало управлению спорное имущество.

Банк, сославшись на то обстоятельство, что спорное имущество находится в залоге по договору об ипотеке от 14.10.2008 N 34800623, заключенному в обеспечение исполнения кредитных обязательств общества, обратился с самостоятельными требованиями о признании недействительным муниципального контракта от 23.11.2009 N 78А-09.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Отказывая банку в удовлетворении требований, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 37 Закона об ипотеке установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Вместе с тем отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В пункте 9 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве подчеркивается, что залоговые отношения, регулируемые названным Законом, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам Гражданского кодекса и Закона об ипотеке.

Пунктом 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена возможность передачи объектов долевого строительства в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что обществом в качестве застройщика осуществлено строительство многоквартирного жилого дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства. При заключении договора ипотеки банку было известно о том, что заложенное имущество обременено правами третьих лиц - участников долевого строительства, что подтверждается самим договором.

В силу пункта 7.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве получение согласия банка на заключение договоров долевого участия как до заключения договора ипотеки, так и после его заключения не требуется.

Таким образом, заключение договора ипотеки не препятствовало обществу привлекать денежные средства граждан и юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора ипотеки, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что муниципальный контракт от 23.11.2009 N 78А-09, заключенный для завершения строительства спорного жилого дома с целью приобрести в нем 76 квартир, не может быть признан недействительным в связи с его заключением без согласия банка.

Кроме того, часть 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве устанавливает наступление прекращения права залога на объект долевого строительства, возникшего на основании договора с банком, а именно с момента передачи такого объекта в порядке, установленном статьей 8 названного Закона.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Поскольку актом от 02.03.2010 общество передало управлению спорное имущество, право залога банка в отношении указанных объектов прекратилось в силу прямого указания Закона.

Доводы банка о ничтожности муниципального контракта от 23.11.2009 N 78 А-09, заключенного муниципальным образованием как лицом, не имеющим на это права, обоснованно отклонены судебными инстанциями, поскольку в силу статьи 4 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"" (в редакции, действующей на момент заключения контракта) предоставление финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на переселение граждан из аварийного жилищного фонда субъектам Российской Федерации или в случае, установленном частью 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", муниципальным образованиям осуществляется исключительно на приобретение у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах (в том числе в многоквартирных домах, строительство которых не завершено, включая многоквартирные дома, строящиеся (создаваемые) с привлечением денежных средств граждан и (или) юридических лиц) или перечисленных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации домах и (или) на строительство таких домов.

Остальные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов, сделанных судами первой и апелляционной инстанций, и по существу направлены на их переоценку, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 19.07.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу N А61-1041/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи:

В.В. Аваряскин И.И. Фефелова