Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 апреля 2011 г. по делу N А63-4683/2010

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 декабря 2009 г. N А32-13897/2009, от 10 августа 2012 г. N Ф08-4500/12 по делу N А18-1724/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ноябрь" (ИНН 2636044712, ОГРН 1042600333951) - Волковой В.В. (доверенность от 15.04.2011), в отсутствие истца - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), третьих лиц: Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), Комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634002266, ОГРН 1022601952372), федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю (ИНН 2635051724, ОГРН 1022601943231), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2010 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 (судьи Фриев А.Л., Баканов А.П., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-4683/2010, установил следующее.

Администрация города Ставрополя (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Ноябрь" (далее - ответчик, общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 08.02.2008 N 6414, а также об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационной записи от 27.02.2008 N 26-26-12/021/2008-267.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Ставропольскому краю.

Решением от 03.11.2010, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011, в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что установленный статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) порядок выбора земельного участка и предоставления его в аренду для строительства не нарушен, в связи с чем основания для признания сделки недействительной (ничтожной) отсутствуют. Население проинформировано о возможном предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с требованиями закона, что подтверждается письмом администрации Ленинского района города Ставрополя и последующей публикацией сообщения в газете "Вечерний Ставрополь". Суды отклонили доводы администрации о нахождении спорного земельного участка в составе придомовой территории и в пользовании Ставропольской квартирно-эксплуатационной части.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление как принятые с нарушением норм материального права, а также указывает на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам. По мнению заявителя, суды не приняли во внимание, что в нарушение пункта 3 статьи 31 Кодекса не осуществлено информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении спорного земельного участка для строительства через средства массовой информации. На момент утверждения акта выбора земельного участка и предоставления его для производства проектно-изыскательских работ он не был сформирован в установленном порядке и поставлен на государственный кадастровый учет. Участок относится к придомовой территории, на нем расположены тротуар, газон, многолетние насаждения и зона отдыха граждан, что в силу статей 36, 85 Кодекса исключает возможность предоставления его обществу для строительства. Кроме того, Ставропольской квартирно-эксплуатационной частью на указанный земельный участок получено свидетельство от 12.03.1993 N 1901 о праве постоянного (бессрочного) пользования.

В заседании представитель общества просил оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты, считая их законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы города Ставрополя от 27.04.2005 N 1373 утвержден акт выбора земельного участка площадью 277 кв. м по ул. Ленина в квартале 73 и принято решение о предоставлении его обществу в аренду на три года для проведения проектно-изыскательских работ. На основании указанного постановления комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 17.08.2006 N 4602 земельного участка площадью 277 кв. м (кадастровый номер 26:12:030108:0067), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 285а, в квартале 73 (т. 1, л. д. 22 - 27).

Постановлением главы администрации города Ставрополя от 01.02.2008 N 227 указанный земельный участок предоставлен обществу для строительства аптеки (т. 1, л. д. 17).

08 февраля 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6416 аренды земельного участка для строительства аптеки (далее - договор аренды). Срок аренды установлен с 01.02.2008 по 31.01.2011 (пункт 2.1 договора). Регистрация договора произведена в установленном порядке 27.02.2008 за номером 26-26-12/021/2008-267 (т. 1, л. д. 12 - 16).

Полагая, что договор аренды заключен с нарушением норм действующего законодательства, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что требования статей 30 - 32 Кодекса при выборе земельного участка и предоставлении его в аренду для строительства соблюдены. В качестве доказательств соблюдения процедуры информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка для строительства (пункт 3 статьи 31 Кодекса) суды приняли письмо администрации Ленинского района города Ставрополя без даты за N 03.05.049 (т. 1, л. д. 38) об информировании населения микрорайона N 1 города Ставрополя и последующую публикацию сообщения в газете "Вечерний Ставрополь" от 23.11.2007 N 214 (т. 1, л. д. 121).

В то же время суды не учли следующее.

Пункт 3 статьи 31 Кодекса возлагает на органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязанность информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Данная норма призвана обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Кодекса).

По смыслу статьи 31 Кодекса акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

При этом информирование населения должно производиться через средства массовой информации, доступные всем гражданам, проживающим в муниципальном образовании.

Сославшись на информацию главного специалиста организационного отдела администрации Ленинского района г. Ставрополя об информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка (т. 1, л. д. 38), суды не выяснили, каким образом происходила процедура информирования, а также не приняли во внимание наличие в материалах дела письма главы Ленинского района г. Ставрополя от 19.08.2009 об отсутствии сведений об информировании населения г. Ставрополя о предстоящем предоставлении спорного участка (т. 1, л. д. 37).

Суды также не учли, что в отношении предоставления участка обществу для осуществления на нем строительства имеются возражения граждан, проживающих в соседнем многоквартирном жилом доме (т. 1, л. д. 31 - 33, 93 - 96), что следует принимать во внимание при решении вопроса о признании надлежащей последующей публикации (т. 1, л. д. 121).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10, по смыслу положения пункта 3 статьи 31 Кодекса оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что право населения на информирование о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства не нарушено, не основан на представленных в дело доказательствах.

В соответствии с пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

С учетом изложенного отсутствие сформированного и постановленного на государственный кадастровый учет земельного участка, необходимо для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не является препятствием для защиты прав собственников помещений в многоквартирном жилом доме. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться такой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Соответствующий довод истца суды надлежащим образом не проверили.

Кроме того, сторонами договора аренды от 08.02.2008 N 6416 является общество и комитет. Указания на заключение сделки от имени администрации договор не содержит.

В силу статей 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации спор о признании сделки недействительной невозможно рассмотреть без привлечения к участию в деле ее сторон в качестве ответчиков. Следовательно, участие комитета (арендодателя по договору) в настоящем деле в качестве ответчика является обязательным. В то же время данное учреждение привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (т. 1, л. д. 1 - 3).

В соответствии с частью 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.

Приведенное положение процессуального законодательства суды не приняли во внимание.

С учетом изложенного решение от 03.11.2010 и постановление апелляционного суда от 03.02.2011 надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, рассмотреть доводы и возражения лиц, участвующих в деле, и с учетом правильного применения норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2010 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 по делу N А63-4683/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи:

В.Е. Епифанов Л.Н. Плотникова