Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 мая 2011 г. N Ф08-2224/11 по делу N А53-11641/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 5 мая 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Амбаловой С.М., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Россиянка" (ИНН 6154021918, ОГРН 1026102588929) - Фоминой О.В. (директор) и Гусевой-Шаповаловой Н.А. (доверенность от 30.04.2011), в отсутствие ответчика - закрытого акционерного общества "Приазовский центр смет и оценки" (ИНН 6154078505, ОГРН 1026102576059) и третьего лица - Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Россиянка" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2010 (судья Штыренко М.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Тимченко О.Х.) по делу N А53-11641/2010, установил следующее.

ООО "Россиянка" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" (далее - центр) с иском о признании недостоверным (недействительным) отчета от 09.04.2010 N 336/04-2010 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения - парикмахерской площадью 196,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Москатова, 9 (далее - нежилое помещение; т. 1, л. д. 3).

Требования мотивированы тем, что отчет от 09.04.2010 N 336/04-2010 (далее - отчет N 336/04-2010), выполненный центром по поручению Комитета по управлению имуществом города Таганрога, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Третьим лицом привлечен комитета по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2010 (с учетом исправительного определения от 17.01.2011) в удовлетворении требований отказано (т. 3, л. д. 115, 132).

Судебный акт мотивирован тем, что в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) общество обратилось в комитет с заявлением о приватизации нежилого помещения. Согласно названному Закону и Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) комитет поручил центру провести оценку нежилого помещения. По результатам проведенной оценки составлен отчет N 336/04-2010. Стоимость нежилого помещения определена в размере 1 866 100 рублей (с учетом НДС). По ходатайству общества назначена экспертиза. По ее результатам эксперт сделал вывод о недостоверности отчета N 336/04-2010. Оценив эти акты, суд первой инстанции признал отчет N 336/04-2010 соответствующим нормам, установленным в Законе N 135-ФЗ, и отклонил доводы о невозможности самостоятельного оспаривания отчета оценщика.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 решение от 09.12.2010 оставлено без изменения (т. 4, л. д. 129).

Судебный акт мотивирован следующим. После издания публичными органами постановления о приватизации нежилого помещении и направления проекта договора купли-продажи объекта оспаривание стоимости объекта оценки посредством самостоятельного иска является ненадлежащим способом защиты прав и законных интересов общества, поскольку они могут быть реализованы в специальном порядке, регулируемом статьями 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации. В материалах дела отсутствуют доказательства подписания обществом в установленный срок договора купли-продажи с протоколом разногласий в части условия о цене и направления его комитету, поэтому истец утратил преимущественное право приобретения нежилого помещения. Таким образом, у истца на момент рассмотрения спора и принятия решения отсутствовал законный интерес, подлежащий защите.

В кассационной жалобе общество просит решение от 09.12.2010 и постановление от 01.03.2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение (т. 5, л. д. 2).

По мнению заявителя, апелляционная инстанция, делая вывод об отсутствии у общества интереса, не учла наличие в производстве Арбитражного суда Ростовской области дела N А53-19272/10, по которому рассматривается преддоговорный спор, связанный с приватизацией нежилого помещения. Общество ознакомлено с отчетом N 336/04-2010 до издания постановления о приватизации объекта недвижимости, поэтому вывод апелляционной инстанции о невозможности его оспаривания в самостоятельном иске неправомерен. Материалами дела и решением дисциплинарного комитета саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков" подтверждено несоответствие отчета N 336/04-2010 требованиям, предъявляемым к отчету об оценке.

В отзыве на жалобу центр просит оставить судебные акты без изменения, ссылаясь на их законность и обоснованность. Общество при рассмотрении дела по существу не сообщало суду о наличии в арбитражном суде преддоговорного спора, связанного с приватизацией нежилого помещения. Кроме того, общество обратилось к комитету с просьбой заключить мировое соглашение, что свидетельствует об отсутствии претензий к отчету оценщика.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы и дополнительно пояснили, что общество длительное время (с 1996 года) арендует нежилое помещение, прекращение права пользования приведет к ликвидации юридического лица и увольнению работников.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.01.1996 N 332 и дополнительных соглашений к нему общество является арендатором нежилого помещения (т. 1, л. д. 22, 25, 26, 27, 29, 30).

25 февраля 2010 года общество обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений (т. 1, л. д. 17).

В целях определения стоимости нежилого помещения центр по поручению комитета составил отчет N 336/04-2010, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составила 1 866 100 рублей, с учетом НДС (т. 2, л. д. 32).

Приложением к постановлению администрации г. Таганрога от 10.06.2010 N 2565 утверждены условия приватизации нежилого помещения - парикмахерской, литера А, первый этаж, комнаты N 79 - 81, 85, 88; литера А1, первый этаж, комнаты N 1, 2, 2а, 3 - 11, общей площадью 196,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Москатова, 9 (далее - постановление N 2565) комитету надлежало направить обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене 1 866 100 рублей (с НДС) с рассрочкой платежа на 5 лет (т. 2, л. д. 25).

Комитет направил проект договора купли-продажи нежилого помещения от 18.06.2010 N 170/А-10. Стороны передали разногласия на рассмотрение Арбитражного суда Ростовской области, который принял их к производству (дело N А53-19272/2010).

Полагая стоимость нежилого помещения, определенную в отчете N 336/04-2010, необоснованно завышенной, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела, на основании заявления общества администрация приняла постановление N 2565 об условиях приватизации нежилого помещения и направила истцу проект договора купли-продажи.

По смыслу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. Поэтому вывод о том, что между истцом и комитетом возникли преддоговорные правоотношения, регулируемые нормами права о заключении договора в обязательном порядке (статьи 445 - 446 Гражданского кодекса Российской Федерации), правомерен.

Отказывая в удовлетворении требований, апелляционный суд указал, что общество не имеет законного интереса, подлежащего защите, в связи с утратой в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества.

Из материалов дела видно, что общество 16.07.2010 подписало договор купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий в части определения цены выкупаемого имущества и направило его комитету (т. 5, л. д. 26, 27, 33). Поскольку согласие не достигнуто в части цены выкупаемого имущества, общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2010 по делу N А53-19272/2010 исковое заявление принято к производству (т. 5, л. д. 18).

Основная цель принятия Закона N 159-ФЗ - это оказание целенаправленной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преимущественного права приобретения в собственность арендуемых объектов недвижимости.

В соответствии с нормами статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и сложившейся судебной практикой возможно заключение договора купли-продажи в порядке Закона N 159-ФЗ по цене, определенной в ходе рассмотрения дела.

В силу пункта 2 информационного письма N 92 в случае оспаривания стоимости объекта в рамках рассмотрения конкретного спора о заключении сделки следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поэтому общество не лишено возможности заявить свои возражения относительно недостоверности отчета оценщика и его несоответствия требованиям законодательства в рамках дела об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

Таким образом, до разрешения преддоговорного спора по договору купли-продажи нежилого помещения, заключаемому в целях реализации Закона N 159-ФЗ, общество не утратило преимущественного права на приватизацию арендуемого нежилого помещения. Следовательно, вывод об утрате обществом преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества преждевремен.

Поскольку этот вывод не привел к принятию неправомерного судебного акта, основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Согласно частям 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом. При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суды исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дали оценку представленным сторонами в дело доказательствам, нарушения статьи 288 Кодекса не установлены, поэтому основания для отмены судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.12.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2011 по делу N А53-11641/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.М. Амбалова

Судьи:

В.А. Анциферов И.П. Назаренко