Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 ноября 2012 г. N Ф08-6418/2012 по делу N А77-33/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 8 ноября 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Аниферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Джабраиловой Мубарик Камаловны (ОГРНИП 309203108700039) - Джабраиловой М.К. (паспорт), в отсутствие ответчика - муниципального унитарного предприятия "Теплоснабжение" (ИНН 2014262874, ОГРН 1092031001776), третьего лица - Комитета имущественных и земельных отношений мэрии г. Грозного (ИНН 2013430558, ОГРН 1062031000701), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Джабраиловой М.К. на решение Арбитражного суда Чеченской Республики от 26.03.2012 (судья Межидов Л.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2012 (судьи Сулейманов З.М., Винокурова Н.В., Параскевова С.А.) по делу N А77-33/2012, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Джабраилова М.К. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к МУП "Теплоснабжение" (далее - предприятие) об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору от 06.06.2008 N 56 аренды помещения площадью 38 кв. м, расположенного по адресу: г. Грозный, Ленинский район, ул. Тухачевского, взыскании с предприятия 537 109 рублей, потраченных истцом на капитальный ремонт арендуемого под кафе объекта недвижимости (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет имущественных и земельных отношений мэрии г. Грозного (далее - комитет).

Решением от 26.02.2012 в удовлетворении иска отказано. Договор аренды от 06.06.2008 N 56 расторгнут. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 14 242 рубля 18 копеек государственной пошлины. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал на существенные нарушения предпринимателем условий договора аренды (самовольная перепланировка арендуемого помещения и неоплата стоимости аренды), а также на отсутствие документальных доказательств, подтверждающих факт понесенных истцом затрат на ремонт арендуемого имущества.

Постановлением апелляционного суда от 13.07.2012 решение в части расторжения договора от 06.06.2008 N 56 отменено, в части взыскания с предпринимателя госпошлины - изменено. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Апелляционный суд исходил из того, что суд первой инстанции удовлетворил требования, не заявленные истцом. В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право изменения предмета или основания иска, увеличения или уменьшения размера исковых требований принадлежит истцу, поэтому суд в силу закона не вправе по собственной инициативе изменять предмет иска и рассматривать незаявленные требования.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты в части отказа в удовлетворении иска отменить; принять решение об удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что по поводу заключения дополнительного соглашения к договору аренды неоднократно обращался как к комитету (арендодатель по договору аренды) и к новому балансодержателю (предприятию-ответчику), так и в различные государственные органы в целях защиты своих прав и интересов. Предприятие препятствует в осуществлении предпринимательской деятельности, ссылаясь на незаконную перепланировку арендуемых помещений, которая, между тем, проведена с согласия балансодержателя, как это предусмотрено договором аренды. Отремонтированное помещение находится в фактическом пользовании предприятия, собственник отремонтированным имуществом распорядился, что дополнительно подтверждает необходимость проведенного за счет истца капитального ремонта.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и пояснил, что перепланировка представляет собой сооружение внутрикомнатных перегородок незначительной высоты, не изменяющих площадь помещений и их количество. Несущих конструкций произведенный капитальный ремонт не затрагивал. Требований об устранении каких-либо недостатков арендодатель не заявлял.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие и комитет просят оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Ответчик ссылается на направление им предпринимателю уведомления от 11.02.2011 N 340/06-01 о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды. Ссылку истца на план (схему) перепланировки предприятие считает необоснованной, так как комитет своей подписью удостоверил лишь факт перепланировки, незаконной проведенной предшествующим балансодержателем. По мнению предприятия, перепланировку помещения предпринимателю следовало согласовать с Департаментом строительства и архитектуры Мэрии г. Грозного. Предприятие ссылается на недостатки, допущенные при составлении дефектного акта. Отзыв комитета повторяет доводы, изложенные предприятием.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 06.06.2008 комитет (далее -арендодатель), МУП "Предприятие тепловых сетей и котельных" (далее -балансодержатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N 56, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор -принимает во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 38 кв. м, расположенное по адресу: г. Грозный, Ленинский район, ул. Тухачевского, д. 19. Договор зарегистрирован в регистрационной службе в установленном порядке, о чем имеется соответствующая отметка. Срок аренды установлен с 06.06.2008 по 06.06.2028 (пункт 1.4. договора). Арендатор обязан не производить перепланировки и переоборудование помещения без разрешения балансодержателя, своевременно производить за свой счет текущий ремонт помещения (пункты 2.3.3, 2.3.4. договора). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально (пункт 2.3.10. договора).

Согласно заявке предпринимателя от 28.04.2008 о передаче помещения в аренду и акту технического обследования от 28.04.2008 (подписанным балансодержателем и представителем комитета), объект нежилого фонда до передачи его в аренду имел 80% износа и нуждался в капитальном ремонте (л. д. 104,106 -109).

МУП "Предприятие тепловых сетей и котельных" признано несостоятельным (банкротом), в связи с чем на основании распоряжения главы администрации г. Грозного от 16.06.2008 N 985 создано МУП "Теплоснабжение" (по тексту - предприятие), которое с 05.05.2009 выполняет функции по обеспечению населения теплом и горячей водой.

Ответчик МУП "Теплоснабжение" создано после подписания договора аренды спорного имущества и регистрации обременения в виде аренды.

Распоряжением от 04.05.2009 N 741-1 администрации г. Грозного недвижимое имущество закреплено за предприятием, включая объекты по ул. Тухачевского, 19 (л. д. 97). На указанную дату спорное помещение находилось в пользовании арендатора.

В связи со сменой балансодержателя, при наличии действующего договора аренды от 06.06.2008 N 56, предпринимателю закрыт доступ в арендуемое помещение, что препятствует предпринимательской деятельности. Истец безрезультатно обращался к комитету и предприятию с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Арендатор произвел в помещениях строительно-восстановительные работы, в подтверждение чего предоставлены: договор подряда от 19.01.2009, заключенный бывшим балансодержателем с предпринимателем, трудовые соглашения, акты о приемке выполненных работ от 12.02.2009 и 31.01.2009, расходные кассовые ордера на сумму 104 293 рублей и 336 828 рублей, дефектный акт и акт приемки балансодержателем выполненных работ стоимостью 537 109 рублей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 421, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении договоров, заключение которых для стороны, получившей оферту, обязательно.

Апелляционный суд, исследовав в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковое заявление и приложенные к нему документы, оценив письмо от 11.02.2011 N 40/06-01 предприятия, пришел к правильному выводу об отсутствии в материалах дела проекта дополнительного соглашения к договору аренды от 06.06.2007 N 56, о заключении которого просит истец и доказательства направления проекта такого соглашения ответчику и собственнику муниципального имущества.

Договор аренды недвижимого имущества от 06.06.2008 N 56 в установленном законом порядке не расторгнут. Доказательства его ничтожности в дело не предоставлены. Арендодателем по договору аренды является комитет, уполномоченный собственником на заключение такого рода сделок.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что подписавший договор аренды балансодержатель (признанный впоследствии банкротом) владел на момент заключения сделки предметом аренды на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

Акт приема-передачи спорного недвижимого имущества муниципальным собственником в лице комитета в хозяйственное ведение предприятия, а также доказательства государственной регистрации такого права также при рассмотрении спора не предоставлены.

Предприниматель, как арендатор недвижимого имущества, которому чинят препятствия в его использовании и препятствуют осуществлению предпринимательской деятельности, соответствующих требований об устранении препятствий в пользовании имуществом, полученным по договору аренды, по настоящему делу не заявлял.

Правовые выводы судов об отсутствии оснований для понуждения предприятия внести изменения в действующий договор аренды недвижимого имущества (заключенный с комитетом) сделаны на основе оценки материалов и обстоятельств дела, с учетом норм действующего законодательства.

Отказывая в удовлетворении иска о взыскании потраченных истцом на ремонт арендуемого помещения денежных средств, суды обоснованно исходили из положений статьи 623 Кодекса, предусматривающих право арендатора на возмещение стоимости затрат на неотделимое улучшение за свой счет имущества с согласия арендодателя. Доказательства прекращения договора аренды отсутствуют. Решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды недвижимого имущества суд апелляционной инстанции отменил.

Балансодержатель, указанный в договоре аренды, подписал в акт формы КС-2 приемки от арендатора выполненных в феврале 2009 года ремонтных работ и справку формы КС-3 об их стоимости (л. д. 20-25).

Вместе с тем, согласно пунктам 2.3.4 и 2.3.5 договора аренды, заключенного с комитетом, в обязанность арендатора входит осуществление за свой счет текущего ремонта арендуемых помещений, инженерных сетей и санитарного оборудования, а также капитальный ремонт, связанный с деятельностью арендатора. После прекращения договора аренды арендатор вправе разграничить виды ремонта, входящего в его обязанность и осуществляемого за собственный счет по условиям сделки (их стоимость) и указать стоимость неотделимых улучшений, произведенных по инициативе балансодержателя, не исполнившего обязанность по капитальному ремонту, предусмотренную пунктом 2.2 договора аренды.

Предприятие-ответчик не является собственником помещений, свои права на него обосновывает распоряжением администрации г. Грозного от 04.05.2009 N 741-1 о передаче по перечню объектов недвижимости в хозяйственное ведение (где спорный объект не идентифицирован), поэтому не может быть признано надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Иски о неосновательном обогащении муниципального собственника имущества, расторжении договора аренды или обязании арендатора привести имущество в надлежащее состояние, устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом либо взыскании убытков, причиненных арендатору невозможностью использовать арендованное имущество в рамках настоящего дела не рассматриваются, так как не являются предметом исковых требований предпринимателя либо арендодателя (собственника объекта недвижимости).

В связи с тем, что апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, без изменения надлежит оставить постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2012 по делу N А77-33/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Н. Плотникова

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова