Правила безопасной эксплуатации зданий, сооружений, находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области, в случае, если в отношении таких зданий, сооружений отсутствует раздел проектной документации, устанавливающий требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства

Правила
безопасной эксплуатации зданий, сооружений, находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области, в случае, если в отношении таких зданий, сооружений отсутствует раздел проектной документации, устанавливающий требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства
(утв. Постановлением правительства Еврейской автономной области от 18 декабря 2012 г. N 730-пп)

1. Общие положения

1.1. Настоящие Правила устанавливают требования к способам и периодичности проведения мероприятий по техническому обслуживанию, при осуществлении которых обеспечивается безопасная эксплуатация зданий, сооружений жилищного, коммунального и социально-культурного назначения (далее - здания, сооружения), находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области, в случае, если в отношении таких зданий, сооружений отсутствует раздел проектной документации, устанавливающий требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства.

1.2. Настоящие Правила являются обязательными для всех организаций, учреждений, предприятий и лиц, осуществляющих на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного и иного управления эксплуатацию, техническое обслуживание и текущий ремонт зданий, сооружений, находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области.

1.3. Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, обязано вести журнал эксплуатации здания, сооружения по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.

1.4. Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано извещать при эксплуатации здания, сооружения о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании, сооружении:

- оперативного дежурного ГУ МЧС РФ по ЕАО;

- аварийно-диспетчерские службы органов местного самоуправления и эксплуатационных организаций;

- собственника здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, в случае, если лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является привлеченное на основании договора физическое или юридическое лицо.

1.5. В случае перемены лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, лицо, которое являлось ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, обязано передать новому лицу, ответственному за эксплуатацию здания, сооружения, в течение десяти дней журнал эксплуатации здания, сооружения, выданные уполномоченными органами исполнительной власти Еврейской автономной области предписания об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, акты проверки выполнения уполномоченными органами исполнительной власти указанных предписаний, иные документы, подтверждающие выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю, текущему ремонту здания, сооружения.

1.6. Эксплуатация помещений в многоквартирных домах осуществляется с учетом требований жилищного законодательства.

2. Система технического обслуживания и текущего ремонта зданий, сооружений

2.1. Системы технического обслуживания и текущего ремонта зданий, сооружений представляют собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности и безопасную эксплуатацию зданий, сооружений.

2.2. Система технического обслуживания и текущего ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий, сооружений в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, сооружений или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения осуществляется в соответствии с приложением N 1 и приложением N 2 к настоящим Правилам. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

2.3. Организации, учреждения, предприятия и лица, осуществляющие на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления эксплуатацию, техническое обслуживание и текущий ремонт зданий, сооружений, находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области, могут по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области корректировать продолжительность эффективной эксплуатации зданий, сооружений, приведенную в приложении N 1 и приложении N 2 к настоящим Правилам, при соответствующем технико-экономическом обосновании и обеспечении санитарно-гигиенических и технических норм и требований функционирования учреждений и предприятий, условий комфортного проживания и обслуживания населения.

2.4. Эксплуатация зданий, сооружений осуществляется в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов Еврейской автономной области, правовых актов и правил обеспечения безопасной эксплуатации зданий, сооружений, принятых муниципальными образованиями Еврейской автономной области.

3. Техническое обслуживание зданий, сооружений

3.1. Техническое обслуживание зданий, сооружений должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания или сооружения в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Примерный перечень работ по техническому обслуживанию зданий, сооружений приведен в приложении N 3 к настоящим Правилам.

3.2. Контроль за техническим состоянием зданий, сооружений осуществляется путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

3.3. Плановые осмотры должны подразделяться на общие и частичные. При общих осмотрах следует контролировать техническое состояние здания или сооружения в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах - техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

3.4. Неплановые осмотры должны проводиться после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий, сооружений после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований зданий, сооружений.

3.5. Общие осмотры должны проводиться два раза в год: весной и осенью.

При весеннем осмотре следует проверять готовность здания, сооружения к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям, сооружениям, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.

При осеннем осмотре следует проверять готовность здания, сооружения к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением нанимателями и арендаторами условий договоров найма и аренды.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов и помещений зданий, сооружений приведена в рекомендуемом приложении N 4 к настоящим Правилам.

3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, должны устраняться в сроки, указанные в обязательном приложении N 6.

3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей уполномоченного органа исполнительной власти Еврейской автономной области и эксплуатационных организаций. Общие осмотры зданий, сооружений коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе представителя уполномоченного органа исполнительной власти Еврейской автономной области, главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.

3.8. Частичные осмотры жилых зданий должны проводиться работниками эксплуатационных организаций, а объектов коммунального и социально-культурного назначения - работниками службы эксплуатации соответствующей организации (учреждения).

3.9. Результаты осмотров отражаются в журнале эксплуатации здания, сооружения.

3.10. Для централизованного управления инженерными системами и оборудованием зданий (лифтами, системами отопления, горячего водоснабжения, отопительными котельными, бойлерными, центральными тепловыми пунктами, элеваторными узлами, системами пожаротушения и дымоудаления, освещением лестничных клеток и др.), а также для учета заявок на устранение неисправностей элементов здания следует создавать диспетчерские службы. Диспетчерские службы должны оснащаться современными техническими средствами автоматического контроля и управления.

3.11. В составе затрат на техническое обслуживание должен предусматриваться резерв средств для выполнения аварийных работ. Для своевременного устранения неисправностей и аварий, возникающих при эксплуатации зданий, сооружений, должно быть организовано взаимодействие с муниципальными и специализированными аварийно-техническими службами.

3.12. Планирование технического обслуживания зданий, сооружений должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-графиков работ по техническому обслуживанию.

4. Текущий ремонт зданий, сооружений

4.1. Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания, сооружения с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания, сооружения. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного текущего ремонта приведена в приложении N 5 и приложении N 6 к настоящим Правилам,

4.2. Текущий ремонт должен выполняться по трехлетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам.

Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение трехлетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий, сооружений к эксплуатации в сезонных условиях.

4.3. Приемка законченного текущего ремонта здания, сооружения должна осуществляться комиссией в составе представителя эксплуатационной службы, ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом) организации и представителя уполномоченного органа исполнительной власти Еврейской автономной области.

4.4. Текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир выполняется нанимателями этих помещений за свой счет на условиях и в порядке, определяемых действующим жилищным законодательством.

5. Капитальный ремонт и реконструкция зданий, сооружений

5.1. Решение о проведении капитального ремонта зданий, сооружений (устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий, кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов), а также о реконструкции и модернизации зданий, сооружений (улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории) принимается собственником - правительством Еврейской автономной области.

5.2. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

5.3. На капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание, сооружение в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или сооружения, а также внешнего благоустройства.

5.4. При реконструкции зданий, сооружений исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;

- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

- улучшение архитектурной выразительности зданий, сооружений, а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции зданий, сооружений может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

5.5. При планировании и осуществлении реконструкции зданий, сооружений их выбытие и ввод в эксплуатацию должны учитываться в соответствующих натуральных и стоимостных показателях до и после реконструкций. Балансовая стоимость реконструируемых зданий, сооружений должна определяться как сумма произведенных затрат на их реконструкцию и восстановительной стоимости сохраняемых частей (элементов), включая оборудование. Результаты проведенных ремонтов или реконструкции должны отражаться в техническом паспорте здания, сооружения.

5.6. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта и реконструкции зданий и объектов должны назначаться на основании продолжительности ремонта и реконструкции, определенной проектом организации капитального ремонта и реконструкции, который разрабатывает проектная организация.