Приложение 4. Рекомендации по оценке физического износа зданий при их визуальном обследовании

Приложение 4
к приказу Жилищного комитета
от 31.05.2006 N 173-п

Рекомендации
по оценке физического износа зданий при их визуальном обследовании

Физический износ отдельных конструкций и инженерных систем здания оценивается путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в соответствующих таблицах Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Затем вычисляется износ по зданию в целом путем умножения физического износа каждого конструктивного элемента здания на удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания* с последующим суммированием в соответствии с формулой:

, (1)

где:

- физический износ здания, %;

- физический износ отдельной конструкции (элемента) или системы, %;

- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции (элемента) или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций (элементов) или системы в здании.

Физический износ конструкции (элемента) или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, определяется по формуле:

, (2)

где:

- физический износ конструкции (элемента) или системы, %;

- физический износ участка конструкции (элемента) или системы, %;

- размеры (площадь или длина) поврежденного участка конструкции или части системы, кв. м или м;

- размеры всей конструкции, кв. м или м;

m - число поврежденных участков.

Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ принимается равным верхней границе интервала. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ принимается равным нижней границе интервала. Если в таблице интервалу значений износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или участка принимается по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений.

Численные значения физического износа, полученные по формулам 1 и 2, следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и инженерных систем - до 10%, для конструкций, элементов и инженерных систем здания - до 5%, для здания в целом - до 1%.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться по соответствующим таблицам ВСН 53-86(р) на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на соответствующих рисунках ВСН 53-86(р).

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов. Пример расчета приведен далее.

Примеры оценок физического износа конструкций (элементов) систем и здания в целом при визуальном обследовании на основе ВСН 53-86(р) и ВСН 57-88(р)

Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента

1. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа:

- 1-й участок - искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30%;

- 2-й участок - заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет;

- 3-й участок - щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%.

При оценке физического износа в соответствии с п. 1.2 табл. 6 (ВСН 53-86(р) принимаем:

- 1-й участок - 40% (наличие всех признаков, приведенных в табл. 6 для интервала 31 - 40%);

- 2-й участок - 31% (наличие одного из приведенных в табл. 6 признаков для того же интервала), округляем до 30%;

- 3-й участок - 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл. 6 для того же интервала).

2. При обследовании полов из керамической плитки выявлено отсутствие отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей осмотренной площади пола. По табл. 49 определяем, что значение физического износа пола находится в интервале 21 - 40% с распространением повреждений на площади от 20 до 50%. Для оценки физического износа осмотренного участка производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического износа 21 - 40% составляет 20%. Размер интервала 20 - 50% площади повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа, составляет 31%. Изменение физического износа с увеличением площади повреждения на 1% составит 20 - 30%. Физический износ участка, имеющего повреждения на площади 43%, определяем путем интерполяции: 21 + 20 / 30 x 23 = 35,8%. Округляя значение, получим физический износ участка пола 35%.

Пример 2. Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре установлено:

Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа.

Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признаки, соответствующие 50% износа.

Заполняем рабочую табл. 1.

Таблица 1

Наименование участков	Удельный вес участка к общему объему элемента, %,	Физический износ участков элементов, %,	Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
Фундаменты 1. Под секциями N 1, 2, 3 2. Под секцией N 4	70 30	30 50	(70/100)x30 (30/100)x50	21 15
Итого	100			Ф = 36

Округляя величину износа до 5%, получаем физический износ фундамента, равный 35%.

Пример 3. Оценка физического износа полов из различных материалов

Требуется определить физический износ полов в здании, имеющем три типа полов: паркетные - в жилых комнатах и коридорах; дощатые - в кухнях и метлахские плитки - в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в различных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте.

Заполняем рабочую табл. 2.

Таблица 2

Наименование участков	Удельный вес участка к общему объему элемента, %,	Физический износ участков элементов, %,	Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
Паркетные полы
в спальнях	25	30	(25/100)x30	7,5
В комнатах
1-й участок	12	50	(12/100)x50	6
2-й участок	28	40	(28/100)x40	11,2
в коридорах	10	60	(10/100)x60	6
Итого	75			30,7
Дощатые полы
1-й участок	10	50	(10/100)x50	5
2-й участок	5	40	(5/100)x40	2
Итого	15			7
Полы из метлахской плитки
1-й участок	6	30	(6/100)x30	1,8
2-й участок	4	50	(4/100)x50	2
Итого	10			3,8

Всего полы - 100. ФК = 1,5.

Округляя, получим износ полов 40%.

Пример 4. Определение физического износа слоистой конструкции

Требуется определить физический износ трехслойных панельных стен толщиной 35 см с утеплителем из цементного фибролита в доме со сроком эксплуатации 18 лет. В соответствии с указанием п. 1.6 ВСН 53-86(р) определяем физический износ панели по техническому состоянию и по сроку службы.

1. Оценка по техническому состоянию производится по табл. 14.

Получены результаты: 40% панелей имеет износ 35% и 70% имеет износ 20%.

Физический износ всех панелей определяется по формуле п. 1.3:

.

2. Оценка по сроку службы.

Панель состоит из двух слоев железобетона и одного слоя цементного фибролита, срок службы железобетонных слоев принимаем 100 лет, тогда при сроке эксплуатации 18 лет (см. рис. 1) получим физический износ железобетонных слоев 23%.

Срок службы цементного фибролита в трехслойной панели принимаем 40 лет. Физический износ составит 35% (см. рис. 2).

По таблице рекомендуемого прил. 3 определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости:

кб = 0,38 (оба слоя); кц. ф. = 0,62.

По формуле п. 1.6 определяем физический износ:

.

В соответствии с п. 1.5 принимаем физический износ по большему значению, 30%.

Пример 5. Определение физического износа системы центрального отопления

Исходные данные:

Дом полносборный, 5-этажный, срок эксплуатации - 18 лет.

Система центрального отопления выполнена с верхней разводкой из стальных труб и конвекторов.

При осмотре выявлено: капельные течи у приборов и в местах их врезки до 20%, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до двух на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90% запорной арматуры.

По табл. 66 такому состоянию системы соответствует износ 45%.

С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис. 4 и рекомендуемое прил. 4).

Заполняем табл. 3.

Таблица 3

Элементы системы	Удельный вес в восстановительной стоимости системы центрального отопления, %	Срок эксплуатации, лет	Физический износ элементов по графику, %	Расчетный физический износ, Фс, %
Магистрали	25	18	60	15
Стояки	27	18	40	10,8
Отопительные приборы	40	18	40	16
Запорная арматура	7	3	30	2,1
Калориферы	1	3	25	0,4

Итого: физический износ системы центрального отопления 44,3%.

Принимается физический износ системы 45%.

Примерные усредненные удельные веса конструктивных элементов и элементов системы инженерного оборудования приведены в таблицах 4, 5 и 6 по данным ВСН 53-86(р).

Таблица 4

Примерные усредненные удельные веса укрупненных конструктивных элементов

Наименование укрупненных элементов		Наименование конструктивных элементов		Удельные веса элементов по группам капитальности*
				I	II	III	IV	V
1. Стены и перегородки (100%)		Стены		73	86	80	76	61
		Перегородки		27	14	20	24	39
2. Кровля (100%)		Конструкции крыши		75	40	40	40	47
		Кровельное покрытие		25	60	60	60	53
3. Проемы (100%)		Окна		48	56	56	67	67
		Двери		52	44	44	33	33
		Здания высотой		Варианты
		до 5 этажей	более 5 этажей	с балконами	без балконов
4. Прочие	Балконы*	33	31	15	-	-	-
	Лестницы	25	24	51	51	40	25	-
	Остальное	42	45	34	49	60	75	100

* При отсутствии балконов удельный вес лестниц и прочих работ увеличивать на половину удельного веса балконов.

Таблица 5

Удельные веса слоев в многослойных панелях стен и совмещенных крыш (по стоимости)

Наименование конструкции	Материал утеплителя	Толщина, см	Удельный вес по стоимости, %
			тяжелого бетона	утеплителя
Трехслойная стеновая панель	Жесткие минераловатные плиты	30	0,4	0,6
То же	Цементный фибролит	35	0,38	0,62
То же	То же	40	0,3	0,7
То же	Ячеистый бетон	35	0,45	0,55
То же	То же	40	0,34	0,66
Двухслойная стеновая панель	Легкий бетон	30	0,5	0,5
То же	То же	35	0,55	0,45
Трехслойная панель совмещенной крыши	Минеральная вата	-	0,35	0,65
Двухслойная панель совмещенной крыши	Легкий бетон	-	0,5	0,5

Примечание. Для других территориальных районов соотношение принимается по заводской калькуляции на стеновые и кровельные панели.

Таблица 6

Удельные веса элементов в системах инженерного оборудования (по восстановительной стоимости)

Система инженерного оборудования	Элементы	Удельный вес элемента в системе для зданий этажности
		1-3	4-6	9-12	более 12
Внутреннее горячее водоснабжение	Магистрали	40	30	25	20
	Стояки	30	40	45	55
	Полотенцесушители	10	13	15	15
	Смесители	10	10	10	7
	Запорная арматура	10	7	5	3
Центральное отопление	Магистрали	35	25	20	15
	Стояки	26	27	29	31
	Отопительные приборы	30	40	45	50
	Запорная арматура	9	7	5	3
	Калориферы	1	1	1	1
Внутренний водопровод	Трубопроводы	45	42	38	35
	Краны и запорная арматура	30	32	34	35
	Бачки смывные	25	26	28	30
Внутренняя канализация	Мойки, раковины, умывальники	25	26	20	20
	Ванные	30	30	35	35
	Унитазы	20	20	25	25
	Трубопроводы	25	25	20	20
Внутреннее электрооборудование	Магистрали	20	20	25	25
	Внутриквартирные сети	25	25	22	22
	Электроприборы	30	32	33	35
	ВРУ	25	23	20	18

Пример 6. Определение физического износа здания в целом

При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования приняты в соответствии со сборником N 28 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов", М., 1970. (далее - сб. N 28).

По табл. рекомендуемого прил. 2 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. N 28.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в табл. 7.

Таблица 7

Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб. N 28, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил. 2 настоящего сборника, %	Расчетный удельный вес элемента, И100, %	Физический износ элемента* здания, %
				по результатам оценки ФК	Средневзвешенное значение физического износа
1. Фундаменты	4		4	10	0,4
2. Стены	43	86	37	15	5,55
3. Перегородки		14	6	20	1,2
4. Перекрытия	11		11	10	1,1
5. Крыша	7	75	5,25	35	1,8
6. Кровля		25	1,75	40	0,7
7. Полы	11		11	30	3,3
8. Окна	6	48	2,88	15	0,43
9. Двери		52	3,12	20	0,62
10. Отделочные покрытия	5		5	50	2,5
11. Внутренние электротехнические и сантехнические устройства	10
В том числе:
отопление	1,7		1,7	40	0,68
холодное водоснабжение	0,4		0,4	25	0,1
горячее водоснабжение	0,5		0,5	40	0,2
канализация	3,6		3,6	30	1,08
газоснабжение	1,1		1,1	15	0,17
электроснабжение	2,7		2,7	15	0,4
12. Прочие	3
лестницы		31	0,93	20	1,86
балконы		24	0,72	20	0,14
остальное		45	1,35
	100		100		Фз = 22

* Принимается по соответствующим таблицам сборника N 28 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов", М., 1970.

Полученный результат округляем до 1%. Таким образом, физический износ здания - 22%.

В случаях, когда фактический срок службы приближается к полному нормативному сроку, а остаточный срок службы здания, определенный экспертным путем, превышает нормативный период, процент физического износа определяется отношением фактического срока службы к общему возможному сроку службы здания по оценке экспертов:

,

где:

- фактический срок службы здания на момент обследования;

- возможный срок эксплуатации здания после обследования.