Приложение 3. Рекомендации по проведению технического обследования жилых зданий при заполнении и ведении технико-экономического паспорта многоквартирного дома

Приложение 3
к приказу Жилищного комитета
от 31.05.2006 N 173-п

Рекомендации
по проведению технического обследования жилых зданий при заполнении и ведении технико-экономического паспорта многоквартирного дома

1. Общие положения

1.1. Система технического обследования состояния жилых зданий (многоквартирных жилых домов) в соответствии с Положением по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р)) включает следующие виды контроля технического состояния зданий в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации здания:

- инструментальный приемочный контроль технического состояния капитально отремонтированных (реконструированных) жилых зданий;

- инструментальный контроль технического состояния жилых зданий в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль), а также в ходе сплошного технического обследования жилищного фонда;

- техническое обследование жилых зданий для проектирования капитального ремонта и реконструкции;

- техническое обследование (экспертиза) жилых зданий при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации.

1.2. Составление и ведение паспорта многоквартирного дома основывается на данных сплошного технического обследования и профилактического контроля, который должен выполняться персоналом обслуживающей организации в процессе плановых и внеочередных осмотров (визуального обследования), и финансируется за счет средств, направляемых на содержание и ремонт многоквартирных жилых домов.

Профилактический контроль осуществляют при подготовке акта технического состояния жилого дома на передачу многоквартирных домов государственного и ведомственного жилищного фонда на баланс ТСЖ, специализированным управляющим организациям в управление и обслуживание.

1.3. Сплошное техническое обследование жилищного фонда выполняется специалистами обслуживающей организации под техническим и организационным руководством специалистов проектной организации, работающей в области капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, за счет средств капитального ремонта.

1.4. Все виды технического обследования должны выполняться с применением современных приборов и приспособлений. Инструментальный контроль технического состояния конструкций и инженерного оборудования необходимо проводить систематически в течение всего срока эксплуатации здания во время плановых и внеочередных осмотров. При осмотрах выявляются неисправности и причины их появления, уточняются объемы работ по текущему ремонту, потребность в капитальном ремонте отдельных конструкций и инженерных систем и дается общая оценка технического состояния здания.

1.5. Инструментальные измерения при осмотрах выполняются персоналом жилищно-эксплуатационных организаций с применением простейших приборов и приспособлений, использование которых не требует специального обучения. При необходимости управляющая или обслуживающая организация имеет право привлекать другие организации для оценки состояния конструкций и систем инженерного оборудования и получения рекомендаций по устранению выявленных повреждений и обеспечению безопасности проживания в многоквартирном доме.

1.6. Плановые общие осмотры проводят два раза в год - весной и осенью. При общем осмотре обследуются все конструкции здания, инженерное оборудование, отделка и внешнее благоустройство. Внеочередные осмотры проводят при возникновении повреждений или нарушении работы строительных конструкций и систем инженерного оборудования. При этом обследуются элементы инженерного оборудования или отдельные конструктивные элементы здания.

1.7. Перечень обследуемых конструкций и инженерного оборудования, а также объем технических осмотров и обследований и порядок их проведения следует принимать в соответствии с действующими Правилами и нормами технической эксплуатации жилых зданий, а также ВСН 57-88(р) "Положение по техническому обследованию жилых зданий".

1.8. Общие технические осмотры (обследования) целесообразно проводить в следующей последовательности:

придомовая территория и элементы благоустройства;

фундаменты, подвальные помещения и смонтированные в них инженерные сети и оборудование;

наружные стены и элементы фасадов (эркеры, балконы, карнизы и т.д.), стыковые соединения в крупнопанельных домах;

крыша и устройства на ней (дымовые и вентиляционные каналы, телеантенны, расширительные баки и др.);

вспомогательные помещения здания и отдельные квартиры как нанимателей, так и собственников жилых помещений.

1.9. Результаты технических осмотров в соответствии с нормативными документами следует отражать в технико-экономическом паспорте, других документах по учету технического состояния здания, принятых в качестве оперативных в управляющей (обслуживающей) организации (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В этих документах должны содержаться: выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызывавшие эти неисправности, а также сведения об их устранении. Обобщенные сведения о состоянии жилого здания или объекта и их динамика должны ежегодно отражаться в его технико-экономическом паспорте, а также в электронной форме в информационной базе.

2. Характерные уязвимые места и неисправности в конструкциях, элементах и инженерных системах жилых зданий

На основе обобщения и анализа опыта эксплуатации жилых зданий установлено, что каждому их типу присущи вполне определенные, характерные уязвимые места, в которых возникают различного рода неисправности, а в случаях несвоевременного устранения начинается их разрушение. Обычно это сопряжение разных материалов, конструкций, переломы в них, опорных узлах и т.п. Важно в процессе плановых осмотров своевременно выявить эти места в каждом здании, зафиксировать в дефектной ведомости (описи) обнаруженные неисправности и определить меры по их устранению путем проведения технического обслуживания, текущего или капитального ремонта.

На рисунке 2.1 в качестве примера показаны характерные уязвимые места и неисправности (дефекты) в конструкциях жилых зданий.

Рассмотрим более детально характерные повреждения и дефекты отдельных конструкций и вероятные причины их появления. При обнаружении в процессе обследования они должны быть зафиксированы в специальных документах: ведомостях дефектов (журналах учета технического состояния) и технико-экономических паспортах.

2.1. Крыши и кровли. Из всех конструктивных элементов зданий крыша и ее верхний слой - кровля - выполняют наиболее ответственную роль в обеспечении их эксплуатационных качеств и долговечности, так как защищают здание сверху от всех воздействий - механических, тепловых, физико-химических и иных.

Крыши и кровли обычно имеют ряд уязвимых мест из-за недостаточно тщательного их проектирования и устройства (монтажа). Такие места чаще всего встречаются на переломах крыши - на коньке, в ендове, на ребрах, карнизе, а также в сопряжениях кровли с трубами, парапетами и т.п. К наиболее распространенным дефектам крыш и, в частности, кровель относятся протечки и промерзания, увлажнение теплоизоляции, недостаточный уклон кровли и др. (см. рис. 2.2, 2.2а). Устранение неисправностей кровли всегда должно рассматриваться как первоочередные работы.

Невентилируемая крыша относится к неремонтопригодным конструкциям; замена одного из ее элементов, например утеплителя, требует полной разборки крыши, т.е. капитального ремонта, а по существу, реконструкции и преобразования ее в вентилируемую.

Схемы и места характерных дефектов и повреждений невентилируемых крыш обозначены на рисунках 2.3, 2.3а.

Существенным дефектом любых крыш, в основном чердачных, является образование наледей на карнизах, вызванное недостаточным утеплением крыш, слабой их вентиляцией и выходом через них большого количества тепла, что приводит к подтаиванию снега (рис. 2.2).

2.2. Стены и стыки панелей крупнопанельных зданий. Наиболее распространенными дефектами крупнопанельных зданий являются протечки и продувание стыков панелей, оконных заполнений, примыканий балконных плит, промерзание наружных углов зданий (см. рис. 2.4, 2.4а). Такие дефекты возникают, главным образом, вследствие температурных деформаций панелей.

Крупные панели под воздействием колебаний температуры деформируются как в плоскости стены, так и из плоскости панели. Наиболее опасно деформируются панели в вертикальных стыках. Понижение температуры наружного воздуха приводит к сокращению панелей и раскрытию стыков, а повышение температуры - к их закрытию. Величина раскрытия стыков зависит от размеров, конструкции панелей и связей между ними, а также от конструктивной схемы здания: чем крупнее панели, тем больше раскрываются стыки; в вертикальных стыках раскрытие достигает 2 - 3 мм, а в горизонтальных 0,6 - 0,7 мм. Такого раскрытия стыков не выдерживают многие герметики; и оно достаточно для продувания и проникания в образовавшуюся щель наружного воздуха (см. рис. 2.5).

Температурные деформации крупных панелей с повышением этажности зданий возрастают, а потому по мере увеличения их высоты количество дефектов в стыках может возрастать.

2.3. Фундаменты, стены, фасады, парапеты, карнизы, балконы, входные площадки. Фундаменты и стены - наиболее ответственные элементы зданий, от состояния которых зависит срок службы всего здания. Основные дефекты фундаментов представлены на рис. 2.6.

Кроме изображенных на рисунке, к дефектам (неисправностям) фундамента следует отнести выпучивание отдельных участков стен и полов, подвала, а также следы увлажнения цоколя и стен подвала.

Для фундаментов ленточных из крупных блоков признаками износа являются трещины отделки цоколя, трещины самих блоков и частичное разрушение (до арматуры), а также увлажнение стен подвала.

Для кирпичных стен характерны следующие дефекты (см. рис. 2.7, 2.7а, 2.8):

- мелкие и крупные трещины;

- отслоение и выпадение штукатурки;

- ослабление кирпичной кладки и выпадение отдельных кирпичей;

- выпучивание стены и отклонение от вертикали.

Существенными дефектами являются увлажнение и промерзание стен.

Увлажнение стен. Избыточное увлажнение стен и других конструкций повышает относительную влажность воздуха в помещениях. Увлажнение стен приводит к образованию сырости в помещениях, места которой можно определить по внешним признакам: сырым темным пятнам, набуханию штукатурки, высолам, выцветшей покраске и др. Такие помещения непригодны для проживания и пребывания в них людей. Конструкции с повышенной влажностью должны быть защищены от дальнейшего увлажнения.

Промерзание стен и покрытий происходит весьма часто, особенно в зданиях из многослойных тонкостенных конструкций, получивших большое распространение. Причина промерзания - усиленное обдувание углов зданий, угловых и рядовых стыков панелей, особенно при поврежденных водостоках, а также стены и покрытия вдоль карнизов, перемычки. Промерзание покрытий, происходящее чаще всего вдоль карнизов вследствие недостаточной толщины утеплителя, приводит к подтаиванию снега и образованию наледей вдоль карнизов.

Внешним признаком промерзания покрытий являются наледи вдоль карнизов, а внутри помещений - темные сырые пятна, нередко покрытые плесенью, на которой развиваются грибы, протекают биологические процессы, вредные для здоровья людей. Такие конструкции разрушаются гораздо быстрей.

Часто встречаются и другие повреждения стен: в местах прохождения водостоков, в цокольной части, в местах сопряжения с балконами, сандриками, карнизами и другими выступающими элементами стен (рис. 2.9, 2.9а, 2.10).

Такие выступающие элементы больше подвержены воздействиям, чем сама стена. Разрушение начинается обычно в сопряжении их со стеной, куда попадает влага, которая замерзая, разрушает конструкцию - выступающий элемент и стену.

Эти элементы являются не только декоративными, но и ограждающими фасад и выступающие элементы от атмосферной влаги, являясь, по существу, их защитными покрытиями. Они выполняются обычно из оцинкованной стали.

2.4. Железобетонные балки, перекрытия и покрытия, сборные перекрытия, перегородки, лестницы, площадки, полы, окна, двери, штукатурка, облицовка, покраска. Внутренние конструкции разрушаются главным образом под действием перегрузок и деформаций, а полы и лестницы - в результате истирания. Разрушение ускоряется при наличии в конструкциях дефектов, а также при ошибках в определении их сечений. Внешними признаками разрушения конструкций являются их деформации, трещины, по которым обычно судят о причинах их разрушения. Более детально дефекты перечисленных конструкций столярных изделий и отделки приведены на рис. 2.11 - 2.17.

2.5. Системы водоснабжения и канализации. Техническое состояние систем водоснабжения и канализации устанавливается на основании визуального осмотра путем проведения испытаний. Система водоснабжения зданий два раза в год - при подготовке к зимней и весенне-летней эксплуатации - подвергается наладке и испытывается давлением, превышающим рабочее на 2 кгс/кв. см, но не более 6 кгс/кв. см. Системы канализации зданий также проверяются два раза в год при проверке систем водоснабжения.

Незначительные дефекты и повреждения должны быть ликвидированы сразу, более серьезные устраняются в плановом порядке.

Наиболее распространенными дефектами систем водоснабжения являются (рис. 2.18, 2.19):

- нарушение плотности (или разрушение) резьбовых или сварных соединений;

- наружная коррозия;

- неисправности запорно-регулирующей арматуры.

К наиболее распространенным дефектам систем канализации относятся:

- засорение (засор) трубопроводов;

- нарушение плотности (или разрушение) стыковых соединений и повреждения трубопроводов;

- нарушение работы сифонов;

- нарушение вытяжной вентиляции через вытяжки канализационных стояков.

2.6. Системы центрального отопления, горячего водоснабжения. Безотказная работа систем отопления обеспечивается путем проведения плановых ремонтов и подготовки их к отопительному сезону, состоящей в устранении дефектов, выявленных в предыдущий отопительный сезон, регулировке и наладке.

К характерным дефектам систем отопления относятся (рис. 2.20, 2.20а, 2.21):

контруклоны трубопроводов, образование на этих участках воздушных пробок;

течи в соединениях труб и в местах сварки;

засорения труб вследствие дефектов соединения (длинная резьба в тройниках, неровности из-за сварки и т.п.);

коррозия трубопроводов (наружная и внутренняя неисправности запорно-регулировочной арматуры);

неисправность теплоизоляции.

2.7. Элементы электрооборудования зданий. К техническим осмотрам внутридомового электрооборудования допускаются лица, изучавшие Правила технической эксплуатации электроустановок, Правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок и дополнительные правила и инструкции, соответствующие выполняемой работе, в частности ВСН 57-88(р).

Все электроустановки один раз в три месяца, в том числе в период подготовки зданий и сооружений к зимней эксплуатации, подвергаются осмотру. При этом особое внимание обращается на крепление проводов, надежность заземляющих устройств и сопротивление изоляции, исправность вводно-распределительных устройств, распределительных и этажных щитков.

Наиболее распространенные дефекты элементов внутридомового электрооборудования представлены на рис. 2.22.

2.8. Подвалы, дренажные устройства, благоустройство. Наиболее распространенными неисправностями подвалов является их затопление вследствие неисправности гидроизоляции, фундамента (см. выше), дренажных устройств (см. рис. 2.23).

Восстановление гидроизоляции и герметичности подвалов обычно производится изнутри, особенно при значительном заглублении мест течи, когда устранение их с наружной стороны связано с большими объемами земляных работ.

При осмотре подвалов надо обращать особое внимание на гидроизоляцию в местах пропуска через ограждающие конструкции (стены, фундаменты) трубопроводов, кабелей.

Важное значение в обеспечении эксплуатационных качеств подвалов имеет исправность дренажных устройств. Нередко кольцевой дренаж (т.е. вокруг дома) используется для сброса мусора в смотровые (дренажные) колодцы, ливневых и талых вод, что приводит к засорению дренажа, к подтоплению сооружений. Дренажные колодцы предназначены для осмотра и прочистки дренажа и должны быть постоянно закрыты. Дренаж следует осматривать и прочищать в начале и в конце лета, а также после ливней.

Исправная работа дренажа характеризуется отсутствием застойной воды в колодцах; наличие же воды в них, обнаруженной при осмотре, свидетельствует о засорении или повреждении дренажа. На зиму колодцы в устье дренажа утепляют ранее заготовленными щитами и матами.

Рис. 2.1. Характерные уязвимые места и дефекты в конструкциях зданий и сооружений в жилых зданиях

1. В крышах: места сопряжения кровли с трубами и другими надстройками, с воронками внутренних водостоков; карнизы, ендовы, утеплитель, защитная покраска кровли.

2. В стенах: стыки панелей, закладные детали и связи, утеплитель трехслойных панелей, простенки и перемычки, места прохождения водостоков, защитное покрытие.

3. В цоколях: места сопряжения стен с отмосткой, облицовочный защитный слой, горизонтальная гидроизоляция.

4. В перекрытиях: середина пролета, опорная часть, зоны увлажнения и сосредоточения нагрузок, швы между панелями, место прохождения трубы.

5. В колоннах: места опирания балок и настилов, вертикальные грани (ребра).

6. В воротах, окнах, дверях: порталы и коробки, петли и запоры, нижние обвязки, защитное покрытие.

7. В фундаментах: места сопряжения с отмосткой, зона увлажнения и зона промерзания грунта.

8. В основаниях: зоны застоя или притока воды, увлажнение и вымывание основания, зона промерзания и пучение основания, зона перегрузки.

Рис. 2.2. Характерные дефекты и повреждения кровли чердачных крыш

Рис. 2.2а. Характерные дефекты и повреждения кровли чердачных крыш

Рис. 2.23. Характерные дефекты, повреждения элементов благоустройства

Рис. 2.3. Характерные дефекты и повреждения совмещенных крыш

Рис. 2.3а. Характерные дефекты и повреждения совмещенных крыш

Рис. 2.4. Характерные дефекты и повреждения крупнопанельных зданий

Рис. 2.4а. Характерные дефекты и повреждения крупнопанельных зданий

Рис. 2.5. Характерные дефекты и повреждения стыков панелей

Рис. 2.6. Характерные дефекты, повреждения фундаментов

Рис. 2.7. Характерные дефекты и повреждения кирпичных стен

Рис. 2.7а. Характерные дефекты и повреждения кирпичных стен

Рис. 2.8. Характерные дефекты и повреждения фасадов

Рис. 2.9. Характерные дефекты и повреждения парапетов, карнизов, балконов, входных площадок

Рис. 2.9а. Характерные дефекты и повреждения парапетов, карнизов, балконов, входных площадок

Рис. 2.10. Характерные виды деформаций колонн

Рис. 2.11. Основные виды деформаций железобетонных балок, перекрытий и покрытий

Рис. 2.12. Характерные дефекты и повреждения сборных перекрытий и перегородок

Рис. 2.12а. Характерные дефекты и повреждения перекрытий и перегородок

Рис. 2.13. Характерные дефекты, повреждения лестниц, площадок

Рис. 2.14. Характерные дефекты и повреждения дверей, окон

Рис. 2.15. Характерные дефекты, повреждения бетонных полов

Рис. 2.16. Характерные дефекты и повреждения полов

Рис. 2.17 <*>. Характерные дефекты и повреждения штукатурки, облицовки, покраски

Рис. 2.18. Характерные дефекты, повреждения систем водоснабжения

Рис. 2.19. Характерные дефекты, повреждения систем канализации

Рис. 2.20. Характерные дефекты, повреждения систем центрального отопления

Рис. 2.20а

Рис. 2.21. Характерные дефекты, повреждения систем горячего водоснабжения