Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30 июля 2007 г. N А29-6572/2006-4э Суд, исходя из того, что заказчик и генподрядчик подписали акт приемки законченного строительством объекта, но не зарегистрировали его ввод в эксплуатацию, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для обязания ответчика передать истцу спорное помещение и документы, так как срок исполнения данного обязательства обусловлен окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию, и отказал в удовлетворении требований о взыскании с застройщика неустойки за нарушение договорных обязательств и об обязании передать нежилое помещение и документы на него

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 30 июля 2007 г. N А29-6572/2006-4э

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Терешиной Н.М,

судей Ногтевой В.А., Отдельной Л.И.

при участии представителя

от истца: Кочедыкова М.М. по доверенности от 22.03.2007

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Профиль", г. Сыктывкар, на решение Арбитражного суда Республики Коми от 15.12.2006 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2006 по делу N А29-6572/2006-4э, принятые судьями Вохтоминым А.Ю., Губиной Л.В., Тетерваком А.В., Поляковой С.Г., по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Профиль", г. Сыктывкар, к открытому акционерному обществу "Печорское строительство", г. Сыктывкар, третье лицо - администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар", г. Сыктывкар, о взыскании 749 684 рублей 70 копеек неустойки и об обязании передать помещение и документацию и установил:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Профиль" (далее - ООО ПКФ "Профиль") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу "Печорское строительство" (далее - ОАО "Печорское строительство") о взыскании 749 684 рублей 70 копеек неустойки за нарушение договорных обязательств, об обязании передать встроенное помещение N 2 во втором блок-секции 152-квартирного жилого дома по улице Морозова города Сыктывкара и необходимую документацию для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в регистрационной службе.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - Администрация).

Решением от 15.12.2006 суд отказал в удовлетворении исковых требований. При этом он исходил из того, что заказчик и генподрядчик подписали акт приемки законченного строительством объекта, но не зарегистрировали ввод в эксплуатацию последнего в местных органах исполнительной власти. С учетом пункта 3.2 договора от 24.03.2003 N ВП/2/2-БС-152 суд не нашел оснований для обязания ответчика передать истцу помещение и документы, так как срок исполнения данного обязательства обусловлен окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию.

Постановлением от 11.04.2007 Второй арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение от 15.12.2006 по тем же основаниям.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО "Печорское строительство" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 15.12.2006 и постановление от 11.04.2007 и рассмотреть дело по существу.

ОАО ПКФ "Профиль" утверждает, что работы по строительству объекта выполнены, однако ОАО "Печорское строительство" не принимало никаких мер по вводу встроенных помещений в эксплуатацию.

В кассационной жалобе заявитель указывает на то, что вывод суда о ненаступлении срока исполнения обязательства по передаче ответчиком истцу помещения по договору от 24.03.2003 и необходимых документов для его регистрации ошибочен, не соответствует материалам дела.

Лицо, подавшее жалобу, не согласилось с выводами суда апелляционной инстанции о том, что дольщик вторгся в производственную деятельность застройщика; истец не заявлял требование о понуждение ответчика к сдаче объекта в эксплуатацию.

Истец подчеркивает, что при рассмотрении данного дела суд нарушил требования статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку отзыв ответчика был принят судом без документального подтверждения направления его копии истцу и другим лицам.

Представитель ОАО ПКФ "Профиль" поддержал доводы, изложенные в жалобе.

ОАО "Печорское строительство" и Администрация, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в заседании суда округа не обеспечили.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 15.12.2006 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 11.04.2007 по делу N А29-6572/2006-4э проверены Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя истца и рассмотрев материалы кассационного производства, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемых актов в силу следующего.

Как видно из документов представленных в дело, ОАО "Печорское строительство" (застройщик) и ООО ПКФ "Профиль" (дольщик) заключили договор от 24.03.2003 N ВП/2/2-БС-152 на долевое участие в строительстве встроенного помещения N 2 во втором блок-секции 152-квартирного жилого дома по улице Морозова города Сыктывкара.

Предметом настоящего договора является совместное долевое участие в строительстве встроенного помещения N 2, расположенного в цокольном этаже второго блок-секции 152-квартирного жилого дома по улице Морозова города Сыктывкара, общей площадью 140 квадратных метров; помещение будет использовано под размещение торговых площадей (пункты 1.1, 1.2 договора). В соответствии с пунктом 1.3 договора срок ввода дома в эксплуатацию - первый квартал 2005 года.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость помещения по настоящему договору предъявляется из расчета один квадратный метр общей площади помещения - 350 долларов США и на момент подписания договора составляет 49 000 долларов США. Платежи по договору производятся по графику согласно приложению к договору (пункт 2.6 договора).

Исходя из условий пункта 3.1 договора обязанностями дольщика являются: до сдачи дома в эксплуатацию (передачи помещения) не вмешиваться в ход выполнения застройщиком работ, без согласования с застройщиком не осуществлять своими или привлеченными силами какие-либо виды отделочных и иных работ в помещении; принять помещение в течение десяти дней с момента извещения от застройщика об окончании строительства и сдаче дома в эксплуатацию, оформив акт сдачи-приемки.

В пункте 3.2 стороны согласовали, что застройщик обязан передать дольщику по окончании строительства помещение, а также необходимые документы для оформления права собственности на помещение в учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми. В случае нарушения срока передачи помещения в соответствии с пунктом 1.2 договора застройщик уплачивает дольщику пени в размере 0,1 процента от суммы оплаченной части квартиры за каждый день просрочки.

Помещение, а также необходимые документы для оформления права собственности на помещение в учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 21.08.2006 (день подачи иска в суд) истцу не переданы, что послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Из материалов дела видно, что истец в нарушение пункта 3.1 договора самостоятельно выполнил работы по перепланировке офиса N 2 под магазин "Обои". Для оформления акта ввода объекта и передачи его истцу ответчик письмом от 27.06.2006 N 02/74 обратился в адрес истца с предложением предоставить необходимые документы по согласованию работ по перепланировке объекта. Данные документы истцом не переданы, поэтому невозможно составить акт ввода и передать объект истцу.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон по договору должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Суд установил, что изменение срока ввода дома в эксплуатацию, указанного в пункте 1.3 договора, сторонами не согласовывалось; письмо ответчика от 12.07.2004 не является надлежащим в смысле статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательством, подтверждающим согласование сторонами переноса срока ввода дома в эксплуатацию; дополнительное соглашение, содержащее условия о переносе срока ввода дома в эксплуатацию истцом, не подписано.

При толковании условий договора судом принимается во внимание, как это предусмотрено статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений.

Протолковав в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации положения заключенного договора, суд первой и второй инстанций пришел к правомерному выводу о том, что обязанность застройщика по передаче помещения дольщику напрямую связана с моментом ввода дома в эксплуатацию и не может возникнуть ранее, чем дом будет сдан.

В постановлении главы администрации муниципального образования "Город Сыктывкар" от 29.12.2005 N 12/4532 указано, что факт ввода заказчиком в эксплуатацию объекта: "Жилой комплекс в составе: многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и гараж-стоянка (жилая часть по первому этапу)" по улице Морозова, 111/1 зарегистрирован лишь в части жилых помещений (лист дела 26). Однако спорные помещения относятся к категории нежилых помещений (пункт 1.2 договора).

Согласно частям 2 и 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В деле имеется подписанный между генеральным подрядчиком и заказчиком акт приемки законченного строительством объекта "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и гараж-стоянка (магазин непродовольственных товаров (в осях 9-11, И-Т)", расположенного по адресу: город Сыктывкар, улица Морозова, 111/1. Факт ввода в действие принятого объекта не зарегистрирован в местных органах исполнительной власти.

Таким образом, спорные помещения на момент рассмотрения дела в суде в эксплуатацию в законном порядке не введены.

Из условий пункта 3.2 договора от 24.03.2003 N ВП/2/2-БС-152 следует, что целью передачи объекта дольщику является регистрация права собственности дольщика на объект в установленном законом порядке.

Суды правильно установили, что при отсутствии доказательств, подтверждающих факт ввода дома в эксплуатацию, невозможно сделать вывод о том, что строительство спорного помещения окончено, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания неустойки, предусмотренной в пункте 4.5 договора.

Исходя из изложенного, с учетом указанных норм права, суд обоснованно пришел к выводу о том, что основания для обязания ответчика передать истцу помещения и документы отсутствуют, так как срок исполнения данного обязательства не наступил.

Несогласие заявителя жалобы с выводом суда о том, что срок исполнения обязательств не наступил, отклоняется судом кассационной инстанции, как необоснованное, поскольку противоречит пунктам 1.2, 3.2 и подпункту 3.1.1 договора.

Утверждение ООО ПКФ "Профиль" о том, что работы по строительству объекта выполнены, однако ОАО "Печорское строительство" не принимало никаких мер по вводу встроенных помещений в эксплуатацию, не принимается судом округа во внимание, поскольку является голословным и не подтверждается материалами дела.

Мнение лица, подавшего жалобу о том, что выводы суда апелляционной инстанции, указывают на вторжение истца в производственную деятельность застройщика и отсутствие требований истца о понуждении ответчика к сдаче объекта в эксплуатацию, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку опровергается представленными в дело доказательствами (письмом ответчика от 27.06.2006 N 02/74, а также текстом искового заявления).

Довод истца о том, что суд нарушил требования статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняется судом кассационной инстанции, так как указанное нарушение не привело к принятию неправильного решения.

Обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, сделанные в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся, согласно части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по рассмотрению кассационной жалобы в размере 1 000 рублей относятся на заявителя жалобы - ООО ПКФ "Профиль".

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 15.12.2006 и постановление от Второго арбитражного апелляционного суда 11.04.2007 по делу N А29-6572/2006-4э оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Профиль", г. Сыктывкар, - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Н.М. Терешина В.А. Ногтева

Л.И. Отдельная