Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 августа 2007 г. N А29-4460/2006-2э Аренда помещения, непригодного для осуществления арендатором производственной деятельности, не освобождает его от уплаты арендной платы, поскольку установление в договоре аренды цели использования помещения не накладывает на арендодателя дополнительной обязанности по проверке возможности использования его именно для целей арендатора

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 3 августа 2007 г. N А29-4460/2006-2э

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Князевой Г.А., Шишкиной Е.Н.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Биола-Трейд" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2006 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.04.2007 по делу N А29-4460/2006-2э, принятые судьями Дончевской О.А., Тетерваком А.В., Губиной Л.В., Поляковой С.Г., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта" к обществу с ограниченной ответственностью "Биола-Трейд" о взыскании задолженности по арендной плате и пеней и по встречному иску о взыскании 15 000 рублей расходов, связанных с заключением, изменением и расторжением договора аренды, и установил:

в Арбитражный суд Республики Коми обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта" (далее - КУМИ) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Биола-Трейд" (далее - ООО "Биола-Трейд") о взыскании 188 767 рублей 32 копеек, в том числе 95 786 рублей 25 копеек задолженности по арендным платежам за пользование недвижимым имуществом за период с 01.07.2005 по 31.01.2006 по договору аренды от 25.07.2005 N 276 и 92 981 рубля 01 копейки договорной неустойки. Одновременно КУМИ просило расторгнуть договор аренды и обязать ответчика произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к названному договору аренды за свой счет.

Исковые требования основаны на статьях 609, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не исполняет принятых на себя договорных обязательств.

ООО "Биола-Трейд" в свою очередь обратилось в арбитражный суд с встречным иском о взыскании с КУМИ 15 000 рублей расходов, связанных с заключением, изменением и расторжением договора аренды от 25.07.2005 N 276.

В ходе судебного разбирательства КУМИ отказался от требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика зарегистрировать изменения к договору аренды. Данный отказ истца от части исковых требований принят судом на основании части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 13.12.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.04.2007, первоначальный иск удовлетворен частично, в удовлетворении встречного иска отказано. Суд взыскал с ООО "Биола-Трейд" в пользу КУМИ 95 786 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2005 по 31.01.2006 по договору аренды от 25.07.2005 N 276, 5 000 рублей договорной неустойки, размер которой снижен по правилам, установленным в статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Производство по делу в части расторжения договора аренды и обязании ответчика произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к названному договору прекращено. При этом суды обеих инстанций сослались на необходимость уплаты арендатором предусмотренных договором арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Доводы ответчика о предоставлении арендодателем имущества с недостатками, не позволяющими его использование по целевому назначению, отклонены, так как суды посчитали, что именно ответчик перед заключением договора аренды был обязан удостовериться о возможности переоборудования торгового помещения в производственное.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО "Биола-Трейд" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что при разрешении спора суды не учли того обстоятельства, что арендодатель предоставил арендатору нежилое помещение, которое невозможно использовать в соответствии с целевым назначением имущества, прописанном в договоре аренды. В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации именно арендодатель отвечает за недостатки арендованного имущества, а потому взыскание арендной платы за помещение, которым ООО "Биола-Трейд" фактически не использовалось, является незаконным.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 24.06.2005 КУМИ и ООО "Биола-Трейд" заключили договор аренды N 276, согласно которому в пользование арендатору для организации производства бутилированной питьевой воды передано здание продовольственного магазина общей площадью 400,5 квадратного метра, расположенное по адресу: город Ухта, улица Дежнева, 19 а. Срок аренды определен сторонами с 01.07.2005 по 28.06.2006.

По акту приема-передачи от 01.07.2005 имущество передано арендатору.

Позднее стороны подписали новый договор аренды от 25.07.2005 N 276 на то же имущество, в котором установили срок аренды с 01.07.2005 по 29.06.2010. Целевое назначение арендуемого имущества по договору от 25.07.2005 N 276 оставлено прежним - производство бутилированной питьевой воды.

В пункте 3.1 договора установлен размер ежемесячной арендной платы, равный 13 683 рублям 75 копейкам. В случае несвоевременного исполнения или неисполнения обязанности по уплате арендных платежей арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).

В пункте 6.2 соглашения стороны оговорили, что с момента государственной регистрации договора от 25.07.2005 N 276 договор от 26.06.2005 N 276 утрачивает силу.

Из материалов дела следует, что в момент передачи имущества здание требовало ремонта и переустройства для его использования в производственных целях. Ответчик не оспаривает данные обстоятельства.

Дополнительным соглашением от 16.09.2005 в договор аренды от 25.07.2005 N 276 внесены изменения, по которым арендодатель принял на себя обязательство согласовать арендатору проведение за счет собственных средств реконструкцию здания, при условии, что все осуществленные улучшения являются собственностью муниципального образования.

Договор аренды от 25.07.2005 N 276 и дополнительное соглашение от 16.09.2005 зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе по Республике Коми 14.10.2005, что подтверждено оттиском штампа на обратной стороне соглашения.

Письмом от 12.10.2005 N 26-10-763 заместитель главного архитектора города Ухты сообщил ООО "Биола-Трейд" о невозможности перепрофилирования торгового помещения в производственное в связи с действующими санитарными правилами и нормами.

Потеряв интерес к сделке КУМИ и ООО "Биола-Трейд" соглашением от 02.02.2006 подписали соглашение о расторжении договора аренды от 25.07.2005 N 276 с 01.02.2006. В пункте 2 данного документа соглашения ООО "Биола-Трейд" обязалось до 01.03.2006 произвести с арендодателем полный расчет в соответствии с пунктами 2.2.9 и 3.1 договора аренды от 25.07.2005 N 276.

За время действия договора арендатор не уплачивал арендные платежи КУМИ, в связи с чем Комитет обратился в арбитражный суд.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из указанной нормы, суд правомерно взыскал с арендатора задолженность за пользование имуществом в размере 95 786 рублей 25 копеек за период с 01.07.2005 по 31.01.2006, а также 5 000 рублей договорной неустойки.

Доводы ответчика о том, что у него не возникло обязательства по уплате арендных платежей на основании статей 611 и 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются, как несостоятельные.

Установление в договоре аренды цели пользования имущества - производство бутилированной питьевой воды - не накладывает на арендодателя дополнительной обязанности по проверке возможности использования помещения именно для этих целей. Указанная обязанность, по мнению окружного суда, лежит на арендаторе, так как только это лицо обладает всей необходимой информацией о технических требованиях к осуществляемой им деятельности, поэтому именно на ООО "Биола-Трейд" лежит риск выбора ненадлежащего помещения (риск предпринимательской деятельности).

Кроме того, подписав соглашение от 02.02.2006, не признанное недействительным в установленном законом порядке, ООО "Биола-Трейд" дополнительно подтвердило свои обязательства по оплате задолженности по аренде, а потому окружной суд нашел принятые судебные акты законными и обоснованными.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 13.12.2006 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.04.2007 по делу N А29-4460/2006-2э оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Биола-Трейд" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Г.С. Апряткина Г.А. Князева

Е.Н. Шишкина