Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 июля 2008 г. N А43-27525/2007-2-705 Отказ Предпринимателю в государственной регистрации договора аренды земельного участка в связи с тем, что лицо, выдающее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, соответствует требованиям законодательства и не нарушает прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 18 июля 2008 г. N А43-27525/2007-2-705

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Поповой Г.Г.

при участии представителя

от заинтересованного лица: Григорьевой Н.В. по доверенности от 19.06.2008 N 146

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - индивидуального предпринимателя Лобастова Сергея Михайловича на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 по делу N А43-27525/2007-2-705 Арбитражного суда Нижегородской области, принятое судьями Захаровой Т.А., Урлековым В.Н., Кирилловой М.Н., по заявлению индивидуального предпринимателя Лобастова Сергея Михайловича о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка и об обязании осуществить государственную регистрацию, третье лицо - администрация Нижнего Новгорода, и установил:

индивидуальный предприниматель Лобастов Сергей Михайлович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (далее - УФРС по Нижегородской области, Управление) от 03.08.2007 N 01/671/2007-159 в государственной регистрации договора аренды земельного участка и об обязании осуществить государственную регистрацию.

Заявленные требования основаны на пунктах 1, 2 статьи 17, абзацах 3, 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и мотивированы тем, что отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Решением от 08.02.2008 Арбитражного суда Нижегородской области заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ УФРС по Нижегородской области от 03.08.2007 N 01/671/2007-159 в государственной регистрации обременения по договору аренды на земельный участок и обязал Управление в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию. При разрешении спора суд руководствовался абзацем 2 пункта 1 статьи 2, пунктами 2, 3, 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации), пунктом 2 статьи 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и исходил из того, что право публичной собственности на спорный земельный участок не может автоматически прекратиться без соблюдения общего порядка предоставления земельных участков в общую долевую собственность. Собственники помещений в жилом доме по улице Лескова, д. 3 не обращались в Администрацию с заявлением о приобретении прав на земельный участок, следовательно, орган местного самоуправления имеет право на распоряжение спорным земельным участком путем предоставления его в аренду и поэтому отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным.

Постановлением от 21.04.2008 Первого арбитражного апелляционного суда решение суда отменено и в удовлетворении заявленных требований отказано. При разрешении спора суд руководствовался пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 2, 9, 13, 17, 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 422, пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 7, пунктом 3 статьи 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и пришел к выводу, что указание Управления в оспариваемом отказе на несоответствие представленных на государственную регистрацию документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства неправомерно. В этой части заявитель не обжалует постановление. Вместе с тем суд посчитал, что спорный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации он перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме и поэтому отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка является законным.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в связи с нарушением норм материального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд нарушил статью 5 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой указано, что к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие, следовательно, закон не имеет обратной силы, поэтому отношения по землепользованию, возникшие до 01.03.2005, с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не прекращаются, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к неправильному выводу о том, что право муниципальной собственности на спорный земельный участок путем перехода в общую долевую собственность в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации прекратилось и арендные отношения между Администрацией и Предпринимателем не сохранились. При этом суд апелляционной инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что наличие арендных отношений подтверждается внесением Предпринимателем арендных платежей за пользование земельным участком. Управление не представило доказательств прекращения права публичной собственности на спорный земельный участок, а Администрация подтвердила, что собственники жилых помещений не обращались с заявлением в орган местного самоуправления о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность, однако в судебном акте апелляционной инстанции данному обстоятельству не дана оценка. Вывод суда апелляционной инстанции со ссылкой на часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации о том, что отказ в государственной регистрации договора аренды не нарушает права и законные интересы Предпринимателя, является ошибочным, так как правоустанавливающим документом на земельный участок является именно договор аренды и отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию мотивирован тем, что данный договор не прошел государственную регистрацию, считается незаключенным и не может быть принят Администрацией в качестве правоустанавливающего документа, поэтому права и законные интересы Предпринимателя нарушены.

УФРС по Нижегородской области в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просят оставить постановление апелляционной инстанции без изменения.

Суд удовлетворил ходатайство Предпринимателя о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Администрация не обеспечила явку представителя в третью инстанцию.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, Предпринимателю принадлежит на праве собственности нежилое встроенное помещение по адресу: Нижний Новгород, ул. Лескова, д. 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.1999 серии НО N 038523.

Согласно письму Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области от 29.01.2008 N 02-13/12, Предпринимателю на основании постановления исполняющего обязанности главы Администрации от 06.02.2006 N 228 предоставлен в аренду сроком на один год земельный участок площадью 157,5 квадратного метра с кадастровым номером 52:18:04 02 80:0026, расположенный по адресу: Нижний Новгород, ул. Лескова, д. 3, под организацию стройплощадки. На основании распоряжения Администрации от 16.04.2004 N 1083-р указанный земельный участок прекратил свое существование и имеет архивный статус.

Распоряжением Администрации от 16.04.2004 N 1083-р Предпринимателю предоставлен в аренду на 49 лет неделимый земельный участок площадью 0,4218 гектара (категория - земли поселений), занимаемый жилым домом с нежилыми встроенными помещениями по адресу: Нижний Новгород, ул. Лескова, д. 3, в границах, определенных чертежом Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации N 4086-ЗУ.

Во исполнение данного распоряжения, Администрация (арендодатель) заключила с Предпринимателем (арендатором) договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.09.2004 N 11163/04, согласно которому арендатору предоставлен в пользование на условиях аренды неделимый земельный участок площадью 4218 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, ул. Лескова, д. 3.

Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 12.04.2007 N 15-29/6047 земельный участок с кадастровым номером 52:18:04 02 80:0027 по адресу: Нижний Новгород, ул. Лескова, д. 3, образован в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 52:18:04 02 80:0026.

Предприниматель обратился в Управление с заявлением от 05.06.2007 о государственной регистрации указанного договора аренды.

УФРС по Нижегородской области письмом от 02.07.2007 N 01/671/2007-159 уведомило Предпринимателя о приостановлении регистрационных действий до 03.08.2007.

На основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управление письмом от 03.08.2007 N 01/671/2007-159 отказало Предпринимателю в государственной регистрации обременения по договору аренды на земельный участок по адресу: Нижний Новгород, ул. Лескова, д. 3, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдающее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, посчитав, что отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия

В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд установил, что земельный участок площадью 4218 квадратных метров с кадастровым номером 52:18:04 02 80:0027, расположенный под многоквартирным домом по адресу: Нижний Новгород, ул. Лескова, д. 3, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и правомерно пришел к выводу, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, Администрация не обладала полномочиями по распоряжению этим земельным участком, а отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 03.08.2007 N 01/671/2007-159 в связи с тем, что лицо, выдающее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, соответствует требованиям пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктам 1 и 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав и недвижимое имущество и сделок с ним и не нарушает прав и законных интересов Лобастова С.М. в сфере предпринимательской деятельности.

С учетом изложенного кассационная жалоба Предпринимателя не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2008 по делу N А43-27525/2007-2-705 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лобастова Сергея Михайловича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Е.Н. Шишкина Е.Г. Кислицын

Г.Г. Попова