Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 сентября 2008 г. N А43-22524/2007-26-454 Суд правомерно удовлетворил требование Комбината о признании недействительными действий Управления Федеральной регистрационной службы, выразившихся в отказе государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве, и об обязании Регистрационной службы осуществить государственную регистрацию данной сделки, установив, что она отвечает требованиям действующего законодательства и стороны совершили определенные действия по исполнению обязательств по указанной сделке до введения дома в эксплуатацию

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 17 сентября 2008 г. N А43-22524/2007-26-454

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Князевой Г.А., Поповой Г.Г.

при участии представителя от заинтересованного лица: Балесковой С.Б. (доверенность от 19.06.2008 N 147)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.05.2008 по делу N А43-22524/2007-26-454, принятое судьей Яшковой Е.Л., по заявлению открытого акционерного общества "Домостроительный комбинат N 2" о признании незаконным отказа в государственной регистрации, заинтересованное лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, третье лицо - Глазунов Владимир Александрович, и установил:

открытое акционерное общество "Домостроительный комбинат N 2" (далее - Комбинат) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (далее - Регистрационная служба, Управление), выразившихся в отказе государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-155, и об обязании Регистрационной службы осуществить государственную регистрацию сделки.

Заявленные требования основаны на положениях Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и мотивированы тем, что Регистрационная служба уклоняется от обязанности по регистрации договора, установленной действующим законодательством.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин Глазунов Владимир Александрович.

Решением от 06.05.2008 Арбитражного суда Нижегородской области заявленные требования удовлетворены в полном объеме со ссылкой на статьи 17, 18, 20 Закона о госрегистрации и статью 3 Закона об участии в долевом строительстве. Суд указал, что договор от 25.10.2006 N 11-155 отвечает требованиям действующего законодательства, стороны совершили определенные действия по исполнению обязательств по указанной сделке до введения дома в эксплуатацию, а потому у Регистрационной службы отсутствовали основания для отказа в осуществлении государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве.

В апелляционном порядке дело не пересматривалось.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением норм материального права.

По мнению подателя жалобы, выводы судов о том, что обращение сторон договора в регистрирующий орган после завершения строительства дома не свидетельствует о ничтожности сделки, неправильны. По смыслу статей 3, 4 Закона об участии в долевом строительстве, статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем определены временные рамки для заключения сторонами договора долевого участия. Следовательно, только до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию договор долевого участия может быть составлен, подписан и зарегистрирован сторонами. Ответственность за последствия бездействия по осуществлению принадлежащих гражданских прав может быть возложена лишь на участников договора.

Отзывов на кассационную жалобу не поступало.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, явку представителей, кроме Регистрационной службы в заседание не обеспечили.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены состоявшегося судебного акта в силу следующего.

Как установил суд и видно из материалов дела, 25.10.2006 Комбинат (застройщик) и гражданин Глазунов Владимир Александрович (дольщик) подписали договор N 11-155 о долевом участии в строительстве жилого дома N 20 в микрорайоне 13 по Сормовскому шоссе Нижнего Новгорода (строительный адрес).

В целях осуществления государственной регистрации данного договора, обязательность которой установлена статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве, Комбинат и дольщик 06.03.2007 обратились в Управление с заявлением.

Процедура государственной регистрации неоднократно приостанавливалась, а затем решением от 05.07.2007 N 01/012/2007-207 Регистрационная служба отказала заявителям в осуществлении государственной регистрации договора на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации. Управление посчитало, что введение жилого дома в эксплуатацию до подачи заявления участниками долевого строительства препятствует осуществлению государственной регистрации договора.

Посчитав, что отказ не соответствует требованиям закона, Комбинат обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 Закона о долевом строительстве).

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 13 Закона о госрегистрации в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 названного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Суд первой инстанции проанализировал представленные в дело документы, оценил договор о долевом участии с точки зрения соответствия его требованиям статьи 18 Закона о регистрации и действующему законодательству и не нашел причин, препятствующих внесению в реестр регистратором записи о совершении сделки.

Статья 3 Закона о долевом строительстве гласит, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства суд пришел к выводу, что заключенный между Комбинатом и Глазуновым В.А. договор N 11-155 о долевом участии в строительстве содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьей 6 Закона о долевом участии в строительстве:

- определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- согласована цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- предусмотрен гарантийный срок на объект долевого строительства.

Суд установил, что фактически контрагенты совершили действия, направленные на исполнение обязательств по договору, до момента завершения строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию, обращения в регистрирующий орган за регистрацией договора о долевом участии в строительстве. Дольщик со своей стороны полностью внес денежные средства по договору, а Комбинат построил объект капитального строительства, который разрешением исполняющего обязанности главы администрации города Нижнего Новгорода от 27.12.2006 N RU 52303000-86 введен в эксплуатацию.

Как правильно отметил суд, обращение сторон по договору в орган государственной регистрации с заявлениями о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве после завершения строительства дома не свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку стороны вступили в правоотношения до наступления указанного правового события.

При указанных обстоятельствах суд правомерно признал отказ Управления в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве от 25.10.2006 N 11-155 противоречащим Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушающим права и законные интересы Комбината и гражданина Глазунова В.А.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены окружным судом в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности по изложенным мотивам.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.05.2008 по делу N А43-22524/2007-26-454 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

С.В. Бабаев Г.А. Князева Г.Г. Попова