Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 4 декабря 2008 г. N А79-7018/2007 Окружной суд признал правомерным решение суда первой инстанции в части признания ничтожным договора аренды, как заключенного в нарушение Правил землепользования и застройки, а также без соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду, изменив решение суда в части возврата ответчику арендной платы в связи с фактическим использованием ответчиком предоставленного ему по спорному договору земельного участка

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 4 декабря 2008 г. N А79-7018/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 декабря 2008 г. N А79-7018/2007

См. также постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 июня 2009 г. N А79-7018/2007

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.

при участии представителей

от истца: Степанова С.А. по доверенности от 25.04.2008, Филипповой Т.Ф. по доверенности от 29.12.2007,

от ответчика: Дельмана О.А. (генеральный директор, участвовал в судебном заседании 02.12.2008), Свеклова В.В. по доверенности от 15.04.2008

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы - общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг" и администрации города Чебоксары на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 06.03.2008 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2008 по делу N А79-7018/2007, принятые судьями Ростовой З.М., Беляковым Е.Н., Соловьевой М.В., Максимовой М.А., по иску администрации города Чебоксары к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг" о признании договора аренды от 19.05.2006 N 169/2870-Л ничтожным и об обязании передать земельный участок, третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, и установил:

администрация города Чебоксары (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг" (далее - ООО "ТПТК "Волганефтьхолдинг", Общество) о признании договора аренды земельного участка от 19.05.2006 N 169/2870-Л ничтожным и об обязании передать земельный участок площадью 2146 квадратных метров с кадастровым номером 21:01:02 05 03:0017, расположенный по адресу: город Чебоксары, на пересечении улиц Гагарина и Цивильской.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее - УФРС по Чувашской Республике).

Заявленные требования основаны на статьях 167, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением порядка предоставления спорного земельного участка.

Решением от 06.03.2008 Арбитражного суда Чувашской Республики, оставленным без изменения постановлением от 02.10.2008 Первого арбитражного апелляционного суда, суд признал договор аренды земельного участка от 19.05.2006 N 169/2870-Л ничтожным и применил двустороннюю реституцию, обязав Общество передать спорный земельный участок Администрации, а также взыскал с истца в пользу ответчика денежные средства в сумме 855 506 рублей 05 копеек, уплаченные Обществом в качестве арендной платы. При разрешении спора суд руководствовался пунктом 1 статьи 166, статьями 167, 168, пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1, пунктом 2 статьи 7, абзацем 2 статьи 42, пунктом 2 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что договор аренды от 19.05.2006 N 169/2870-Л является ничтожным, так как заключен в нарушение Правил землепользования и застройки в городе Чебоксары.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество и Администрация обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами.

Основные доводы Общества сводятся к следующему. Пункт 2 статьи 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускает повторного участия судьи в рассмотрении дела, однако судьи апелляционной инстанции (Максимова М.А. и Соловьева М.В.), по правилам повторности, участвовали в рассмотрении настоящего дела, имеющего обстоятельства, идентичные тем обстоятельствам, которым они давали оценку в другом деле. Суд неправильно применил пункт 2 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 25 Правил землепользования и застройки в городе Чебоксары, так как спорный земельный участок, предоставленный ответчику по упомянутому договору, находится на улице Гагарина. Данная улица относится к зоне общественно-деловой активности вблизи транспортных магистралей О-3, поэтому размещение автозаправочной станции на спорном участке относится к разрешенным видам использования зоны О-3. Суд неправомерно сослался на карту правового зонирования, являющуюся составной частью Правил землепользования и застройки в городе Чебоксары, утвержденных решением Чебоксарского городского собрания депутатов Чувашской Республики от 14.07.2005 N 1683, так как она была опубликована в газете "Чебоксарские новости" N 35-36 22.02.2007. В нарушение пункта 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и информационного письма Высшего Арбитражного Суда от 20.12.1999 N С1-7/СМП-1341 "Об основных положениях, применяемых Европейским судом по правам человека при защите имущественных прав и права на правосудие" суд апелляционной инстанции отклонил ходатайство Общества о проведение экспертиз. Суд нарушил правила о тайне совещания судей, предусмотренные в пункте 3.7 Регламента арбитражного суда, утвержденного постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда от 05.06.1996 N 6, покинув зал судебного заседания на 1-м этаже и последовав на 3-й этаж для совещания, а затем прибыв снова на 1-й этаж для оглашения решения.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 05.06.1996 следует читать: "N 7"

Основные доводы Администрации сводятся к следующему. Суд не применил подлежавший применению пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", так как арендная плата, внесенная Обществом по упомянутому договору, не может рассматриваться как неосновательное обогащение арендодателя, а лишь является формой оплаты за право пользования переданным в аренду имуществом, размер которой не превышает ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных земельных участков в городе Чебоксары, поэтому у суда отсутствовали законные основания для возложения на Администрацию обязанности по возврату Обществу суммы, уплаченной по договору аренды земельного участка.

Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу ответчика и ее представители в судебном заседании отклонили доводы заявителя и настаивали на удовлетворении своей кассационной жалобы.

Суд удовлетворил ходатайство УФРС по Чувашской Республике о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 14 часов 30 минут 04.12.2008.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и заслушав представителей сторон, окружной суд счел, что судебные акты подлежат изменению в части взыскания с Администрации в пользу Общества денежных средств в сумме 855 506 рублей 05 копеек.

Как видно из документов, на основании заявки Общества, Администрация приняла распоряжение от 08.04.2005 N 1235-р "О предварительном согласовании места размещения временной мини-АЗС на 250 заправок с предприятиями обслуживания на пересечении улиц Гагарина и Цивильской".

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.08.2005 по делу N А79-7028/05, Администрация вынесла распоряжение от 22.08.2005 N 2977-р "О внесении изменений и дополнений в распоряжение от 08.04.2005 N 1235-р", касающееся уточнения границ земельного участка.

Распоряжением от 03.05.2006 N 1344-р Администрация предоставила Обществу земельный участок площадью 2146 квадратных метров с кадастровым номером 21:01:02 05 03:0017 на пересечении улиц Гагарина и Цивильской для размещения временной мини-АЗС на 250 заправок в сутки с предприятиями обслуживания.

Во исполнение данного распоряжения Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 19.05.2006 N 169/2870-Л, в соответствии с которым арендатору предоставлен упомянутый земельный участок по указанному адресу сроком до 28.11.2010.

Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Чувашской Республике 08.06.2006.

Распоряжением от 05.07.2006 N 2202-р "Об отмене распоряжений администрации г. Чебоксары от 08.04.2005 N 1235-р, от 22.08.2005 N 2977-р" Администрация отменила ранее принятые распоряжения от 08.04.2005 N 1235-р, от 22.08.2005 N 2977-р и признала утратившими силу распоряжения от 03.05.2006 N 1344-р и от 06.06.2006 N 1780-р.

Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что договор аренды не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта предусмотрен в статьях 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпункт 1 пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Согласно пункту 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что при заключении договора аренды земельного участка от 19.05.2006 N 169/2870-Л не соблюден порядок предоставления спорного земельного участка в аренду в части учета зонирования территории и информирования населения.

Из положений пункта 2 статьи 7 и пункта 2 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общий принцип и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно Правилам землепользования и застройки в городе Чебоксары решения по землепользованию и застройке должны приниматься в соответствии с Генеральным планом развития города, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 08.12.2004 N 1456.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 04.04.2007 по делу N А79-2444/06 установлено, что спорный земельный участок находится в зоне Р-2 (парков, садов, скверов), размещение автозаправочной станции как разрешенного вида использования в данной зоне не предусмотрено. Кроме того, согласно Генеральному плану развития города Чебоксары спорный земельный участок зарезервирован под строительство радиальной магистральной улицы. Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

Следовательно, суд пришел к правильному выводу о том, что договор аренды от 19.05.2006 N 169/2870-Л является ничтожным, так как заключен в нарушение Правил землепользования и застройки в городе Чебоксары, что противоречит пункту 2 статьи 7 и пункту 2 статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации, а также без соблюдения порядка предоставления земельного участка в аренду, предусмотренного статьями 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд применил двустороннюю реституцию в виде возврата сторонами друг другу всего полученного по сделке, однако не учел, что в результате исполнения ничтожной сделки ООО "ТПТК "Волганефтьхолдинг" фактически пользовалось предоставленным ему по спорному договору земельным участком начиная с 19.05.2006 и до настоящего времени.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Размер перечисляемой Обществом арендной платы не превышал обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных земельных участков, поэтому денежные средства, уплаченные арендатором в счет арендной платы, возврату не подлежат. Кроме того, предметом иска были требования о признании сделки недействительной и возврате земельного участка арендодателю, а требование о возврате арендных платежей не заявлялось.

Суд правильно установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно истолковал пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к ошибочному выводу о необходимости возврата арендных платежей, уплаченных арендатором по договору аренды, что в силу пункта 2 части 1 статьи 287, части 1 и пункта 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения принятых судебных актов в виде исключения вывода суда о взыскании с Администрации в пользу ООО "ТПТК "Волганефтьхолдинг" денежных средств в сумме 855 506 рублей 05 копеек.

Довод Общества о том, что судьи апелляционной инстанции в нарушение пункта 2 статьи 22 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвовали в рассмотрении настоящего дела, по правилам повторности, отклоняется, так как основан на неправильном толковании указанной нормы права.

Ссылка ответчика на нарушение правил о тайне совещания судей, является несостоятельной, поскольку заявитель не доказал, что совещание судей проходило в условиях, не обеспечивающих тайну такого совещания.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 3 части 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 06.03.2008 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2008 по делу N А79-7018/2007 изменить.

Исключить из абзаца 7 на странице 5 решения Арбитражного суда Чувашской Республики фразу: ": с Администрации города Чебоксары подлежат взысканию в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг" денежные средства в сумме 855 506 рублей 05 копеек.". Из резолютивной части решения исключить абзац 4 следующего содержания: "Взыскать с Администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг" города Чебоксары 855 506 рублей 05 копеек.".

Исключить из абзаца 7 на странице 7 постановления Первого арбитражного апелляционного суда фразу: ": и взыскании с администрации города Чебоксары в пользу ООО "ТПТК "Волганефтьхолдинг" денежных средств в сумме 855 506 рублей 05 копеек".

В остальной части оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная топливная компания "Волганефтьхолдинг" - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "ТПТК "Волганефтьхолдинг" в пользу администрации города Чебоксары 1 000 рублей государственной пошлины.

Арбитражному суду Чувашской Республики выдать исполнительный лист.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Е.Н. Шишкина С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын