Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 декабря 2008 г. N А43-27081/2007-17-702 Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу том, что оспариваемый договор аренды затрагивает права и законные интересы Общества, как собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, и в связи с тем, что распорядительный акт органа местного самоуправления, являющийся основанием для подписания оспариваемого договора, признан недействительным решением суда, вступившим в законную силу, удовлетворил требование Общества о признании договора аренды недействительным

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 8 декабря 2008 г. N А43-27081/2007-17-702

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 марта 2008 г. N А43-12443/2006-43-375

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Князевой Г.А.

при участии представителей

от ответчика - администрации Нижнего Новгорода: Остряковой О.Г. по доверенности от 20.12.2007, открытого акционерного общества "Нижегородский водоканал": Латышевой О.А. по доверенности от 09.01.2008,

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Малахит": Даниловой Н.В. по доверенности от 01.07.2008

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации Нижнего Новгорода на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 по делу N А43-27081/2007-17-702 Арбитражного суда Нижегородской области, принятые судьями Беляковым Е.Н., Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., по иску общественной организации "Нижегородское областное общество охотников и рыболовов" к администрации Нижнего Новгорода и открытому акционерному обществу "Нижегородский водоканал" о признании сделки недействительной, третьи лица - Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, общество с ограниченной ответственностью "Малахит", общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "АКБС", и установил:

общественная организация "Нижегородское областное общество охотников и рыболовов" (далее - ОО "НОООиР") обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Нижнего Новгорода (далее - Администрация) и открытому акционерному обществу "Нижегородский водоканал" (далее - ОАО "Нижегородский водоканал") о признании договора аренды земельного участка от 27.12.2005 N 13984/07, заключенного между Администрацией и муниципальным предприятием "Нижегородский водоканал", недействительным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство).

Заявленное требование основано на статьях 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что оспариваемый договор является ничтожной сделкой.

Решением от 17.04.2008 Арбитражного суда Нижегородской области заявленное требование удовлетворено. При разрешении спора суд руководствовался статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 29, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 2, пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и исходил из того, что распорядительный акт органа местного самоуправления, являющийся основанием для подписания оспариваемого договора признан недействительным решением суда, вступившим в законную силу, в связи с чем договор аренды от 27.12.2005 N 13984/07 является ничтожным.

Постановлением от 25.07.2007 Первого арбитражного апелляционного суда решение суда отменено и на основании подпункта 4 пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначено новое рассмотрение дела.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческое предприятие "АКБС" (далее - ООО ПКП "АКБС"), протокольным определением от 20.08.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Малахит" (далее - ООО "Малахит").

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 03.09.2008 признал недействительным договор аренды земельного участка от 27.12.2005 N 13984/07, заключенный между Администрацией и муниципальным предприятием "Нижегородский водоканал". Суд установил, что на момент рассмотрения спора ОО "НОООиР" утратила юридически значимый интерес в данном деле, так как перестала быть собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, а оспариваемый договор аренды затрагивает права и законные интересы ООО "Малахит" как нового собственника недвижимого имущества. ООО "Малахит" заявило самостоятельное требование к ответчикам о признании договора аренды от 27.12.2005 недействительным, в связи с чем суд отказал ОО "НОООиР" в удовлетворении заявленного требования, а исковые требования ООО "Малахит" удовлетворил. При разрешении спора суд руководствовался частью 1 статьи 4, статьей 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 29, пунктом 1 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пришел к выводу о том, что, поскольку распорядительный акт органа местного самоуправления от 20.09.2005 N 3919-р признан недействительным вступившим в законную силу решением суда, договор аренды от 27.12.2005 N 13984/07 является ничтожным.

Не согласившись с постановлением, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд апелляционной инстанции не применил подлежавшие применению статью 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как на момент заключения спорного договора переданный в аренду МП "Нижегородский водоканал" земельный участок не был обременен правами третьих лиц, ибо договор аренды от 26.03.1996 N 384К, заключенный между Администрацией и ОО "НОООиР" прекратил действие в 2003 году, а решение о предоставлении данного земельного участка истцу в аренду на новый срок уполномоченным органом не принималось. Суд апелляционной инстанции применил не подлежавшие применению статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Малахит" на праве собственности, не является фактом признания за ним законных прав на участок, и не применил подлежавшую применению статью 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как ОО "НОООиР" и ООО "Малахит" не доказали, что договор аренды от 27.12.2005 каким-либо образом нарушает их права и законные интересы.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

ООО "Малахит" в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании отклонили доводы заявителя и просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Представитель ОАО "Нижегородский водоканал" согласился с доводами заявителя, посчитав принятый судебный акт незаконным.

Министерство в отзыве на кассационную жалобу отклонило позицию заявителя и просило оставить жалобу без удовлетворения. Суд удовлетворил ходатайство Министерства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ОО "НОООиР" и ООО ПКП "АКБС" не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов, в соответствии с распоряжением Администрации от 18.03.1996 N 719-р "О предоставлении земельных участков в аренду" ОО "НОООиР" на основании договора аренды от 26.03.1996 N 384К предоставлен земельный участок площадью 8730 квадратных метров с кадастровым номером ННО:18:07:184:0007, расположенный по адресу: Нижний Новгород, проспект Гагарина, парк "Швейцария" в Советском районе, под стрелково-спортивный стенд сроком на пять лет.

Договор зарегистрирован городским земельным комитетом Нижнего Новгорода.

После окончания срока действия договора аренды от 26.03.1996 N 384К ОО "НОООиР" продолжало пользоваться земельным участком и вносить арендные платежи при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Письмом от 02.06.2003 Администрация уведомила арендатора об отказе от договора аренды и об освобождении земельного участка в течение трех месяцев со дня получения данного уведомления, в связи с чем по прошествии указанного срока договор прекратил действие, однако земельный участок не был освобожден истцом от находящегося на нем имущества и не передан в установленном порядке Администрации.

Распоряжением Администрации от 20.09.2005 N 3919-р МП "Нижегородский водоканал", правопредшественнику ОАО "Нижегородский водоканал", разрешено проектирование и строительство спортивных объектов для проведения подготовки работников службы безопасности предприятия и предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 8730 квадратных метров по проспекту Гагарина (с северной стороны парка "Швейцария") в Советском районе.

Во исполнение данного распоряжения Администрация (арендодатель) и МП "Нижегородский водоканал" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 27.12.2005 N 13984/07, по условиям которого арендатору предоставлен упомянутый земельный участок по указанному адресу.

Вступившим в законную силу решением от 30.06.2006 Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-1486/06-17-28 признано право собственности ОО "НОООиР" на объект недвижимого имущества - однокомплектный стрелково-охотничий стенд, находящийся на спорном земельном участке (право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 27.03.2007).

ОО "НОООиР" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что оспариваемый договор является ничтожной сделкой.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением от 31.08.2007 Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-12443/2006-43-375 распоряжение Администрации от 20.09.2005 N 3919-р "О разрешении МП "Нижегородский водоканал" проектирования и строительства спортивных объектов для проведения подготовки работников службы безопасности предприятия и предоставлении ему земельного участка в аренды по проспекту Гагарина (с северной стороны парка "Швейцария") в Советском районе" признано недействительным.

В статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Следовательно, арендные отношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя решение собственника о предоставлении имущества и заключение договора аренды.

Суд правомерно посчитал, что поскольку распоряжение Администрации от 29.09.2005 N 3919-р, являющееся основанием для заключения оспариваемого договора, признано судом недействительным, то и договор аренды от 27.12.2005 N 13984/07 ничтожен в силу статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции установил, что ОО "НОООиР" (продавец) заключила с ООО ПКП "АКБС" (покупателем) договор купли-продажи от 27.03.2008, на основании которого покупателю передан в собственность объект недвижимости - однокомплектный стрелково-охотничий стенд, расположенный по упомянутому адресу.

Впоследствии ООО ПКП "АКБС" (продавец) заключило с ООО "Малахит" (покупателем) договор купли-продажи от 07.04.2008 на тех же условиях. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав 14.04.2008.

Следовательно, ООО "Малахит", как собственник однокомплектного стрелково-охотничьего стенда, расположенного на спорном земельном участке, вправе пользоваться земельным участком, на котором находится указанный объект недвижимости, а также имеет исключительное право на приобретение этого участка в собственность или в аренду в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу том, что оспариваемый договор аренды затрагивает права и законные интересы ООО "Малахит", как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем, руководствуясь пунктом 1 статьи 4 и статьей 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал его заинтересованным лицом в настоящем деле и обоснованно удовлетворил самостоятельные исковые требования ООО "Малахит" о признании договора аренды земельного участка от 27.12.2005 N 13984/07 недействительным (ничтожным).

Довод заявителя о том, что нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ООО "Малахит" на праве собственности, не является фактом признания за ним законных прав на участок, является несостоятельным, поскольку отсутствие у ООО "Малахит" оформленных прав на земельный участок не означает отсутствия права пользоваться участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.

С учетом изложенного кассационная жалоба Администрации не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2008 по делу N А43-27081/2007-17-702 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Е.Н. Шишкина Е.Г. Кислицын

Г.А. Князева