Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 декабря 2008 г. N А43-5395/2008-38-93 Суды первой и апелляционной инстанций ошибочно посчитали, что Общество не является смежным землевладельцем в отношении спорного земельного участка, не выяснили, были ли учтены при проведении межевания интересы собственников смежных зданий, которые еще не реализовали свое исключительное право на получение земельных участков, в связи с чем оспариваемые судебные акты отменены, а дело направлено на новое рассмотрение

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 8 декабря 2008 г. N А43-5395/2008-38-93

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.

при участии представителей

от заявителей - общества с ограниченной ответственностью "Джи-эм": Тихомирова А.С. по доверенности от 01.06.2008 N 03/08-ю, Головановой И.Н. по доверенности от 01.06.2008 N 03/08-ю, общества с ограниченной ответственностью "Бекетов-Центр": Бадояна С.А. по доверенности от 03.12.2008 N 40,

от заинтересованного лица: Климовой Н.Е. по доверенности от 20.12.2007 N 01-266/Д,

от третьих лиц - Чиликиной М.А.: Митина А.Н. по доверенности от 23.04.2008, Тихонова Е.Г.: Чиликина А.А. по доверенности от 04.09.2008, общества с ограниченной ответственностью "Приволжский Геосервис": Бекман М.Э.(директора)

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы - общества с ограниченной ответственностью "Джи-эм" и общества с ограниченной ответственностью "Бекетов-Центр" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.05.2008 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2008 по делу N А43-5395/2008-38-93, принятые судьями Яшковой Е.Л., Захаровой Т.А., Протасовым Ю.В., Урлековым В.Н., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Джи-эм" о признании недействительным постановления администрации Нижнего Новгорода от 06.03.2008 N 959, третьи лица - общество с ограниченной ответственностью "Приволжский ГеоСервис", Чиликина Мария Александровна, Тихонов Евгений Геннадьевич, и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Джи-эм" (далее - ООО "Джи-эм", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации Нижнего Новгорода (далее - Администрация) от 06.03.2008 N 959 "Об утверждении проекта границ земельного участка, выбираемого для реконструкции здания магазина в офисно-административное здание по улице Бекетова, 13 (литер О) в Советском районе города Нижнего Новгорода".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Приволжский ГеоСервис" (далее - ООО "Приволжский ГеоСервис"), Чиликина Мария Александровна и Тихонов Евгений Геннадьевич.

Заявленное требование основано на статьях 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 1, 3 статьи 35, пунктах 1, 5, 7, 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 N 105, и мотивировано тем, что проект границ спорного земельного участка утвержден без учета границ смежных земельных участков, принадлежащих заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования, поэтому оспариваемое постановление не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Решением от 20.05.2008 Арбитражного суда Нижегородской области, оставленным без изменения постановлением от 12.09.2008 Первого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленного требования отказано. При разрешении спора суд руководствовался пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 29, частью 3 статьи 33, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьей 16 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (далее - Закон о землеустройстве), статьями 4, 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", статьей 3 Закона Нижегородской области от 13.12.2005 N 192-З "О регулировании земельных отношений в Нижегородской области", Порядком взаимодействия органов исполнительной власти Нижегородской области и органов местного самоуправления городского округа Нижнего Новгорода по вопросам формирования и предоставления земельных участков при строительстве, реконструкции существующих объектов недвижимости и размещения временных объектов, утвержденным постановлением Правительства Нижегородской области от 15.02.2006 N 46, Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396, и исходил из того, что заявитель не является смежным землепользователем по отношению к спорному земельному участку, наложение земельных участков, находящихся в пользовании у ООО "Джи-эм" с земельным участком, границы которого утверждены оспариваемым постановлением, отсутствует, а постановление является законным и не нарушает прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО "Джи-эм" и ООО "Бекетов-Центр" обратились в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами.

Основные доводы ООО "Джи-эм" сводятся к следующему. При определении границ земельного участка, предоставленного Чиликиной М.А. и Тихонову Е.Г., представители Общества обнаружили, что произошло наложение границ данного участка на границы земельного участка, испрашиваемого заявителем в порядке приватизации, а также на земельный участок под объектом недвижимости - автодорогой, (литер 8), что отражено в акте согласования границ. Техническим отчетом об обмерных работах на земельном участке, занимаемом автодорожным покрытием и тротуарами Общества, от 01.12.2008 также выявлено наложение земельного участка, выделенного Чиликиной М.А. и Тихонову Е.Г., на земельные участки под автодорогами (литеры 8 и 9). Таким образом, оспариваемым постановлением нарушены права Общества на приватизацию земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и право пользования земельным участком под объектами недвижимости. Суд неправильно применил пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых расположены его объекты недвижимости, и не применил подлежавший применению пункт 4 статьи 10 Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде, утвержденных постановлением городской Думы Нижнего Новгорода от 15.11.2005 N 89 (далее - Правила землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде), согласно которому не допускается осуществлять градостроительную подготовку и распоряжение земельными участками без учета прав собственников смежно расположенных зданий, которые на момент выполнения указанных действий не воспользовались принадлежащими им правами на выделение земельных участков и оформление прав на земельные участки, необходимые для использования этих зданий, а также подпункт 3 пункта 3 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предусматривающий обязанность согласования местоположения границ с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Основные доводы ООО "Бекетов-Центр" сводятся к следующему. Суд принял решение о правах смежного землепользователя - ООО "Бекетов-Центр", не привлеченного к участию в деле, хотя границы спорного земельного участка примыкают к нежилому зданию (литер А), расположенному по адресу: Нижний Новгород, улица Бекетова, 13, помещения в котором принадлежат ООО "Бекетов-Центр" на праве собственности, и пересекаются с границами земельного участка, испрашиваемого ООО "Бекетов-Центр" в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд неправильно применил пункты 1, 3, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как лицо, подающее заявку о предоставлении земельного участка в аренду под принадлежащими ему объектами недвижимости, имеет преимущественное право на получение земельного участка под объектами недвижимости в границах, которые определяются с учетом фактически сложившегося землепользования, красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Данный вывод подтверждается положениями пункта 4 статьи 10 Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде. Кроме того, суд не применил подлежавший применению пункт 4 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, хотя Администрация не проинформировала ООО "Бекетов-Центр" о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка Чиликиной М.А. и Тихонову Е.Г. для строительства, а также о возможном изъятии участка, находящегося в его пользовании.

Представители ООО "Джи-эм" и ООО "Бекетов-Центр" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, и просили отменить обжалуемые судебные акты.

Представитель Администрации в судебном заседании отклонил доводы заявителей, так как счел принятые судебные акты законными и обоснованными.

Представители ООО "Приволжский ГеоСервис", Чиликиной М.А. и Тихонова Е.Г. не согласились с доводами заявителей и просили оставить кассационные жалобы без удовлетворения.

В ходе судебного заседания Администрация заявила ходатайство об отложении рассмотрения кассационных жалоб в связи с необходимостью ознакомления с дополнительными документами, представленными заявителями.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 16 часов 08.12.2008.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго0-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и заслушав представителей участвующих в деле лиц, окружной суд счел, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела новое рассмотрение в силу следующего.

Как видно из документов, ООО "Джи-эм" принадлежат на праве собственности, в том числе автодороги площадью 259 квадратных метров, инвентарный номер: 22-401-001-100063840, (литер 6); площадью 17753,2 квадратного метра, инвентарный номер 22-401-001-100063840, (литер 8); площадью 4880,2 квадратного метра, инвентарный номер 22-401-001-100063830, (литер 9) и здание склада типа "Док" N 2 площадью 68,6 квадратного метра, инвентарный номер 22:401:900:000199930, (литер Э), расположенные по адресу: Нижний Новгород, улица Бекетова, д. 13, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.12.2006 серии 52-АБ N 943946 и серии 52-АБ N 943949, от 09.03.2007 серии 52-АВ N 032222 и от 28.02.2007 серии 52-АВ N 032243.

Чиликиной М.А. и Тихонову Е.Г. на праве общей долевой собственности (в равных долях) принадлежит здание магазина общей площадью 143,6 квадратного метра, расположенное по указанному адресу (свидетельства о государственной регистрации права от 28.02.2006 серии 52-АБ N 629086 и серии 52-АБ N 629085).

Постановлением Администрации от 06.03.2008 N 959 утвержден проект границ земельного участка площадью 650 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Советский район, улица Бекетова, д. 13 (литер О), выбираемый для реконструкции здания магазина в офисно-административное здание.

ООО "Джи-эм" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации с заявлением от 26.03.2008 о подготовке и утверждении проекта границ земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, с целью последующего обращения в Министерство государственного имущества и земельных ресурсов по Нижегородской области за выкупом земельных участков.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, посчитав, что оспариваемое постановление не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права смежного землепользователя.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Следовательно, ООО "Джи-эм", как собственник объектов недвижимости, имеет исключительное право на приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены указанные объекты, а также необходимых для их использования.

Отказывая Обществу в удовлетворении требования о признании недействительным постановления Администрации от 06.03.2008 N 959 "Об утверждении проекта границ земельного участка, выбираемого для реконструкции здания магазина в офисно-административном здание# по ул. Бекетова, 13 (литера О) в Советском районе города Нижнего Новгорода" суд исходил из того, что заявитель не является смежным землепользователем по отношению к спорному земельному участку, наложение земельного участка, границы которого утверждены оспариваемым постановлением, на земельные участки, находящиеся в пользовании у ООО "Джи-эм", отсутствует, а оспариваемое постановление является законным и не нарушает прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, однако данные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В статье 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в редакции, действовавшей в рассматриваемый период) предусмотрено, что межевание земельного участка включает в себя работы по определению границ земельного участка на местности и их согласование, закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ земельного участка, изготовление карты (плана) земельного участка.

В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.

В материалах дела имеется акт согласования границ земельного участка (том 1, л. д. 111), выбираемого для Чиликиной М.А. и Тихонова Е.Г., по адресу: Нижний Новгород, Советский район, улица Бекетова, 13 (литер О), составленный в присутствии в том числе представителя ООО "Джи-эм", как правообладателя смежного земельного участка. На основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "Джи-эм" отказало в согласовании границ земельного участка ввиду наложения его границ на границы земельного участка, выкупаемого им в собственность. Суд не дал оценку этому документу, хотя из него следует, что ООО "Джи-эм" является смежным землепользователем по отношению к спорному земельному участку. Упомянутый акт свидетельствует также о пограничном споре, при наличии которого Администрация не вправе была утверждать проект границ земельного участка в силу пункта 14.3 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, согласно которому споры, возникающие при согласовании границ, рассматриваются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Кроме того, в мотивировочной части постановления от 12.09.2008 Первый арбитражный апелляционный суд установил, что границы земельного участка на местности закреплены межевыми знаками, переданными заказчику работ по акту от 01.04.2008, и с юго-запада проходят по бордюрному камню, отделяющему объекты ООО "Джи-эм". Указанное также подтверждает, что ООО "Джи-эм" является смежным землепользователем по отношению к спорному земельному участку.

Суд сделал вывод об отсутствии наложения границ земельных участков и, как следствие, о ненарушении оспариваемым постановлением прав и законных интересов заявителя. Однако из приложенного Обществом к кассационной жалобе технического отчета от 01.12.2008 об обмерных работах на земельном участке в кадастровом квартале N 52:18:0070191:105, занимаемом автодорожным покрытием и тротуарами ООО "Джи-эм", расположенными по адресу: Нижний Новгород, Советский район, ул. Бекетова, 13, (литеры 8 и 9), изготовленного на основании договора на выполнение землеустроительных работ по межеванию земельного участка от 30.04.2008 N 98Г-08, видно, что при сопоставлении поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070191:105 и границ земельного участка, занимаемого объектом недвижимости ООО "Джи-эм" (автодорогами литеры 8 и 9) имеются наложения части земельных участков от точки 1232 до точки 1231 и от точки 80 до точки 82, что свидетельствует о нарушении прав Общества, как собственника объектов недвижимости, в пользовании земельными участками, находящими под ними. Данный документ не был предметом исследования и оценки в суде, но имеет существенное значение для правильного рассмотрения спора.

Согласно пункту 4 статьи 10 Правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде не допускается осуществлять градостроительную подготовку и распоряжение земельными участками без учета прав собственников смежно расположенных зданий, строений, сооружений (их частей, включая квартиры), которые на момент выполнения указанных действий не воспользовались принадлежащими им правами на выделение земельных участков и оформление прав на земельные участки, необходимые для использования этих зданий, строений, сооружений, включая многоквартирные дома.

В данном случае ООО "Джи-эм", как собственник смежно расположенных объектов недвижимости, и ООО "Бекетов-Центр", как собственник помещений в здании по улице Бекетова, 13, не воспользовались принадлежащим им правом на оформление в собственность земельных участков, находящихся под объектами недвижимости и необходимых для их использования. Следовательно, вывод суда о законности оспариваемого постановления является преждевременным, так как границы спорного земельного участка утверждены без учета интересов собственников смежно расположенных зданий, строений, сооружений. Указанное право является исключительным (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации) и приоритетным по отношению к праву Чиликиной М.А. и Тихонова Е.Г. на получение земельного участка для реконструкции принадлежащего им объекта недвижимости, так как свое исключительное право на приобретение земельного участка под зданием магазина они уже реализовали на основании постановления Администрации от 13.06.2006 N 1947 путем заключения договора аренды от 18.08.2006 N 14986/07.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции счел необходимым отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Нижегородской области необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, оценить имеющиеся в деле доказательства, выяснить, были ли учтены при проведении межевания интересы собственников смежно расположенных зданий, строений, сооружений, которые еще не реализовали свое исключительное право на получение земельных участков, находящихся под принадлежащими им объектами недвижимости и необходимых для их эксплуатации, и претендуют на часть земельного участка, границы которого утверждены оспариваемым постановлением, решить вопрос о привлечении к участию в деле ООО "Бекетов-Центр" и других собственников смежно расположенных зданий, строений, сооружений, права и законные интересы которых могут быть затронуты при определении границ спорного земельного участка, и в итоге сделать правильный вывод о наличии или отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно пункту 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.05.2008 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2008 по делу N А43-5395/2008-38-93 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Е.Н. Шишкина С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов