Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 декабря 2008 г. N А79-2342/2008 Суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили, что спорный предварительный договор содержит все необходимые данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору купли-продажи в будущем, и поэтому не может быть признан незаключенным

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 19 декабря 2008 г. N А79-2342/2008

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.

при участии представителей

от истца: Алексеева Д.Ю. по доверенности от 04.04.2008, Алиева Р. Тагир оглы по доверенности от 24.10.2008

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Сталкер" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.06.2008, принятое судьей Трусовым А.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008, принятое судьями Наумовой Е.Н., Максимовой М.А., Вечкановым А.И., по делу N А79-2342/2008 по иску общества с ограниченной ответственностью "Сталкер" к обществу с ограниченной ответственностью "Автотайм" о признании предварительного договора незаключенным, и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сталкер" (далее - ООО "Сталкер") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автотайм" (далее - ООО "Автотайм") о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13.03.2007 незаключенным.

Заявленное требование основано на статьях 429, 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что предварительный договор не содержит сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а потому не считается заключенным.

Решением от 09.06.2008 Арбитражного суда Чувашской Республики, оставленным без изменения постановлением от 17.09.2008 Первого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленного требования отказано. При разрешении спора суд руководствовался статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 429, статьями 431, 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что предварительный договор от 13.03.2007 содержит все необходимые данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору купли-продажи в будущем, и поэтому не может быть признан незаключенным.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Сталкер" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд неправильно истолковал статью 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие установить помещения, подлежащие передаче покупателю по договору (номер помещения, площадь помещения, его назначение), определяющие расположение недвижимого имущества (помещений) в составе другого недвижимого имущества (здания). Эти данные являются существенными условиями договора купли-продажи, а их отсутствие - основанием для признания предварительного договора незаключенным. Вывод суда о том, что при составлении предварительного договора были использованы данные, содержащиеся в техническом паспорте на незавершенный объект строительства, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, ибо технический паспорт не считается частью предварительного договора или его приложением. Суд неправильно истолковал статью 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав, что содержащиеся в предварительном договоре купли-продажи недвижимости данные позволяют установить, что стороны согласовали условие о цене договора. Однако в предварительном договоре указана общая цена всех помещений, без указания стоимости каждого помещения в отдельности, поэтому условие о цене помещений не было согласовано.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ООО "Автотайм" не обеспечило явку представителя в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа с порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов, ООО "Сталкер" (продавец) и ООО "Автотайм" (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости от 13.03.2007, на основании которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи на помещения N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, находящиеся на первом этаже незавершенного строительства трехэтажного пристроя смешанной конструкции с антресолью (литер А2), расположенные по адресу: город Чебоксары, улица Б. Хмельницкого, д. 65, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Во исполнение пункта 3 договора истец выставил счет-фактуру от 13.03.2007 N 00000011 на сумму 500 000 рублей в счет предоплаты, которую ответчик внес по приходному кассовому ордеру от 13.03.2007.

ООО "Сталкер" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что предварительный договор не содержит сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно частям 1 и 3 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основанного договора.

В силу статьи 554 упомянутого кодекса в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания пункта 1.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 13.03.2007 следует, что предметом данного договора являются помещения N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, находящиеся на первом этаже незавершенного строительства трехэтажного пристроя смешанной конструкции с антресолью (литер А2), расположенные по адресу: город Чебоксары, улица Б. Хмельницкого, д. 65. В пункте 1.2 данного договора также отражены сведения об объекте - незавершенном строительстве трехэтажного пристроя смешанной конструкции с антресолью (литер А2) с кирпичной пристройкой (литер А3).

Технический паспорт, как обязательный документ, идентифицирующий объект недвижимости, составленный 21.02.2007 (до заключения оспариваемого договора), содержит данные об объекте - незавершенном строительстве трехэтажного пристроя смешанного конструкции с антресолью (литер А2), с кирпичной пристройкой (литер А3), его инвентарный номер 264-н. Данный документ содержит описательные и графические сведения всех помещений с их индивидуальной поэтажной нумерацией, что исключает возможность смещения помещений, в том числе указанную в договоре нумерацию помещений первого этажа.

Следовательно, суд правомерно посчитал, что предварительный договор содержит данные о номерах помещений, их этажности, о расположении помещений в составе другого недвижимого имущества, о месте расположения незавершенного строительством объекта, то есть содержит все необходимые существенные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости и поэтому не может быть признан незаключенным.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В пункте 1.2 указанного договора определена продажная цена на помещения N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 в сумме 2 500 000 рублей.

Таким образом, в предварительном договоре согласована цена продаваемых помещений.

Довод заявителя о том, что в предварительном договоре приведена общая цена всех помещений без указания стоимости каждого помещения в отдельности, поэтому условие о цене помещений не было согласовано, отклоняется, так как в пункте 2.1 предварительного договора стороны предусмотрели, что до даты возникновения у продавца права собственности на незавершенное строительство трехэтажного пристроя смешанной конструкции с антресолью (литер А2) с кирпичной пристройкой (литер А3) продавец за свой счет изготовит технический паспорт на помещения N 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, то есть упомянутые в договоре помещения не рассматривались как самостоятельные объекты недвижимости.

С учетом изложенного кассационная жалоба ООО "Сталкер" не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьей 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 09.06.2008 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 по делу N А79-2342/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сталкер" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

В.Ю. Павлов С.В. Бабаев

Е.Г. Кислицын