Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 января 2009 г. N А43-5765/2008-19-170 Утверждение заявителя жалобы о передаче в аренду здания в состоянии, исключающем его использование по назначению, несостоятельно, поскольку в соответствии с условиями договора использование здания включает в себя осуществление арендатором ремонтных работ, в связи с чем суд правомерно отказал Обществу во взыскании стоимости неотделимых улучшений

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 23 января 2009 г. N А43-5765/2008-19-170

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Князевой Г.А.

при участии представителей

от истца: Морозовой Е.В. (доверенность от 21.06.2008),

от ответчика: Галичской О.Г. (доверенность от 12.01.2009), Прусаковой М.В. (протокол 25.12.2006)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Унистрой-НН" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.07.2008, принятое судьей Игнатьевой О.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2008, принятое судьями Ершовой О.А., Казаковой Н.А., Аксеновой Г.А., по делу N А43-5765/2008-19-170 по иску общества с ограниченной ответственностью "Унистрой-НН" к обществу с ограниченной ответственностью "Мавр" о взыскании убытков и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Унистрой-НН" (далее ООО "Унистрой-НН") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Мавр" (далее ООО "Мавр") о взыскании 4 692 878 рублей 25 копеек убытков, в том числе:

- 2 840 838 рублей 66 копеек стоимости неотделимых улучшений (ремонт здания);

- 1 020 000 рублей оплаченной арендной платы за период с 13.03.2007 по 25.03.2008;

- 164 724 рублей 59 копеек оплаченных расходов за коммунальное обслуживание здания;

- 67 315 рублей расходов на охрану здания;

- 600 000 рублей упущенной выгоды.

Требование основано на статьях 15, 328, 612, 614 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) и мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком договорного обязательства по предоставлению истцу имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Нарушение арендодателем условий пунктов 2.2.7 и 2.2.8 договора, касающихся электроснабжения объекта найма и подвода к нему коммуникаций центрального теплоснабжения, а также проведения ремонтных работ исключило возможность использования помещения по назначению, а потому расходы, осуществленные истцом и не полученные им доходы, являются убытками, подлежащими взысканию с неисправного контрагента.

Руководствуясь статьями 15, 393, 611, 612 (пунктом 1), 614 (пунктом 4), 616 (пунктами 1 и 2) и 623 Кодекса, суд решением от 18.07.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.10.2008, отказал в удовлетворении исковых требований.

Обе судебные инстанции не нашли правовых оснований для взыскания убытков по причине недоказанности истцом их размера, а также причинно-следственной связи между невыполнением арендодателем пунктов 2.2.7 и 2.2.8 договора и перечислением названных платежей, а также размера убытков. Арендатор изначально с учетом положений договора знал о наличии у передаваемого в аренду имущества недостатков, что исключает ответственность арендодателя на этот счет и право арендатора требовать возврата арендной платы. Отсутствие доказательств выполнения истцом работ по капитальному ремонту здания на сумму свыше 1 000 000 рублей, предусмотренной к зачету и зачтенной ответчиком, явилось мотивом к отказу в удовлетворении требования о взыскании 2 840 838 рублей 66 копеек, составляющих стоимость ремонта и неотделимых улучшений.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "Унистрой-НН" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя, суд не учел, что контрагенты предусмотрели возможность эксплуатации здания только после проведения его восстановительного ремонта в установленные сроки. Проведение капитального ремонта, по условиям договора, возложено на арендодателя. Вызванный неотложной необходимостью капитальный ремонт осуществлен арендатором, что в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно примененной судом, дает истцу право взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Податель жалобы также оспаривает вывод суда о недоказанности им выполнения строительных работ на сумму свыше 1 000 000 рублей.

Суд не применил подлежащий применению пункт 1 статьи 612 названного Кодекса в отношении наличия дефектов здания, носящих скрытый характер и указанных контрагентами в акте и перечне ремонтно-строительных работ, что влечет наступление ответственности арендодателя за эти недостатки. Неисполнение ООО "Мавр" договорных обязанностей, указанных в пунктах 2.2.7 и 2.2.8, привели к невозможности окончания ремонта здания в срок и использования объекта аренды по назначению, поэтому требования истца о взыскании заявленных убытков соответствуют требованиям статьи 328 и 15 Кодекса.

Заявитель в судебном заседании поддержал доводы жалобы и просил отменить оспариваемые судебные акты.

ООО "Мавр" в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании указало на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установил суд, ООО "Мавр" (арендодатель) и ООО "Унистрой-НН" (арендатор) заключили на неопределенный срок договор аренды здания общей площадью 496,8 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Баранова, 17б, для использования под общественное питание.

По условиям договора, арендодатель обязан за свой счет проводить капитальный ремонт объекта, о необходимости которого он уведомляет арендатора за один месяц (пункт 2.2.2). Текущий ремонт объекта своевременно и за свой счет производит арендатор (пункт 2.4.8).

В пункте 3.1 договора стороны согласовали размер и порядок внесения арендных платежей, а также осуществление арендатором специальных строительных работ в первый год имущественного наема. В данный период времени истец проводит ремонт объекта, согласно утвержденному и согласованному сторонами перечню ремонтно-строительных работ, на сумму 2 183 189 рублей. Арендодатель предоставляет особые условия по выплате арендной платы в первый год аренды и засчитывает часть стоимости ремонтных работ в размере 1 000 000 рублей в счет оплаты части арендных платежей до 01.02.2008. За март и апрель 2007 года арендная плата в размере 25 000 и 75 000 рублей соответственно засчитывается в полном объеме в счет стоимости ремонтных работ. С 01.05.2007 ежемесячная арендная плата составляет 200 000 рублей, половина из которой засчитывается в стоимость ремонтных работ. В следующие четыре года действия договора (после 01.02.2008) размер ежемесячной арендной платы, подлежащей внесению на счет арендодателя, составляет 200 000 рублей.

В случае невыполнения арендатором ремонта, оговоренного пунктом 3.1 договора, арендная плата составляет 200 000 рублей ежемесячно на весь срок действия договора с момента подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктами 2.2.7 и 2.2.8 арендодатель принял обязательство:

- обеспечить арендатора единовременной потребляемой мощностью не менее 60 кВт, категория надежности электроснабжения электроприемников объекта должна соответствовать второй категории. Указанную техническую возможность арендодатель подтверждает арендатору актом владельца электрических сетей. В случае необходимости подземной прокладки электрического кабеля для энергоснабжения объекта, стоимость работ возмещаемых арендатором, определяется как 50-процентная разница в стоимости подземной и воздушной прокладки данного кабеля. Остальные работы арендодатель проводит за свой счет;

- обеспечить за свой счет до 10.10.2007 получение технических условий и подвод коммуникаций центрального теплоснабжения до точки подключения внутренних источников отопления объекта. Земляные работы по прокладке коммуникаций центрального теплоснабжения выполняются арендатором за его счет. Оплата стоимости коммуникаций центрального теплоснабжения, работы по прохождению необходимых согласований по проложенным коммуникациям осуществляются арендодателем.

Передачу объекта аренды контрагенты оформили передаточным актом от 13.03.2007.

По акту от 14.04.2008 арендатор возвратил арендодателю упомянутое здание.

ООО "Унистрой-НН" посчитало договор аренды расторгнутым в связи с реализацией им права одностороннего отказа от исполнения договора (письмо от 19.02.2008) по причине предоставления ООО "Мавр" объекта аренды в состоянии, не соответствующем условиям заключенной сделки, что исключило возможность его использования по назначению. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Расчет иска, представленный истцом, свидетельствует о том, что он вносил арендные платежи с зачетом стоимости работ.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Контрагенты при заключении договора в пункте 3.1 установили, что объект аренды содержит недостатки; перед использованием его по назначению (под кафе) подлежит ремонту за счет арендатора, согласовали срок ремонта (один год) и перечень строительно-ремонтных работ в сумме 2 183 189 рублей. При этом арендодатель предоставил особый режим внесения арендной платы на период ремонтных работ и дал согласие на зачет 1 000 000 рублей стоимости проведенного ремонта в счет арендной платы.

Во исполнение пункта 3.1 договора участники арендного обязательства составили акт перечня дефектов от 04.04.2007 и Перечень ремонтно-строительных работ от 10.04.2007. Контрагенты зафиксировали нерабочее состояние системы канализации на 90 процентов (засор стоков, течь в подвале), ветхий, проржавевший на 70 процентов водопровод, негерметичность системы теплоснабжения, протечки в крыше (износ 20 процентов). Недостатки, указанные в данных документах, правомерно квалифицированы судом как явные, которые арендатор мог или должен был обнаружить во время осмотра имущества при передаче его в аренду, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 612 Кодекса, о котором настаивает податель жалобы.

Обязанность по исправлению данных недостатков с учетом положений пункта 3.1 договора возложена на арендатора в период первого года действия договора аренды. В дальнейшем, согласно пункту 2.2.2 договора, капитальный ремонт осуществляет арендодатель. Такое распределение обязанностей сторон по содержанию имущества не противоречит статье 616 Кодекса, носящей диспозитивный характер. Ремонтные работы, подлежащие осуществлению, относятся как к капитальному, так и текущему ремонту (последний за свой счет проводит арендатор). Оценив доказательства на этот счет, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не представил доказательств проведения строительных капитальных работ на сумму свыше 1 000 000 рублей.

Следовательно, довод арендатора о наличии у него права требовать взыскания стоимости ремонта или его зачета в счет арендных платежей во внимание не принимается.

Утверждение заявителя жалобы о передаче в аренду здания в состоянии, исключающем его использование по назначению, несостоятельно, ибо в соответствии с условиями договора использование здания по назначению включает в себя осуществление арендатором ремонтных работ.

Мнение подателя жалобы о невозможности использования здания ввиду нарушения арендодателем условий договора, касающихся обеспечения арендатора единовременной потребляемой мощностью не менее 60 кВт по второй категории надежности электроснабжения и получения технических условий для подвода соответствующих коммуникаций, ошибочно. Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эти договорные условия, суд правомерно признал исполнения обязательства встречным.

В материалах дела представлены рабочий проект прокладки питающего кабеля от ТП-5006 до кафе "Былина" и Технические условия от 20.04.2007 N 8М-07 на реконструкцию с целью повышения категории надежности электроснабжения здания кафе. Для согласования схемы электроснабжения объекта с нагрузкой 60 кВт по второй категории надежности электроснабжения необходимо представить на согласование в ПТС ЗАО "Волгоэлектросеть" проект внутреннего электроснабжения здания кафе с расчетом нагрузок на вводе ВПУ в нормальном и аварийном режиме (письмо ЗАО "Волгоэлектросеть" от 30.06.2008 N 838). Однако арендатор произвел демонтаж системы внутреннего электроснабжения и не получил акта допуска в эксплуатацию новой электроустановки кафе, поэтому арендодатель не имел возможности выполнить обязанность, предусмотренную пунктом 2.2.7 договора.

Арендодатель во исполнение пункта 2.2.8 договора получил Технические условия от 04.06.2007 N 29-1/21763, согласованные ОАО "Теплоэнерго", но не смог в срок до 10.10.2007 обеспечить подвод коммуникаций центрального теплоснабжения до точки подключения внутренних источников отопления объекта и обратился в эту организацию о переносе работ по прокладке теплотрассы, так как арендатор не исполнил требования соглашения контрагентов от 10.04.2007 по осуществлению за свой счет земляных работ по прокладке коммуникаций центрального теплоснабжения.

Переоценка исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Во взыскании упущенной выгоды также правильно отказано ввиду недоказанности данных убытков (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.07.2008 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2008 по делу N А43-5765/2008-19-170 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Унистрой-НН" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Г.С. Апряткина Е.Г. Кислицын

Г.А. Князева