Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 марта 2009 г. N А43-8394/2008-2-216 Окружной суд отменил обжалуемые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав на ошибочность вывода нижестоящих инстанций о наличии между истцом и ответчиком арендных правоотношений, а также на необходимость дать оценку представленному истцом расчету задолженности по арендной плате и доводу ответчика об отсутствии долга

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 20 марта 2009 г. N А43-8394/2008-2-216

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителя от ответчика: Долова И.Т. (выписка из протокола от 05.05.2008),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - товарищества собственников жилья "Газовик" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.09.2008, принятое судьей Дроздовой С.А., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009, принятое судьями Беляковым Е.Н., Вечкановым А.И., Соловьевой М.В., по делу N А43-8394/2008-2-216 по иску Комитета имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области к товариществу собственников жилья "Газовик" о взыскании 15 410 рублей 08 копеек и установил:

Комитет имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к товариществу собственников жилья "Газовик" (далее - ТСЖ "Газовик", Товарищество) о взыскании 15 410 рублей 08 копеек в том числе 8 469 рублей 61 копейки задолженности по арендной плате за период с 25.11.2003 по 20.08.2008 и 6 940 рублей 47 копеек пеней за несвоевременное внесение арендной платы за указанный период.

Заявленные требования основаны на статьях 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы.

Решением от 03.09.2008 Арбитражного суда Нижегородской области, оставленным без изменения постановлением от 15.01.2009 Первого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Руководствуясь статьей 309, пунктом 1 статьи 614 и пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что ответчик пользовался арендованным земельным участком и ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей по договору от 01.12.2003, в связи с чем счел требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пеней за период с 25.11.2003 по 20.08.2008 обоснованными. Суд отклонил довод ответчика о недействительности упомянутого договора, посчитав, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации право муниципальной собственности на спорный земельный участок автоматически не прекратилось и арендные правоотношения между истцом и ответчиком сохранились.

Не согласившись с решением и постановлением, Товарищество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в связи с нарушением норм материального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд нарушил пункты 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", так как спорный земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме. Суд не применил подлежавший применению пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Право общей долевой собственности на спорный земельный участок под многоквартирным жилым домом возникло с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения и не подлежит государственной регистрации. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о заявительном порядке приобретения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом не соответствует действующему законодательству. Вывод суда о возобновлении договора аренды на неопределенный срок на тех же условиях применим только до момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения в доме. Арендная плата в сумме 2 609 рублей 28 копеек за период с 01.12.2003 по март 2005 года включительно внесена ответчиком платежным поручением от 21.03.2007 N 39.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить принятые судебные акты без изменения.

Суд удовлетворил ходатайство Комитета о рассмотрении кассационной жалобы заявителя без участия его представителя.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителя заявителя, окружной суд счел, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как видно из документов, Комитет (арендодатель) и Товарищество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 01.12.2003 N 50406, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 2955 квадратных метров с кадастровым номером 52:40:04 03 003:0159, из категории земель - земли поселений, расположенный по адресу: Нижегородская область, город Арзамас, микрорайон Сосновый, улица Архитектурная, дом 12, для многоквартирного жилищного строительства. Срок действия договора установлен с 25.11.2003 по 24.10.2004.

Согласно пункту 3.1.1 договора ежеквартальный размер арендной платы определяется Положением о ставках арендной платы за землю на территории город Арзамаса, утвержденным решением Арзамасской городской Думы от 03.04.2002 N 20, и рассчитывается в соответствии с приложением N 1 к договору.

В случае изменения ставок арендной платы (в связи с внесением изменений в законодательство Российской Федерации или Нижегородской области) арендодатель в одностороннем порядке направляет арендатору сообщение с приложением нового расчета арендной платы заказным письмом с уведомлением не менее чем за 10 дней до начала квартала (пункт 3.1.2 договора).

В пункте 3.1.3 договора указано, что арендатор перечисляет арендную плату до первого числа второго месяца текущего квартала.

В случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 3.1.5 договора).

Из пункта 4.2 договора следует, что, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от его исполнения, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении, после чего оформить соглашение о его расторжении.

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик в период с 25.11.2003 по 20.08.2008 не исполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций исходили из того, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации право муниципальной собственности на спорный земельный участок автоматически не прекратилось и арендные правоотношения между истцом и ответчиком сохранились, однако суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из материалов дела видно, что на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 24.12.2002 N 7 многоквартирный жилой дом по адресу: город Арзамас, микрорайон Сосновый, улица Архитектурная, дом 12, введен в эксплуатацию. Земельный участок площадью 2955 квадратных метра с кадастровым номером 52:40:04 03 003:0159, расположенный под многоквартирным домом сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет (выписка из государственного земельного кадастра от 27.11.2003 N 40-2/03-2023) до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

В статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В случае, если публичный собственник земельного участка заключил договор аренды участка до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента введения Кодекса в действие договор аренды прекращается ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.

Таким образом, вывод суда о наличии между истцом и ответчиком арендных правоотношений после 01.03.2005 основан на ошибочном толковании и неправильном применении норм права и не соответствует обстоятельствам дела.

В пункте 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду надлежит дать оценку расчету задолженности по арендной плате, представленному истцом по состоянию на 01.03.2005, а также доводу ответчика об отсутствии долга на указанную дату и вынести законное и обоснованное решение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.09.2008 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009 по делу N А43-8394/2008-2-216 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Е.Н. Шишкина Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов