Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 сентября 2009 г. по делу N А31-5354/2008 До признания в судебном порядке торгов недействительными не может быть признан недействительным и договор, заключенный по их результатам, в связи с чем суд кассационной инстанции отменил обжалуемые судебные акты и признал отказ в государственной регистрации спорного договора аренды незаконным

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 1 сентября 2009 г. по делу N А31-5354/2008

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В.

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области на решение Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2009, принятое судьей Трубниковой Е.Ю., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009, принятое судьями Буториной Г.Г., Караваевой А.В., Лысовой Т.В., по делу N А31-5354/2008 по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Костромской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка, третьи лица - Фонд имущества Костромской области и Тетенькин Алексей Александрович, и установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Костромской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Костромской области (далее - Управление) об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 30.06.2008 N Д.1399.4, заключенного между Департаментом и Тетенькиным Алексеем Александровичем (сообщение от 25.09.2008 N 01/095/2008-864), и об обязании Управления произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка площадью 4403,15 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:06 12 01:0069, расположенного по адресу: город Кострома, улица Зеленая, дом 1.

Заявленные требования основаны на положениях Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и мотивированы тем, что Управление необоснованно отказало в государственной регистрации обременения, так как Тетенькин А.А. представил все необходимые документы, подтверждающие законность аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Фонд имущества Костромской области и Тетенькин Алексей Александрович.

Арбитражный суд Костромской области решением от 17.03.2009, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.05.2009, отказал в удовлетворении требований. Суд руководствовался статьями 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 38.1 (пунктами 23 и 24) Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 17, 18, 20 (абзацем 4 пункта 1) Закона о регистрации, пунктами 23 и 25 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, и исходил из того, что протокол о результатах торгов от 19.06.2008 N 2 по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка, являющийся основанием для заключения договора аренды от 30.06.2008 N Д.1399.4, и сама сделка не соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем сделал вывод о правомерности отказа в государственной регистрации названного договора аренды.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя, для государственной регистрации договора аренды земельного участка представлены все необходимые документы в соответствии с положениями Закона о государственной регистрации прав. При проведении правовой экспертизы Управление не вправе было проверять законность процедуры проведения аукциона, по итогам которого заключен договор купли-продажи права аренды, так как в силу пунктов 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги и сделка, заключенная с лицом, выигравшим их, могут быть признаны недействительными только по решению суда по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Заявитель считает, что нарушений при организации и проведении торгов не имеется, аукцион признан состоявшимся, его результаты никем не оспорены. Протокол о результатах проведения торгов оформлен в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или прав на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Управление в отзыве на кассационную жалобу оценило судебные акты как законные и обоснованные, отклонило доводы кассационной жалобы в полном объеме и просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Департамент, Фонд имущества Костромской области и Тетенькин А.А., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд счел необходимым отменить оспариваемые судебные акты в силу следующего.

Как установил суд и видно из документов, Департамент издал распоряжение от 27.02.2008 N 194 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 4403,15 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:06 12 01:00691, расположенного по адресу: город Кострома, улица Зеленая, дом 1, для строительства объекта производственного назначения.

Организатор торгов - Фонд имущества Костромской области - опубликовал извещение о проведении конкурса в газете "Северная правда" от 07.05.2008 N 52.

Согласно протоколу о результатах торгов от 19.06.2008 N 2 победителем конкурса признан Тетенькин А.А., с которым Департамент заключил договор от 23.06.2008 N А.2008.18 купли-продажи права на заключение договора аренды.

Департамент распоряжением от 27.06.2008 N 658 предоставил Тетенькину А.А. названный земельный участок, а 30.06.2008 заключил с ним договор аренды N Д.1399.4 сроком с 27.06.2008 до 27.06.2011.

По акту приема-передачи от 30.06.2008 земельный участок передан арендатору.

Тетенькин А.А. обратился в Управление с заявлением от 27.08.2008 N 01/095/2008-864 о регистрации договора аренды спорного земельного участка.

Сообщением от 25.09.2008 N 01/095/2008-864 Управление отказало Тетенькину А.А. в государственной регистрации названного договора аренды. В качестве мотивации своих действий Управление сослалось на статью 20 (абзац 4 пункта 1) Закона о регистрации и установило, что размер арендной платы, указанный в договоре аренды, определен не по итогам торгов, а протокол о результатах торгов и договор аренды не соответствуют действующему законодательству.

Департамент посчитал данный отказ Управления незаконным и обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Из пункта 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации следует, что отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

С учетом положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение об отказе может быть признано недействительным, если оно не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя.

Абзац 3 части 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав предусматривает, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение права собственности.

Одновременно в пункте 1 статьи 18 названного Закона определено, что правоустанавливающие документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что Управление установило несоответствие содержания представленного на регистрацию протокола о результатах торгов от 19.06.2008 N 2, являющегося основанием для заключения сделки аренды, и самого договора аренды от 30.06.2008 N Д.1399.4 требованиям действующего законодательства и в рамках представленных ему полномочий правомерно отказало в государственной регистрации договора аренды. Однако данные выводы основаны на неправильном толковании Закона о регистрации и на неприменении статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, независимо от наличия документов, подтверждающих основание возникновения права аренды, в компетенцию регистрирующего органа входит также проверка самой сделки на предмет ее соответствия закону.

Несоответствие сделки действующему законодательству свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Между тем в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, а в соответствии с пунктом 2 указанной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов.

Таким образом, по смыслу упомянутой нормы права, до признания в судебном порядке торгов недействительными не может быть признан недействительным (по основаниям, связанным с нарушением правил проведения торгов) и договор, заключенный по их результатам.

Суд не учел, что проведенный 19.06.2008 аукцион в судебном порядке не был оспорен. Требование о признании самих торгов недействительными никем из заинтересованных лиц не заявлялось, и судебного акта на этот счет не имеется.

В сообщении от 25.09.2008 N 01/095/2008-864 Управление не указало иных причин для отказа в государственной регистрации права аренды.

Как следует из материалов дела, в регистрирующий орган представлены все необходимые в соответствии с законом о регистрации документы, подтверждающие наличие возникновения у Тетенькина А.А. права аренды на земельный участок.

При данных обстоятельствах Управление не имело оснований для вынесения обжалуемого отказа в государственной регистрации права аренды Тетенькина А.А. на земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе полностью отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела установили все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно истолковали статьи 17, 18, 20 Закона о регистрации и не применили статью 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате чего ошибочно отказали в удовлетворении требований Департамента о признании незаконным отказа Тетенькину А.А. в государственной регистрации договора аренды земельного участка и понуждении к совершению регистрационных действий, поэтому окружной суд счел необходимым отменить обжалуемые судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении данных требований.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктами 2 и 3 части 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Костромской области от 17.03.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 по делу N А31-5354/2008 отменить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Костромской области в государственной регистрации заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и Тетенькиным Алексеем Александровичем договора аренды от 30.06.2008 N Д.1399.4 земельного участка площадью 4403,15 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:06 12 01:0069, расположенного по адресу: город Кострома, улица Зеленая, дом 1 (сообщение от 25.09.2008 N 01/095/2008-864), как противоречащий статье 17 (пункту 1), 18 (пункту 1) и 20 (абзацу 4 пункта 1) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области произвести государственную регистрацию заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и Тетенькиным Алексеем Александровичем договора аренды от 30.06.2008 N Д.1399.4 земельного участка площадью 4403,15 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:06 12 01:0069, расположенного по адресу: город Кострома, улица Зеленая, дом 1.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Е.Г. Кислицын Г.С. Апряткина

С.В. Бабаев