Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 сентября 2009 г. по делу N А29-3652/2009 Использование в расчетах арендной платы коэффициента величины вспомогательных помещений фактически ведет к необоснованному увеличению площади арендованного имущества и, следовательно, к увеличению арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 7 сентября 2009 г. по делу N А29-3652/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Масловой О.П.,

судей Забурдаевой И.Л., Шутиковой Т.В.

при участии представителя от заявителя: Кондакова Д.Д. (удостоверение N 066101),

от заинтересованных лиц: Шашева А.Г. (доверенность от 27.08.2009 N 01-1184), Лемиша С.В. (доверенность от 09.02.2009 N 01-51-307)

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Совета муниципального образования городского округа "Ухта" и Администрации муниципального образования городского округа "Ухта" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.06.2009, принятое судьями Галаевой Т.И., Шипиловой Э.В., Махмутовым Н.Ш., по делу N А29-3652/2009 по заявлению заместителя прокурора Республики Коми о признании недействующими пунктов 1.2 и 1.7 раздела I Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО "Ухта", утвержденной решением Совета муниципального образования городского округа "Ухта" от 06.03.2008 N 153, и установил:

заместитель прокурора Республики Коми обратился в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании недействующими пунктов 1.2 в части слов "с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений" и 1.7 раздела I Методики расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО "Ухта", утвержденной решением Совета муниципального образования городского округа "Ухта" (далее - Совет МОГО "Ухта") от 06.03.2008 N 153, как не соответствующих нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 26.06.2009 заявленное требование удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, Совет МОГО "Ухта" обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленного требования.

Совет МОГО "Ухта" считает, что суд неправильно применил (истолковал) статьи 606, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 8 статьи 4 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", применил не подлежащие применению статьи 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Он полагает, что установление дополнительной платы за субаренду не противоречит действующему законодательству и не нарушает права арендаторов. Коэффициент вспомогательных помещений является способом расчета арендной платы за основные помещения, его расчет производится при заключении каждого договора, он согласуется с арендатором помещения, который при несогласии вправе оспорить данный коэффициент. Кроме того, по мнению Совета МОГО "Ухта", суд необоснованно отказал в ходатайстве о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Администрации МОГО "Ухта".

Подробно доводы заявителя изложены в жалобе.

В Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Коми также обратилась Администрация муниципального образования городского округа "Ухта" (далее - Администрация МОГО "Ухта"). Заявитель в жалобе просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение. Он считает, что суд необоснованно отказал Совету МОГО "Ухта" в удовлетворении ходатайства о привлечении Администрации МОГО "Ухта" в качестве третьего лица. По его мнению, обжалуемое решение затрагивает права и обязанности Администрации МОГО "Ухта", поскольку лишает ее, как исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, возможности применения одного из оснований отказа в согласовании субаренды. В обоснование кассационной жалобы Администрация МОГО "Ухта" приводит те же доводы, что и Совет МОГО "Ухта".

Прокуратура Республики Коми представила отзыв на кассационную жалобу Совета МОГО "Ухта", в котором возразила против его доводов и просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В судебном заседании представители Прокуратуры, Совета МОГО "Ухта" и Администрации поддержали указанные доводы.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16 часов 31.08.2009 до 15 часов 07.09.2009.

Законность принятого Арбитражным судом Республики Коми решения проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Совета МОГО "Ухта" от 06.03.2008 N 153 утверждена Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО "Ухта" (в редакции решений Совета МОГО "Ухта" от 14.05.2008 N 169 и от 14.11. 2008 N 258). Данное решение опубликовано в информационном издании "Город" от 22.03.2008 N 9 и вступило в силу.

В соответствии с утвержденной Методикой расчета арендной платы за муниципальное имущество МОГО "Ухта" (далее - Методика) размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле: А год. = С x S x Км x Кк x Кт x Кд, где: С - ставка арендной платы в размере 1 300 рублей за 1 квадратный метр в год общей площади сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества; S - общая площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества, определяемая по техническому паспорту объекта с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений (пункт 1.2 Методики); Км - коэффициент качества строительных материалов здания, сооружения; Кк - коэффициент качества объекта недвижимого имущества, сооружения; Кт - коэффициент территориальной зоны; Кд - коэффициент вида деятельности.

В пункте 1.7 Методики предусмотрено, что в случае передачи арендатором в субаренду недвижимого имущества расчет арендной платы - Агод. (с), подлежащей взиманию с арендатора, включает основную арендную плату - А (а) и дополнительную плату за субаренду - А (с). Последняя рассчитывается исходя из площади, переданной в субаренду, и коэффициента субаренды Кс = 0,5. Агод. (с) = А(а) + А(с) = (S x С x Км x Кк x Кт x Кд) + (Sсуб. x С x Км x Кк x Кт x Кд x Кс), где Sсуб. - площадь, переданная в субаренду.

Посчитав, что пункт 1.2 в части слов "с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений" и пункт 1.7 раздела I Методики не соответствуют отдельным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заместитель прокурора Республики Коми обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьями 12, 130, 131 Конституции Российской Федерации, частью 1 статьи 432, статьями 305, 606, частью 3 статьи 607, статьей 614 и частью 3 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 1, 7, 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пунктом 5 статьи 6 Устава муниципального образования городского округа "Ухта", Арбитражный суд Республики Коми удовлетворил заявленное требование и признал Методику в оспариваемой части недействующей.

Рассмотрев кассационную жалобу Совета МОГО "Ухта", Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьями 12, 130, 131 Конституции Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ) местное самоуправление есть самостоятельная и под свою ответственность деятельность населения по решению, в частности, через свои, не входящие в систему органов государственной власти, органы вопросов местного значения.

Согласно статьям 1, 7, 34 Федерального закона N 131-ФЗ органы и должностные лица местного самоуправления только по вопросам своего ведения и в пределах полномочий принимают (издают) муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить федеральным законам.

В пункте 5 части 10 статьи 35 Федерального закона N 131-ФЗ предусмотрено, что вопросы определения порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, относятся к исключительной компетенции представительного органа муниципального образования.

Согласно пункту 5 статьи 6 Устава МОГО "Ухта" порядок расчета платы за пользованием муниципальным имуществом и предоставления льгот устанавливаются Советом городского округа.

В соответствии с утвержденной Советом МОГО "Ухта" Методикой размер годовой арендной платы рассчитывается по формуле, в которой в качестве одной из составляющих при ее расчете учитывается общая площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества, определяемая по техническому паспорту объекта с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений (пункт 1.2).

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 Кодекса установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным со сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 Кодекса).

Следовательно, предметом договора аренды должны быть вещи, имущество, реально передаваемые во временное пользование.

Указание же в пункте 1.2 Методики на то, что под общей площадью сдаваемого в аренду имущества понимается площадь, определяемая по техническому паспорту объекта с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений, означает увеличение площади объекта аренды на площадь части вспомогательных помещений, которая реально арендатору не передается во временное пользование и находится в общем пользовании всех арендаторов.

Согласно статьям 305, 606 Кодекса лицо (арендатор), которому имущество, передано в аренду, в течение всего действия договора имеет в отношении объекта аренды такие вещные права, как право владения и право пользования (или только право пользования), подлежащие защите от третьих лиц наряду с правом собственности.

Статья 614 Кодекса устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, и иных видов оплаты.

Таким образом, в составе площади передаваемых в аренду помещений должны быть указаны конкретные метры арендуемого имущества, в том числе вспомогательного. Включение в состав общей площади сдаваемого в аренду помещения коэффициента вспомогательных помещений исключает возможность четко установить площадь арендуемого объекта, определить порядок использования вспомогательных помещений в отдельности и в целом, в том числе их границы и площадь.

Предусмотренный пунктом 1.2 Методики и используемый при расчете общей площади сдаваемых в аренду муниципальных объектов недвижимого имущества коэффициент использования вспомогательных помещений не позволяет конкретно установить объект аренды в виде вспомогательных помещений как индивидуально-определенный отсутствуют наименование имущества, инвентарный номер, назначение, качественные характеристики, адрес, состав расположение и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Согласно пункту 3 статьи 654 Кодекса в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что использование в расчетах арендной платы коэффициента величины вспомогательных помещений фактически ведет к необоснованному увеличению площади арендованного имущества и, следовательно, к увеличению арендной платы.

Кроме того, как правильно указал Арбитражный суд Республики Коми, рассматриваемая Методика не содержит норм, определяющих порядок и принципы расчета коэффициента использования вспомогательных помещений, в ней отсутствуют отсылочные нормы, определяющие орган, уполномоченный осуществлять такие расчеты коэффициента использования вспомогательных помещений.

Таким образом, определение размера арендной платы с учетом величины вспомогательных помещений противоречит нормам гражданского законодательства, нарушает права и законные интересы хозяйствующих субъектов сфере предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1.7 раздела I Методики в случае передачи арендатором в субаренду недвижимого имущества расчет арендной платы - А год.(с), подлежащей взиманию с арендатора, включает основную арендную плату - А(а) и дополнительную плату за субаренду - А(с). Последняя рассчитывается по утвержденной формуле исходя из площади, переданной в субаренду, и коэффициента субаренды Кс = 0,5.

Пунктом 2 статьи 615 Кодекса предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанном случае, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Установление в рассматриваемой ситуации дополнительной платы за субаренду и, соответственно, коэффициента субаренды нарушает права арендатора, так как в силу пункта 2 статьи 615 Кодекса у арендатора имеется право сдачи арендованного имущества в субаренду с согласия арендодателя. При этом взимание с арендатора какой-либо дополнительной платы за сданное в субаренду имущество и установление коэффициента субаренды Кодексом не предусмотрено, в связи с чем нарушаются права и законные интересы хозяйствующих субъектов сфере экономической деятельности, создаются препятствия для осуществления ими предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что применение коэффициента субаренды Кс = 0,5 при исчислении размера арендной платы противоречит нормам гражданского законодательства и пункту 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"; пункт 1.7 раздела I Методики, предусматривающий возможность установления коэффициента субаренды (Кс = 0,5), ставит в неравные условия лиц, арендующих муниципальное имущество, и лиц, сдающих его в субаренду (с разрешения собственника), по сравнению с арендаторами, которые не сдают муниципальное имущество в субаренду, в части установленного размера арендной платы.

Арбитражный суд Республики Коми правильно применил нормы материального права, не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

С учетом изложенного кассационная жалоба Совета МОГО "Ухта" удовлетворению не подлежит.

Кассационная жалоба Администрации МОГО "Ухта" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.06.2009 принята Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа к рассмотрению в целях проверки факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя и, соответственно, наличия у Администрации МОГО "Ухта" права на обжалование судебного акта.

В рассматриваемом случае оспаривается Методика, принятая Советом МОГО "Ухта", на предмет ее соответствия нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не усмотрел нарушения прав и законных интересов Администрации МОГО "Ухта" оспариваемым решением, в связи с этим ее доводы, касающиеся существа спора, не подлежат рассмотрению. Производство по кассационной жалобе Администрации МОГО "Ухта" подлежит прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождены от уплаты государственной пошлины, поэтому вопрос о распределении судебных расходов не рассматривался.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 150, пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.06.2009 по делу N А29-3652/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу Совета муниципального образования городского округа "Ухта" без удовлетворения.

Производство по кассационной жалобе Администрации муниципального образования городского округа "Ухта" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.06.2009 по делу N А29-3652/2009 прекратить.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

О.П. Маслова И.Л. Забурдаева

Т.В. Шутикова