Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 октября 2009 г. по делу N А82-13839/2007-35 Суд кассационной инстанции отменил обжалуемый судебный акт и направил дело на новое рассмотрение, указав на неправомерность вывода нижестоящей инстанции о ничтожности сделок, на которых истец основывает свои требования о взыскании с ответчика второй части обеспечительного депозита, задолженности по арендной плате, стоимости услуг по проведению инвентаризации имущества и товарно-материальных ценностей ответчика

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 16 октября 2009 г. по делу N А82-13839/2007-35

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Фараон" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.04.2009, принятое судьей Чистяковой О.Н., по делу N А82-13839/2007-35 по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Фараон" к обществу с ограниченной ответственностью "Агидель" о взыскании задолженности и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Фараон" (далее - ООО "Фараон") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Агидель" (далее - ООО "Агидель") о взыскании второй части обеспечительного депозита в размере 188 374 рублей 41 копейки, задолженности по арендной плате в размере 1 244 149 рублей 13 копеек, стоимости услуг по проведению инвентаризации имущества и товарно-материальных ценностей ответчика в размере 5 000 рублей.

Требования основаны на статьях 15, 359 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что договорные отношения сторон прекращены, однако ООО "Агидель" не погасило задолженность по оплате второй части обеспечительного депозита и по арендной плате по основному договору аренды.

Суд решением от 21.07.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.10.2008, отказал в иске. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что агентский договор от 26.05.2005, предварительный договор аренды от 27.10.2005 N 42-Я, основной договор аренды от 15.05.2007 N 42-О и краткосрочный договор аренды от 01.11.2006 являются недействительными в силу статей 168 и 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому у истца отсутствовало право на заключение указанных договоров.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.12.2008 названные судебные акты отменены, а дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение. Принятое постановление мотивировано тем, что обе судебные инстанции отказами в приобщении к материалам дела определенных доказательств, не предоставив ООО "Фараон" возможности подтвердить свои полномочия на передачу спорного объекта в аренду.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Ярославской области решением от 09.04.2009 отказал ООО "Фараон" в удовлетворении иска. Суд руководствовался статьями 167, 168, 218, 608 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что агентский договор, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес Стиль Плюс" (далее - ООО "Бизнес Стиль Плюс") и ООО "Фараон", на основании которого последнее заключало договоры с ООО "Агидель", является недействительной (ничтожной) сделкой, так как заключен лицом (со стороны принципала), неуполномоченным на распоряжение спорным имуществом. Суд также указал, что на момент заключения агентского договора недвижимое имущество находилось в стадии строительства и не являлось объектом гражданских прав, а потому не могло быть предметом договорного обязательства. Договор субаренды, подписанный между ООО "Фараон" и ООО "Агидель", суд квалифицировал как ничтожную сделку, поскольку посчитал, что правом сдачи имущества в субаренду обладает лишь арендатор имущества, к каковым ни ООО "Бизнес Стиль Плюс", ни ООО "Фараон" не относятся.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Фараон" обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с надзорной жалобой, в которой просило отменить решение в связи с неправильным применением норм материального права.

Определением от 08.09.2009 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отказал в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов и направил дело на рассмотрение в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Суд первой инстанции сделал неправильный вывод о недействительности агентского договора от 26.05.2005, так как статья 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации не указывает, что для заключения данного договора одна из сторон должна обладать правом собственности на объект недвижимости.

По мнению заявителя, суд неверно истолковал положения статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как закон не запрещает передачу имущества от субарендатора другому лицу.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, суд округа счел, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд по следующим основаниям.

Как видно из документов, общество с ограниченной ответственностью "Ярстройарсенал" (далее - ООО "Ярстройарсенал"), являющееся застройщиком крытого рынка (торгового центра "Фараон"), и общество с ограниченной ответственностью "ЦентрТорг" (далее - ООО "ЦентрТорг") подписали предварительный договор аренды от 25.05.2007 недостроенного здания крытого рынка, расположенного по адресу: город Ярославль, пересечение улиц Гоголя и Ньютона. ООО "ЦентрТорг" в тот же день подписало с ООО "Бизнес Стиль Плюс" предварительный договор субаренды указанного здания.

ООО "Бизнес Стиль Плюс" и ООО "Фараон" подписали агентский договор от 26.05.2005, согласно которому последнему поручено подобрать арендаторов и заключить с ними предварительные и основные договоры аренды в отношении помещений в незавершенном строительством здании.

ООО "Ярстройарсенал" зарегистрировало право собственности на незавершенное строительством здание крытого рынка (свидетельство о государственной регистрации права серия 76 АА N 336456 от 12.12.2005).

После окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию ООО "Ярстройарсенал" зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на указанное здание (свидетельство о государственной регистрации права серия 76 АА N 364060 от 31.10.2006).

ООО "Фараон" (арендодатель) и ООО "Агидель" (арендатор) подписали предварительный договор аренды от 27.10.2005 N 42-Я. Согласно подпункту 1.1 предметом договора является обязательство заключить основной договор аренды помещения, расположенного в здании торгово-офисного центра по адресу: город Ярославль, пересечение улиц Ньютона и Гоголя, открытие которого планировалось не позднее 26.11.2005.

ООО "Фараон" и ООО "Агидель" подписали краткосрочный договор аренды от 01.11.2006 N 42/1-Я, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение, находящееся в здании торгового центра, а арендатор обязался принять его и выплачивать арендодателю арендную плату, предусмотренную настоящим договором.

Позднее ООО "Фараон" и ООО "Агидель" подписали основной договор аренды от 15.05.2007 N 42-О.

Ответчик 16.10.2007 сообщил ООО "Фараон" о прекращении своей деятельности и закрытии магазина.

ООО "Фараон" в тот же день письмом от 16.10.2007 N 108/1 уведомило ООО "Агидель" о расторжении в одностороннем порядке основного договора от 15.05.2007 N 42-О на основании подпункта 10.1.11 данного договора и просило погасить задолженность по арендной плате, а также освободить занимаемое помещение в срок до 26.10.2007.

Не получив ответа на упомянутое письмо до 26.10.2007, истец провел инвентаризацию оставленного ответчиком имущества с целью принятия его на ответственное хранение.

Посчитав, что ответчик не погасил задолженность за пользование указанным помещением, ООО "Фараон" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, Арбитражный суд Ярославской области исходил из того, что агентский договор от 26.05.2005, предварительный договор субаренды от 27.10.2005 N 42-Я, краткосрочный договор аренды от 01.11.2006 N 42/1-Я и основной договор аренды от 15.05.2007 N 42-О являются недействительными, поскольку касаются распоряжения имуществом, не являющимся объектом гражданских прав, лицом, на то неуполномоченным.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Из смысла указанной правовой нормы следует, что предметом данного обязательства является не имущество как объект гражданских прав, а совершение каких-либо действий, то есть для предмета данного договора юридически безразличен факт существования имущества, в отношении которого будут совершаться определенные действия. Таким образом, ссылка суда на неправомерность заключения указанных договоров до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию является ошибочной.

Как справедливо указал суд первой инстанции, передать имущество в пользование иным лицам может лишь собственник данного имущества либо лицо, уполномоченное на такую передачу (статьи 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем пункт 1 статьи 1 и пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации провозглашают принцип свободы договора, в силу которого стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Договор, подписанный ООО "Фараон" и ООО "Агидель" и квалифицированный судом как субсубарендный договор, не предусмотрен действующим законодательством, однако закон не содержит и запрета на совершение подобных сделок.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общие условия, при которых арендатор может передать полученное от собственника имущество в субаренду, а именно: получение предварительного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду; ответственность арендатора перед арендодателем за действия субарендатора; невозможность передачи имущества в субаренду на срок более длительный, чем срок договора аренды. Указанные правила установлены в целях охраны прав собственника, заинтересованного в неприкосновенности своего имущества.

В рассматриваемом случае агентский договор и договоры аренды (предварительный и основной), подписанные ООО "Бизнес Стиль Плюс", ООО "Фараон" и ООО "Агидель", не противоречат общим принципам распоряжения имуществом и не нарушают права собственника недвижимости (ООО "Ярстройарсенал"), который при передаче имущества во временное владение и пользование ООО "ЦентрТорг" выразил свою волю, разрешив передавать объект аренды в субарендное пользование.

ООО "ЦентрТорг" также выразило волю по возможности передачи имущества иным лицам, а потому выводы суда о ничтожности сделок, на которых истец основывает свои требования, по мотиву их несоответствия статьям 608 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неправомерными.

С учетом изложенного кассационная инстанция сочла, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании части 1 статьи 288 и пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть заявленные требования по существу и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (пунктом 2 части 4) и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 09.04.2009 по делу N А82-13839/2007-35 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи

Е.Г. Кислицын

Г.С. Апряткина

С.В. Бабаев