Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 января 2010 г. по делу N А82-3040/2009-72 Суд правомерно отказал в удовлетворении требования о признании недействительными пункта договора аренды о праве арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке в случае, если арендатор не вносит арендную плату два или более раза, и уведомления арендодателя об увеличении размера арендной платы в пять раз, указав, что истец при подписании договора и соглашения к нему согласился с условием о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от договора в указанном случае

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 21 января 2010 г. по делу N А82-3040/2009-72

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Апряткиной Г.С.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

при участии представителя

от ответчика: Шанина С.В. (доверенность от 21.10.2008 N 5)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Форвард-М" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.07.2009, принятое судьей Бессоновой И.Ю., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009, принятое судьями Сандаловым В.Г., Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е., по делу N А82-3040/2009-72 по иску общества с ограниченной ответственностью "Форвард-М" к закрытому акционерному обществу "Ремсервис" о признании недействительными договора аренды в части и уведомления об увеличении размера арендной платы, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной регистрационной службы по Ярославской области, и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Форвард-М" (далее - ООО "Форвард-М") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу "Ремсервис" (далее - ЗАО Ремсервис") о признании недействительными пункта 7.5 договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2004 о праве арендодателя на расторжение договора аренды в одностороннем порядке в случае, если арендатор не вносит арендную плату два или более раза, и уведомления арендодателя от 05.09.2008 N 46 об увеличении размера арендной платы в пять раз.

Требование мотивировано тем, что названный пункт договора является ничтожным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), поскольку расторжение договора во внесудебном порядке по основанию ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей противоречит статьям 452 (пункту 1) и 619 Кодекса. Размер арендной платы, указанный в спорном уведомлении, значительно выше рыночной стоимости аренды и установлен с исключительной целью, чтобы арендатор не смог исполнить условия договора, что противоречит подпункту 6 пункта 1 статьи 11 Федерального закона "О защите конкуренции".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ярославской области.

Суд решением от 23.07.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2009, отказал в удовлетворении иска.

Обе судебные инстанции исходили из отсутствия оснований для признания ничтожным спорного положения договора, так как истец при подписании договора и соглашения к нему согласился с условием договора о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от договора в случае нарушения арендатором обязанности по внесению арендных платежей, влекущий расторжение договора во внесудебном порядке. Включение данного условия в договор соответствует пункту 3 статьи 450 Кодекса и не противоречит статьям 452 и 619 Кодекса, поэтому не имеется оснований для признания его ничтожным. В удовлетворении требования о признании ничтожным уведомления по увеличению размера также отказано, поскольку суд не нашел оснований для применения положений Федерального закона "О защите конкуренции" к оспариваемому документу.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО "Форвард-М" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя, суд не учел, что пятикратное повышение арендной платы оспариваемым уведомлением является существенным изменением условий договора, нарушающим права арендатора. Кроме того, данные действия контрагента имели целью причинить существенный ущерб арендатору, так как подобных цен по арендной плате нет, что противоречит положениям статей 5 (пункта 1), 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральному закону "О защите конкуренции". Спорный договор расторгнут ответчиком, согласно пункту 7.5 договора, при отсутствии наступления события по неуплате арендных платежей.

Ответчик в судебном заседании указал на несостоятельность аргументов заявителя и правомерность судебных актов.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителя ЗАО "Ремсервис", окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, общество с ограниченной ответственностью "Ремсервис" (арендодатель) и ООО "Форвард-М" (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2004 нежилого помещения N 17 общей площадью 59,5 квадратного метра, расположенного на первом этаже здания (литер Д) по адресу: город Ярославль, улица Некрасова, 41.

В пункте 5.1 договора определен размер арендной платы за один квадратный метр арендованного имущества в сумме 350 рублей в месяц без НДС.

Согласно пункту 5.2 договора пересмотр размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке. Изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год. Арендодатель обязан предупредить арендатора за месяц об изменении арендной платы.

В соответствии с пунктом 7.5 договора договор подлежит досрочному расторжению арендодателем в одностороннем порядке в случае, если арендатор не вносит арендную плату в порядке, установленном договором, два и более раза, а также в случае существенных нарушений арендатором других условий договора два и более раза. При этом договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора.

Соглашением от 07.12.2007 контрагенты изменили наименование арендодателя на ЗАО "Ремсервис" и изложили пункт 7.5 договора в следующей редакции: "Настоящий договор подлежит досрочному расторжению арендодателем в одностороннем порядке в случае, если арендатор не вносит арендную плату в порядке, установленном договором, два и более раза, в случае отказа арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его регистрации в установленные договором сроки (согласно пункту 5.2 договора), в также в случае существенных нарушений арендатором других условий договора два и более раза подряд. При этом договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления о расторжении договора".

Названные договор аренды и соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Уведомлением от 05.09.2008 N 46 арендодатель сообщил арендатору об увеличении размера арендной платы до 2 500 рублей за один квадратный метр со ссылкой на пункт 5.2 договора.

Соглашение от 05.09.2008 о внесении изменений в пункт 5.1 договора в редакции: "Стоимость платы за пользование арендованными помещениями определяется сторонами с 10.10.2008 в размере 2 500 рублей за один квадратный метр (без учета НДС), что соответственно составляет 148 750 рублей в месяц" - подписано арендатором с протоколом разногласий. В протоколе разногласий арендатор предложил определить стоимость арендной платы за один квадратный метр в размере 550 рублей в месяц (без учета НДС).

ООО "Форвард-М" посчитало, что пункт 7.5 договора аренды от 01.01.2004 и уведомление от 05.09.2008 N 46 не соответствуют действующему законодательству, и обратилось в арбитражным суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Кодекса гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Кодекса).

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор аренды от 01.01.2004 и соглашение к договору аренды от 07.12.2007, которым внесены изменения в пункт 7.5 договора, подписан контрагентами без разногласий. В первоначальной и измененной редакции пункта 7.5 договора содержалось условие о праве арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае неисполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей более двух раз подряд.

Согласно пункту 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен в том случае, когда таковой допускается законом или соглашением сторон. При этом в случае реализации контрагентом такого права договор считается расторгнутым.

Следовательно, включение в договор условия, предусматривающего основание отказа арендодателя от исполнения договора, не следует ни из смысла пункта 2 статьи 619, пункта 2 статьи 450 Кодекса, ни из положения пункта 3 статьи 450 Кодекса.

Установление обстоятельств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, будет иметь юридическую значимость при возникновении спора о расторжении сделки и ее исполнении, что не относится к предмету настоящего спора.

С учетом изложенного отказ в удовлетворении требования о признании ничтожным спорного договорного обязательства является правильным.

Не имелось у суда и оснований для признания уведомления от 05.09.2008 N 46 недействительным на том основании, что ставка арендной платы в размере 2 500 рублей за один квадратный метр не соответствует ее рыночной стоимости, ибо в статье 614 Кодекса для арендодателя установлен лишь запрет увеличивать размер арендной платы чаще установленных законом сроков.

Ссылка заявителя на Федеральный закон "О защите конкуренции" в подтверждение ничтожности спорного уведомления об увеличении размера арендной платы несостоятельна, поскольку в силу статьи 3 данного Закона его действие не распространяется на рассматриваемые правоотношения сторон по договору аренды.

Довод заявителя о наличии шиканы в действиях ответчика отклоняется, так как истец вправе в установленном законом и договором порядке не продолжать договорные отношения на невыгодных для себя условиях. В рассматриваемой случае ответчик, являющийся частным собственником недвижимости, вправе самостоятельно определять цену, по которой он заинтересован передать свое имущество в пользование третьему лицу, и при этом он связан рыночной стоимостью такого пользования только в целях нахождения на рынке соответствующего контрагента.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.07.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009 по делу N А82-3040/2009-72 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Форвард-М" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Г.С. Апряткина

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов