Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 мая 2010 г. по делу N А28-13741/2009-450/11 К моменту заключения договора Управление, представляющее интересы муниципального образования, не имело полномочий на распоряжение земельным участком в связи с его нахождением в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому суд признал спорный договор ничтожным и отказал во взыскании задолженности по арендной плате

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 5 мая 2010 г. по делу N А28-13741/2009-450/11

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Павлова В.Ю.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010, принятое судьями Пуртовой Т.Е., Дьяконовой Т.М., Сандаловым В.Г., по делу N А28-13741/2009-450/11 Арбитражного суда Кировской области по иску Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова к обществу с ограниченной ответственностью "Красивый город" о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку исполнения обязательства и установил:

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Красивый город" (далее - ООО "Красивый город", Общество) о взыскании 19 557 рублей 30 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.01.2007 N 53872 за период с 11.01.2007 по 12.12.2007 и 12 308 рублей 46 копеек пеней за период с 01.04.2007 по 28.05.2009.

Заявленные требования основаны на статьях 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование частью земельного участка.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 26.10.2009 требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 19 557 рублей 30 копеек задолженности по арендной плате, 2 448 рублей 92 копейки пеней за период с 01.04.2007 по 11.12.2007. Суд руководствовался статьями 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что обязательств по внесению арендной платы по срокам уплаты, установленным договором, ответчик не исполнил, доказательств оплаты долга не представил, однако истец не вправе требовать уплаты пеней за задержку внесения арендной платы, начисленных после прекращения действия договора, то есть с 12.12.2007 по 28.05.2009.

Руководствуясь статьями 166, 167, 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 19.01.2010 (в редакции определения от 04.05.2010 об исправлении опечатки) отменил решение первой инстанции и отказал в удовлетворении иска в полном объеме, указав на недействительность договора аренды от 25.01.2007 N 53872.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, как вынесенное с нарушением норм материального права и основанное на неполном исследовании фактических обстоятельств дела.

По мнению заявителя, суд неправильно указал, что помещение для ремонта обуви находится в собственности ответчика, ибо данное помещение принадлежит муниципальному округу "город Киров".

Кроме того, ничтожность договора аренды не освобождает Общество от обязанности вносить платежи за пользование частью земельного участка по правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение суда первой инстанции надлежало оставить в силе.

ООО "Красивый город" в отзыве на кассационную жалобу отклонило доводы заявителя и просило оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.01.2007 N 53872, по которому арендодатель предоставил арендатору земельный участок N У0423-105 площадью 6761,0 квадратного метра по адресу: город Киров, улица Щорса, 28а, для эксплуатации нежилого помещения с целью размещения в нем мастерской по ремонту обуви, а арендатор принял участок и обязался своевременно оплачивать арендодателю арендные платежи за землю.

В пункте 4 договора предусмотрено, что действие договора распространяется на период с 11.01.2007.

Арендная плата вносится ежеквартально до конца текущего квартала и при нарушении арендатором условий внесения арендной платы арендодатель взыскивает не внесенный в срок платеж с начислением пеней в размере 0,1 процента за каждый день просрочки суммы невнесенного платежа (пункты 8, 9 договора).

Соглашением сторон от 22.05.2008 действие договора прекращено с 12.12.2007.

Суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 43:40:000423:0115 (предыдущий номер У0423-105) площадью 6761 квадратный метр расположен по адресу: город Киров, улица Щорса, 28а, разрешенное использование: размещение и эксплуатация жилого дома, - является участком под жилым многоквартирным домом. ООО "Красивый город" арендовало встроенное помещение ремонта обуви, расположенное в здании на данном земельном участке.

Посчитав, что ответчик необоснованно уклоняется от внесения арендной платы, истец обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы и пеней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Суд установил, что земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

К моменту заключения договора от 25.01.2007 N 53872 Управление, представляющее интересы муниципального образования, не имело полномочий на распоряжение всем земельным участком в связи с его нахождением в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не имело права на передачу всего спорного земельного участка в аренду ООО "Красивый город". Таким образом суд правильно квалифицировал спорную сделку как ничтожную (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее действительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного суд апелляционной инстанции правильно отказал в удовлетворении иска о взыскании арендных платежей, предусмотренных ничтожным договором аренды.

Довод заявителя о том, что ничтожность договора не освобождает Общество от внесения платы за пользование землей, отклоняется судом округа, поскольку такое требование не было предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций. Кроме того, право требования платы за пользование земельным участком на основании статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит всем собственникам недвижимого имущества, расположенного на данной земле, а не только органу местного самоуправления.

Аргумент о неправильном утверждении суда о нахождении помещения в собственности ответчика не принимается во внимание третьей инстанцией, ибо данное утверждение является опечаткой, исправленной определением суда апелляционной инстанции от 04.05.2010.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010 по делу N А28-13741/2009-450/11 Арбитражного суда Кировской области оставить без изменения, кассационную жалобу Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Е.Г. Кислицын Г.С. Апряткина

В.Ю. Павлов