Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 июня 2010 г. по делу N А39-5238/2009 Посчитав, что при заключении договора купли-продажи здания склада стороны согласовали все его существенные условия, суд отказал продавцу в признании спорного договора недействительным

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 7 июня 2010 г. по делу N А39-5238/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.

при участии представителя

от истца: Салимова Эльчина Рашид оглы (решение от 23.12.2009 N 5)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Буррак" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.12.2009, принятое судьей Качуриным В.В., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2010, принятое судьями Беляковым Е.Н., Вечкановым А.И., Ершовой О.А., по делу N А39-5238/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Буррак" к индивидуальному предпринимателю Грановскому Андрею Геннадьевичу о признании недействительным договора купли-продажи от 11.10.2006, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об аннулировании записи о регистрации права собственности и свидетельства о праве собственности на недвижимость, о признании указанного договора незаключенным и о восстановлении в Едином государственном реестре прав записи о праве собственности истца на здание склада и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Буррак" (далее - ООО "Буррак", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к индивидуальному предпринимателю Грановскому Андрею Геннадьевичу (далее - Предприниматель) о признании недействительным договора купли-продажи здания склада от 11.10.2006, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата переданного по договору имущества и об аннулировании записи о регистрации права собственности и свидетельства о праве собственности на недвижимость.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи здания склада от 11.10.2006 незаключенным и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности истца на здание склада по адресу: город Саранск, улица Пролетарская, 130а.

Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием в договоре купли-продажи от 11.10.2006 существенных условий о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости.

Руководствуясь статьями 432, 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд решением от 23.12.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 02.03.2010 отказал в удовлетворении иска, посчитав, что при заключении договора купли-продажи здания склада от 11.10.2006 стороны согласовали все его существенные условия.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Суд неправильно истолковал пункт 3 статьи 131, статью 432, пункт 3 статьи 433, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 2, пункт 1 статьи 14, пункт 7 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), и не применил пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 421, пункт 1 статьи 552, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 1, статьи 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 4 и статью 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, хотя договор купли-продажи здания склада от 11.10.2006 является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора аренды, подлежащего государственной регистрации, что отражено в пункте 10 договора, однако такой смешанный договор не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным.

В нарушение статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд разрешил спор о правах и обязанностях регистрирующего органа, не привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, несмотря на устное ходатайство истца.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства ответчик не обеспечил явку представителя в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, ООО "Буррак" (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи здания склада от 11.10.2006, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю здание склада площадью 1 068 квадратных метров, находящееся по адресу: город Саранск, улица Пролетарская, 130а, а покупатель принял и оплатил цену объекта 320 016 рублей.

Переход права собственности на здание склада к Предпринимателю зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия 10.11.2006, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 10.11.2006.

В пункте 4 договора предусмотрено, что здание склада расположено на земельном участке площадью 5 631 квадратный метр, предоставленном продавцу на праве аренды сроком на 25 лет на основании договора аренды земельного участка от 27.09.2005 N 9636, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Мордовия 22.03.2006.

Договор считается заключенным с момента государственной регистрации настоящего договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (пункт 10 договора).

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что при заключении договора стороны не согласовали его существенные условия.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодека# Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными для договора купли-продажи недвижимости являются условия о цене имущества, а также данные, позволяющие определено установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Суд в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил содержание договора купли-продажи здания склада от 11.10.2006 и обоснованно пришел к выводу о том, что при заключении данного договора стороны согласовали все его существенные условия.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 следует читать: "от 24 марта 2005 г."

Следовательно, право аренды земельного участка площадью 5 631 квадратный метр перешло к Предпринимателю в силу прямого указания закона.

Довод заявителя о незаключенности договора купли-продажи здания склада от 11.10.2006, как смешанного договора (содержащего элементы договора аренды), не прошедшего государственной регистрации, отклоняется, так как основан на неправильном толковании статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит условиям оспариваемого договора.

Ссылка заявителя на пункт 10 оспариваемого договора, согласно которому договор купли-продажи здания считается заключенным с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, несостоятельна, поскольку нормами действующего законодательства не предусмотрена государственная регистрация данного вида сделок.

Аргумент заявителя о том, что суд разрешил спор о правах и обязанностях регистрирующего органа, не привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, несмотря на устное ходатайство истца, не принимается во внимание, ибо в мотивировочной и резолютивной частях судебного акта не содержится выводов о правах и обязанностях регистрирующего органа. Данным судебным актом непосредственно не затрагиваются их права и обязанности, в том числе не создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

С учетом изложенного оснований для отмены принятых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 23.12.2009 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2010 по делу N А39-5238/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Буррак" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Е.Н. Шишкина С.В. Бабаев Е.Г. Кислицын