Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 июля 2010 г. по делу N А17-7546/2008 Так как в связи с прекращением подачи электроэнергии, отключением системы водоснабжения и отопления в помещении, арендуемом истцом под магазин и склад, его использование по целевому назначению невозможно, суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды и взыскании убытков в виде перечисленной истцом арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 5 июля 2010 г. по делу N А17-7546/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 02.07.2010.

Постановление в полном объеме изготовлено 05.07.2010.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Апряткиной Г.С., Шишкиной Е.Н.

при участии представителей от истца: Павловой О.Б., доверенность от 16.02.2010,

от ответчика: директора Сироткина А.В., протокол от 11.01.2008, Воронова В.В., доверенность от 23.03.2010,

от третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива": Воронова В.В., доверенность от 23.03.2010,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Синтез" на решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.11.2009, принятое судьей Романовой Т.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.02.2010, принятое судьями Гуреевой О.А., Барминым Д.Ю., Кобелевой О.П., по делу N А17-7546/2008 по иску индивидуального предпринимателя Трубицына Сергея Ивановича к обществу с ограниченной ответственностью "Синтез" о расторжении договора аренды и взыскании 25 000 рублей убытков, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива", Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, и установил:

индивидуальный предприниматель Трубицын Сергей Иванович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Синтез" (далее - ООО "Синтез") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.05.2006, расположенного по адресу: Ивановская область, город Тейково, улица Мухина, дом 6, и о взыскании 25 000 рублей убытков, возникших у Предпринимателя в связи с оплатой им арендованного помещения с 14 октября по декабрь 2008 года.

Исковые требования основаны статьях 15, 309, 393, 450, 452, 453, 611, 617 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и мотивированы тем, что ответчик чинит препятствия истцу в пользовании объектом аренды и Предприниматель внес плату за арендованное помещением, несмотря на невозможность его использования по целевому назначению (для организации торговли).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива" (далее - ООО "Альтернатива") и Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области (далее - УФРС).

Арбитражный суд Ивановской области решением от 27.11.2009, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 27.02.2010, удовлетворил исковые требования Предпринимателя в полном объеме. Руководствуясь статьями 611, 612 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд расторг договор аренды от 26.05.2006, так как в связи с прекращением подачи электроэнергии, отключением системы водоснабжения и отопления в помещении, арендуемом истцом под магазин и склад, стало невозможно его использование по целевому назначению. Одновременно суд взыскал с ООО "Синтез" 25 000 рублей убытков (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации) в виде уплаченной арендной платы. При этом суд исходил из того, что Предприниматель вносил арендные платежи с середины октября по декабрь 2008 года, несмотря на то что помещением не пользовался.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО "Синтез" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя жалобы, договор аренды является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (пункт 1 статьи 432 и пункт 3 статьи 607 Кодекса). Заявитель указывает, что не мог прекратить подачу электроэнергии в занимаемые истцом помещения, так как не осуществлял ее подачу; в спорных помещениях не существует централизованного водоснабжения, поэтому ответчик не мог прекратить ее подачу; отключение теплоснабжения носило временный характер и было связано с работами по капитальному ремонту здания, поэтому не правомерно расценено судами, как нарушение арендодателем условий договора.

Предприниматель в отзыве на жалобу и в судебном заседании отклонил доводы заявителя и просил оставить ее без удовлетворения.

УФРС в отзыве на кассационную жалобу указало, что оспариваемые судебные акты являются законными и обоснованными и просило рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя.

Законность решения и постановления по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, ООО "Альтернатива" (арендодатель) и предприниматель Трубицын С.И. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 26.05.2006, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору нежилые помещения площадью 84 квадратных метра, расположенные в одноэтажном отдельно стоящем здании магазина по адресу: Ивановская область, город Тейково, улица Мухина, 6, для использования в целях размещения торгового зала и складских помещений для хранения товара сроком до 31.12.2010 (пункты 1.1, 1.2 и 1.4 договора аренды). Помещения переданы арендатору по акту.

Арендная плата за использование помещений составляет 120 000 рублей в год (10 000 рублей в месяц), включает в себя эксплуатационные, коммунальные услуги и уплачивается до 13-го числа текущего месяца (пункты 1.3, 3.1, 3.2 договора аренды).

Договор аренды от 26.05.2006 зарегистрирован УФРС в установленном законом порядке (номер регистрации 37-37-12/043/2006-596).

Впоследствии на основании договора купли-продажи от 01.11.2007, заключенного между ООО "Альтернатива" (продавцом) и ООО "Синтез" (покупателем), право собственности на указанное здание магазина перешло к покупателю. Последний был уведомлен о наличии обременения приобретаемого имущества в виде аренды части помещения Предпринимателем (пункт 6 договора купли-продажи).

При осуществлении контроля за соблюдением санитарного законодательства Российской Федерации сотрудником Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ивановской области Ивановой О.Ю. составлен акт от 16.10.2008 N 265 и выдано предписание о приостановлении торговой деятельности Предпринимателя с 16.10.2008.

Согласно акту от 16.10.2008 N 265, протоколам об административном правонарушении и о временном запрете деятельности от того же числа в ходе проведения проверки выявлено следующее: в помещениях, арендуемых истцом, отсутствует искусственное освещение, ввиду отсутствия электроснабжения не работает холодильное оборудование, не подключено отопление, закрыт доступ к санитарному узлу, показатели микроклимата производственных помещений и помещений для покупателей не соответствуют гигиеническим требованиям, торговая деятельность Предпринимателя приостановлена с 16.10.2008.

Постановлением по делу об административном правонарушении от 23.10.2008 истец признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и его деятельность в магазине по указанному адресу приостановлена на 90 суток.

Истец 05.11.2008 обратился к ответчику с предложением о расторжении договора аренды от 26.05.2006, ибо из-за ненадлежащего исполнения последним обязательств по договору (отключение электроэнергии и отопления) приостановлена торговая деятельность истца. Данное обращение оставлено ответчиком без ответа.

Несмотря на невозможность использования арендованного помещения, Предприниматель в октябре - декабре 2008 года вносил арендную плату в установленном договором размере, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи искового заявления о расторжении договора аренды и взыскании убытков.

Согласно пункту 1 статьи 617 кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с действующим законодательством арендодатель по договору аренды обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса), договор заключается на определенный договором срок (пункт 1 статьи 610 Кодекса), за пользование имуществом арендатор обязан своевременно вносить (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (пункт 1 статьи 614 Кодекса).

По правилам пункта 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В рассматриваемом случае в договоре аренды прописаны все существенные условия, поэтому суды обоснованно признали договор действительным. В пунктах 1.1 и 1.2 договора определено целевое назначение передаваемого имущества (размещение торгового зала и складских помещений), в результате чего у Предпринимателя возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли.

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

При заключении договора аренды от 26.05.2006 спорное имущество соответствовало своему целевому назначению. Истец на протяжении длительного времени (до 16.10.2008 - момента приостановления торговой деятельности) использовал помещение для организации торговли. Из материалов дела следует, что в результате действий ответчика по отключению электроэнергии, прекращению подачи воды и отключению отопления была приостановлении торговая деятельность Трубицына С.И. в арендованном помещении, в связи с чем суды пришли к правомерному выводу о том, что данное помещение в спорный период не соответствовало его назначению и не могло быть использовано в пересмотренных договором целях. Невозможность такого использования недвижимости явилась основанием для отказа Предпринимателя от сделки и расторжения договора аренды.

Довод заявителя о незаключенности договора аренды в связи с несогласованностью его предмета окружным судом во внимание не принимается, поскольку был предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, получил надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонен, как основанный на неверном толковании норм материального права.

Иные аргументы, приведенные в кассационной жалобе, проверены в полном объеме и отклонены кассационной инстанцией, так как фактически направлены на переоценку установленных судами обстоятельств дела, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда округа.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 27.11.2009 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.02.2010 по делу N А17-7546/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Синтез" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

В.Ю. Павлов Г.С. Апряткина

Е.Н. Шишкина