Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 августа 2010 г. по делу N А31-4904/2009 Суд посчитал, что договор предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, поэтому увеличение арендатором размера арендной платы не требует урегулирования спора в судебном порядке

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 12 августа 2010 г. по делу N А31-4904/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Шишкиной Е.Н.,

судей Апряткиной Г.С., Кислицына Е.Г.

при участии представителя от истца: Нарышева А.В. (доверенность от 01.07.2009)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "МС" на решение Арбитражного суда Костромской области от 02.03.2010, принятое судьей Денисенко Л.Ю., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010, принятое судьями Барминым Д.Ю., Кобелевой О.П., Сандаловым В.Г., по делу N А31-4904/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "МС" к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области об изменении договора аренды земельного участка и по встречному иску Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью "МС" об изменении договора аренды земельного участка и установил:

общество с ограниченной ответственностью "МС" (далее - ООО "МС", Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент) об изменении договора аренды земельного участка от 12.05.2004 N 2.3594.2 согласно условиям, изложенным в редакции протокола разногласий к протоколу согласования разногласий от 07.05.2009 к дополнительному соглашению от 26.03.2009 к указанному договору.

Исковые требования основаны на статьях 393, 450, 451, 452, 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункте 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) и мотивированы тем, что существенным нарушением условий договора является значительное повышение арендодателем арендной платы, а это наносит арендатору такой ущерб, при котором он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Департамент предъявил к Обществу встречный иск, уточненный в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменений в раздел 3 договора аренды земельного участка от 12.05.2004 N 2.3594.2 в соответствии с проектом дополнительного соглашения от 26.03.2009 к упомянутому договору.

Встречные исковые требования основаны на статьях 9, 10, 12, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением истца от согласования условий дополнительного соглашения от 26.03.2009 к договору от 12.05.2004 N 2.3594.2.

Решением от 02.03.2010 Арбитражного суда Костромской области, оставленным без изменения постановлением от 15.06.2010 Второго арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении требований истца и встречных требований Департамента отказано. Руководствуясь статьями 421, 422, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о недоказанности ООО "МС" того, что Департамент, предложив истцу изменить договор, нарушил его условия, и что данное нарушение является существенным и влечет для истца такой ущерб, при котором он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд посчитал, что договор аренды от 12.05.2004 N 2.3594.2 предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы с представлением по требованию арендатора расчета, поэтому изменение договора в части размера арендной платы является состоявшимся и не требует урегулирования спора в судебном порядке.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Земельный участок, арендованный ООО "МС", относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, поэтому в соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации ответчик не вправе устанавливать размер арендной платы, превышающий два процента от кадастровой стоимости земельного участка в год.

Включение в договор аренды от 12.05.2004 N 2.3594.2 условия о возможности одностороннего изменения договора не соответствует статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем данное условие сделки ничтожно.

В судебном заседании представитель ООО "МС" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить принятые судебные акты без изменения.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Департамент не обеспечил явку представителя в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы (арендодатель) и ООО "МС" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 12.05.2004 N 2.3594.2, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи от 09.03.2004 передан в пользование земельный участок площадью 1570,12 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:040436:0013, расположенный по адресу: город Кострома, улица Новосельская, дом 34, для эксплуатации производственного здания.

Срок действия договора определен с 09.03.2004 по 09.03.2024 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.07.2004.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора размер арендной платы за пользование земельным участком составил за год - 29 546 рублей 39 копеек, за полгода - 14 773 рубля 20 копеек. Арендная плата вносится арендатором два раза в год равными долями.

В пункте 3.3 договора указано, что размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области. Изменения арендной платы оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является неотъемлемой частью договора.

В связи с изменением законодательства, устанавливающего порядок, условия и сроки внесения арендной платы, Департамент подготовил и выслал ответчику дополнительное соглашение от 26.03.2009 с предложением о внесении изменений в условия договора о правах и обязанностях сторон, об ответственности сторон и другие, направленных на приведение условий договора в соответствие с примерной формой договора аренды, утвержденной распоряжением администрации Костромской области от 13.01.2009 N 9-ра "О примерных формах договора аренды земельного участка".

Дополнительное соглашение от 26.03.2009 подписано Обществом с протоколом разногласий от 23.04.2009, из которого следует, что истец не согласился с редакцией договора, предложенной арендодателем, в том числе по пунктам 3,1, 4.4.12, 4.4.13, 5.3, 5.4, 5.6 и 7.1.

Не согласившись с дополнительным соглашением в редакции протокола разногласий от 23.04.2009, Департамент направил Обществу протокол согласования разногласий от 07.05.2009.

Общество не приняло протокол согласования разногласий от 07.05.2009 и направило в Департамент протокол разногласий от 10.06.2009 к протоколу согласования разногласий от 07.05.2009.

Непринятие Департаментом указанных разногласий к договору аренды от 12.05.2004 N 2.3594.2 послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд установил, что условия дополнительного соглашения от 26.03.2009 к договору от 12.05.2004 N 2.3594.2 арендатором не приняты. Предложения по изменению договора не являются нарушением его условий.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "МС" не представило доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора.

В части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением администрации Костромской области от 22.10.2007 N 241-а "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена" изменен порядок начисления и внесения арендной платы, а именно арендная плата определяется исходя из площади земельного участка, его кадастровой стоимости, коэффициентов, учитывающих категорию арендатора, вида разрешенного использования, индекса потребительских цен и корректирующего коэффициента.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, следовательно, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае во исполнение пункта 3.3 договора от 12.05.2004 N 2.3594.2 Департамент дополнительным соглашением от 26.03.2009 изменил размер арендной платы в соответствии с принятым администрацией Костромской области постановлением от 22.10.2007 N 241-а.

Довод заявителя о том, что ответчик не вправе устанавливать размер арендной платы, превышающий два процента от кадастровой стоимости земельного участка в год, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, как основанный на неправильном толковании норм права, поскольку установленный пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 212-ФЗ) предельный размер арендной платы (не более двух процентов кадастровой стоимости) касается договоров аренды земельных участков, на которых расположены линейные объекты.

Ссылка заявителя на то, что включение в договор аренды от 12.05.2004 N 2.3594.2 условия о возможности одностороннего изменения договора не соответствует статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятельна в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае договором от 12.05.2004 N 2.3594.2 предусмотрены иные основания для его изменения, а именно согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области.

Кроме того, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного оснований для отмены принятых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций не допустили.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Костромской области от 02.03.2010 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 по делу N А31-4904/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МС" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Е.Н. Шишкина Г.С. Апряткина

Е.Г. Кислицын