Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2010 г. по делу N А82-20857/2009 Сделка по продаже Обществу части здания, заключенная с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, противоречит положениям Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в связи с чем отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 27 октября 2010 г. по делу N А82-20857/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Павлова В.Ю. Чернышова Д.В.

без участия представителей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Грация" на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010, принятое судьями Буториной Г.Г., Караваевой А.В., Лысовой Т.В., по делу N А82-20857/2009 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Грация" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности, третье лицо - Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск, и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Грация" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление) о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности (344/1000 доли в праве) на здание швейного цеха, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Советская, дом 8.

Заявленное требование мотивировано тем, что оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент).

Арбитражный суд Ярославской области решением от 12.03.2010 удовлетворил заявленное требование и признал отказ в государственной регистрации перехода права долевой собственности незаконным, обязав Управление осуществить регистрацию перехода права собственности на здание швейного цеха.

Руководствуясь статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 433, пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 и статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 13, 17, 18, 20 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) и статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 18.06.2010, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленного требования. При разрешении спора суд исходил из того, что сделка по продаже Обществу части здания швейного цеха, заключенная с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества противоречит положениям Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в связи с чем отказ Управления в государственной регистрации перехода права собственности на упомянутый цех соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителя.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Управление, самостоятельно принявшее решение об отсутствии у Общества преимущественного права, вышло за рамки правовой экспертизы и ревизировало решение уполномоченного органа.

По мнению заявителя, он представил в регистрирующий орган все необходимые документы, отвечающие требованиям статьи 18 Закона о госрегистрации, которая не допускает требовать у заявителя дополнительных документов. Ни закон о госрегистрации, ни Методические рекомендации, утвержденные приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, определяющие порядок проведения экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, не содержат указаний на то, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, может и должен определять, имеет ли право покупатель быть стороной сделки и приобретать имущество, являющееся его предметом.

Кроме того, вывод суда апелляционной инстанции о том, что передача по договору от 25.03.2009 части объекта недвижимого имущества в виде доли в праве общей долевой собственности противоречит Закону об особенностях отчуждения недвижимого имущества, является неправомерным, поскольку по смыслу указанного закона реализация права на приобретение в отношении доли и последующее заключение договора купли-продажи допускаются, если на основе этой доли может быть сформирован обособленный объект (после регистрации сделки от 25.03.2009 весь объект (швейный цех) будет принадлежать заявителю).

В отзыве на кассационную жалобу Управление возразило против доводов заявителя и просило оставить оспариваемый судебный акт без изменения и рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя.

Департамент в отзыве поддержал доводы заявителя и просил отменить постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов кассационного производства и установил суд, Департамент (арендодатель) Общество (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2001 N 2520/21/02/02, по которому арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество - часть здания площадью 168 квадратных метров, расположенное по адресу: город Рыбинск, улица Советская, дом 8, для использования под швейно-галантерейное производство сроком до 31.12.2016.

Договор в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию.

Впоследствии стороны подписали договор аренды недвижимого имущества от 21.08.2007 N 2520, предметом которого выступала часть здания швейного цеха площадью 169,1 квадратного метра, расположенная по адресу: город Рыбинск, улица Советская, дом 8, сроком до 31.12.2016; указанный договор зарегистрирован Управлением 10.09.2008.

Постановлением главы городского округа Рыбинск от 17.02.2009 N 353 утверждены условия приватизации муниципального имущества - 344/10000 доли в праве общей долевой собственности на здание швейного цеха, расположенного по адресу: город Рыбинск, улица Советская, дом 8, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества.

Департамент (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости от 25.03.2009 N 22/а, по которому покупатель приобрел 344/1000 доли в праве общей долевой собственности на здание швейного цеха, расположенного по адресу: город Рыбинск, улица Советская, дом 8.

Предмет договора купли-продажи передан покупателю по передаточному акту от 25.03.2009.

Для государственной регистрации перехода права собственности Общество и Департамент обратились в Управление.

Письмом от 25.09.2009 Управление отказало в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с тем, что арендные отношения по поводу части здания цеха существуют менее трех лет, что противоречит статье 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Общество посчитало такой отказ незаконным и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Из пункта 5 статьи 2 Закона о госрегистрации следует, что отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости определена и в статье 26 Закона о госрегистрации.

Исходя из приведенных норм следует, что договор аренды 01.12.2001 N 2520/21/02/02, заключенный на 15 лет, подлежал государственной регистрации.

В материалах дела отсутствуют доказательства осуществления такой регистрации, в связи с чем вывод суда о незаключенности договора аренды от 01.12.2001 является правомерным.

Согласно статье 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Таким образом, возникновение преимущественного права обуславливается нахождением арендованного имущества в непрерывном временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Закона о госрегистрации. Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.

Суд апелляционной инстанции оценил представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждый в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности и установил, что для получения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъекту малого и среднего бизнеса необходимо владеть и (или) пользоваться таким имуществом в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (05.08.2008), договор аренды от 01.12.2001 является незаключенным, а договор аренды от 21.08.2007 считается заключенным с даты его государственной регистрации (10.09.2008), а потому пришел к обоснованному выводу о том, что наличие у Общества права на преимущественное приобретение арендуемого им имущества не может считаться доказанным.

На основании изложенного при правовой оценке договора купли-продажи, представленного сторонами на государственную регистрацию перехода права собственности, Управление правомерно сделало вывод о его несоответствии действующему законодательству, в связи с чем обоснованно отказало в государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Ссылка заявителя о выходе Управления за рамки правовой экспертизы и ревизировании решения уполномоченного органа является несостоятельной в правовом отношении в силу следующего.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона о госрегистрации).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Управление осуществило правовую оценку договора купли-продажи от 25.03.2009, заключенного во исполнение постановления от 17.02.2009 N 353, и установил его несоответствие действующему законодательству.

Остальные доводы заявителя жалобы являются несостоятельными и не влияющими на правильность принятого судебного акта, а в целом направлены на переоценку исследованных судом доказательств и сделанных на их основе выводов, что в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию окружного суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А82-20857/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Грация" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов