Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 ноября 2010 г. по делу N А11-15074/2009 Суд удовлетворил требование о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости, поскольку сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 22 ноября 2010 г. по делу N А11-15074/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17.11.2010

В полном объеме постановление изготовлено 22.11.2010

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.

при участии представителей от истца: Пахомова Р.В. по доверенности от 21.10.2010, Петрова В.К. по доверенности от 21.10.2010,

от ответчика: Левицкого А.В. по доверенности от 20.05.2010 N 33Д, Свидерского А.К. по доверенности от 20.05.2010 N 17Д

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Покровские активы" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2010, принятое судьями Беляковым Е.Н., Вечкановым А.И., Соловьевой М.В., по делу N А11-15074/2009 по иску общества с ограниченной ответственностью "Покровские активы" к обществу с ограниченной ответственностью "Дельта" о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Покровские активы" (далее - ООО "Покровские активы") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Дельта" (далее - ООО "Дельта") о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008, о применении последствий недействительности договора в виде двухсторонней реституции, а именно: об обязании ответчика передать истцу земельный участок и часть здания производственно-складского помещения, а истцу возвратить ответчику денежные средства в размере 2 600 000 рублей, полученные по сделке.

Требования основаны на статьях 131, 223, 432, 549, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и нормах Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) и мотивированы несогласованностью сторонами сделки предмета договора и нахождением на проданном земельном участке иных объектов недвижимости, не переданных ответчику по договору купли-продажи.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление).

Сославшись на статьи 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суд решением от 19.05.2010 удовлетворил исковые требования, поскольку пришел к выводу о том, что при заключении спорного договора был нарушен пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, по смыслу которого сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2010 данное решение отменено и принят новый судебный акт, которым истцу отказано в удовлетворении исковых требований. Руководствуясь статьями 130, 167, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 2 Закона о госрегистрации, Первый арбитражный апелляционный суд счел, что внутриплощадочную дорогу, сеть наружного освещения и железобетонное ограждение, находящиеся на проданном земельном участке с кадастровым номером 33:13:030228:32, нельзя признать недвижимым имуществом, на момент заключения оспариваемой сделки истец знал о нахождении на земельном участке указанных объектов, следовательно, применение к отношениям сторон положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации недопустимо.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ООО "Покровские активы" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанный судебный акт в связи с нарушением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

ООО "Покровские активы" не согласно с выводом суда о том, что спорное имущество является движимым. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора вышел за пределы исковых требований. ООО "Покровские активы" настаивает на ничтожности оспариваемого договора, ссылаясь на отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на отчуждаемые объекты. Заявитель указывает на то, что зарегистрированное право может быть оспорено лишь в рамках отдельного искового производства.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представители ООО "Дельта" сослались на законность и обоснованность постановления апелляционной инстанции и просили оставить жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители ООО "Покровские активы" полностью поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, просили отменить оспариваемое постановление и оставить в силе решение первой инстанции.

Управление в ходатайстве просило рассмотреть кассационную жалобу без участия своего представителя.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как усматривается из документов и установил суд, ООО "Покровские активы" (продавец) и ООО "Дельта" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2009, по условиям которого покупатель приобрел земельный участок для размещения производственной базы, категория земель - земли населенных пунктов, общая площадь 2240 квадратных метров, кадастровый номер 33:13:030228:32, из земель общей площадью 12 697 квадратных метров с кадастровым номером 33:13:030228:24 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 18.07.2008 N 13/08-4173; и часть здания производственно-складского корпуса, назначение - другие сооружения, 2-этажный, общая площадь 3315,34 квадратного метра, продаваемая часть 1449,56 квадратного метра, инвентарный номер 3301 (17:246:001:010404770), литер А, условный номер 33-33-13/003/2006-337, кадастровый номер 33:13:0000000000:17:246:001:010404770, реестровый номер 101005:001:010404770 (реестровая запись сделана 15.06.2004 за порядковым номером 475) в соответствии с планом проданной части производственно-складского корпуса (этажи N 1 и 2), расположенные по адресу: Владимирская область, Петушинский район, г. Покров, ул. Ф.Штольверка, д. 20.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 22.08.2008 и его стоимость в размере 2 600 000 рублей полностью оплачена покупателем.

Право собственности покупателя на упомянутое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.09.2008 серии 33 АК N 486028 (на земельный участок) и N 486029 (на часть здания производственно-складского помещения).

Суд установил, что ООО "Покровские активы" принадлежат внутриплощадочная дорога (назначение: сооружения транспорта, общая площадь 14 384,6 квадратного метра, инвентарный номер 3189/9), сеть наружного освещения (протяженность 974,4 погонного метра, инвентарный номер 3194/9), расположенные по адресу: Владимирская область, Петушинский район, г. Покров, п/о Перепечино, и сооружение (железобетонное ограждение) (назначение: другие сооружения, 1-этажный, общая площадь 732,6 квадратного метра, инвентарный номер 16:246:002:000031960), расположенное по адресу: Владимирская область, Петушинский район, г. Покров, ул. Ф.Штольверка, д. 20.

Согласно кадастровым паспортам, изготовленным 17.04.2010, техническим паспортам от 14.04.2010, а также по состоянию на 15.11.2000 (внутриплощадочные дороги и сеть наружного освещения), на 15.01.2008 (железобетонное ограждение) и техническому плану, изготовленному обществом с ограниченной ответственностью "НПП "Практика", части указанных объектов расположены на проданном ответчику земельном участке с кадастровым номером 33:13:030228:32.

Посчитав, что договор купли-продажи от 22.08.2008 является ничтожной сделкой, поскольку в нем не согласован предмет договора и на проданном земельном участке находятся иные объекты недвижимости, не переданные ответчику по оспариваемому договору, ООО "Покровские активы" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Закона о госрегистрации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Понятие "недвижимости" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт. Проведение в отношении сооружений (внутриплощадочной дороги, сети наружного освещения и железобетонного ограждения) технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью. Кроме того, сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков, в частности неразрывной связи с земельным участком.

Более того, суд апелляционной инстанции установил, что на момент заключения оспариваемой сделки ООО "Покровские активы" знало о нахождении на земельном участке внутриплощадочной дороги, сети наружного освещения и железобетонного ограждения, и обоснованно счел, что в данном случае недопустимо применение к отношениям сторон положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно исследовав фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, в том числе кадастровые и технические паспорта, а также технический план, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что внутриплощадочная дорога, сеть наружного освещения и железобетонное ограждение, находящиеся на проданном земельном участке с кадастровым номером 33:13:030228:32, являются движимым имуществом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008 и в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрел оснований для применения реституции.

В соответствии с изложенным окружной суд признал подлежащим отклонению довод заявителя о том, что суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора вышел за пределы исковых требований, признав недействительным зарегистрированное право.

Аргумент заявителя о том, что зарегистрированное право может быть оспорено лишь в рамках отдельного искового производства также отклоняется ввиду того, что в рамках настоящего спора судом апелляционной инстанции рассматривался вопрос о ничтожности договора купли-продажи, который признан соответствующим действующему законодательству, при этом вопрос о признании недействительным зарегистрированного права суд апелляционной инстанции не рассматривал. При вынесении оспариваемого постановления суд в пределах своей компетенции установил, что внутриплощадочная дорога, сеть наружного освещения и железобетонное ограждение по своей природе не могут относиться в недвижимости, а сама по себе регистрация объекта однозначно не определяет его статус как недвижимость при отсутствии законодательно установленных признаков.

Ссылка ООО "Покровские активы" об отсутствии у истца зарегистрированного права собственности на отчуждаемые объекты также подлежит отклонению, поскольку данное обстоятельство не влечет недействительность сделки и устранимо путем одновременной регистрации ранее возникшего и перешедшего права.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятого судебного акта, суд кассационной инстанции не установил.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу и оставлением в силе постановления апелляционной инстанции, которым истцу отказано в удовлетворении требований, обеспечительные меры, принятые определением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2010, в силу части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь частью 5 статьи 96, статьей 184, пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2010 по делу N А11-15074/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Покровские активы" - без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.10.2010 по данному делу отменить.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов