Приложение. Концепция программы "Жилье - городу"

Приложение
к решению городской Думы Краснодара
от 5 марта 1998 г. N 19 п. 3

ГАРАНТ:

См. муниципальную целевую программу "Жилище" на 2005 - 2010 годы, утвержденную решением городской Думы Краснодара от 14 октября 2005 г. N 74 п. 5

Концепция программы "Жилье - городу"

                               Содержание

        Резюме                                                   

     1. Жилищная проблема в г. Краснодаре                        

     2. Общая стратегия реализации Программы                     

        2.1. Баланс интересов                                    

        2.2. Рациональность и поэтапность                        

     3. Финансовая политика                                      

        3.1. Рационализация финансовой политики                  

        3.2. Финансово-промышленная интеграция                   

        3.3. Диверсифицированный подход к привлечению инвесторов 

     4. Использование регионального потенциала                   

        4.1. Инвестиционный климат Краснодарского края           

          4.1.1. Инвестиционный потенциал                        

          4.1.2. Инвестиционный риск                             

          4.1.3. Законодательные условия                         

          4.1.4. Инвестиционный климат                           

        4.2. Оценка рисков                                       

          4.2.1. Внешние риски                                   

          4.2.2. Социальные и организационные риски              

          4.2.3. Экономические, коммерческие риски               

          4.2.4. Технические риски                               

          4.2.5. Местные риски и форс-мажор                      

     5. Маркетинг                                                

        5.1. Маркетинговое исследование                          

     6. Управление реализацией Программы                         

        6.1. Среда партнерских отношений                         

        6.2. Корпоративное управление                            

        6.3. План персонала                                      

        6.4. Внешнее сопровождение                               

        6.5. Система конкурсов                                   

     7. Реализация Программы                                     

     8. Финансовый план (проект)                                 

        8.1. Виды расчетов с покупателями                        

        8.2. Налоговое окружение                                 

        8.3. Прогнозирование чистых потоков денежных средств     

          8.3.1. Проектные допущения                             

          8.3.2. Принятый период прогнозирования  и допущения  по

                 ключевым факторам стоимости

     9. Заключение                                               

Разработчики проекта Программы "Жилье-городу":

1. Департамент по делам строительства и архитектуры,

генеральный директор - Вертлиб П.В.

2. Департамент муниципальных финансов мэрии г. Краснодара,

директор - Малецкая Р.А.

3. Внешние консультанты:

Якименко Р.Ю.

Щедров Р.Н.

ГАРАНТ:

См. также состав координационного совета мэрии по подготовке Программы "Жилье - городу" и ее реализации, утвержденный распоряжением главы городского самоуправления Краснодара от 23 февраля 1998 г. N 84-р

Резюме

В проекте Программы отражены основные замыслы его разработчиков по решению этой задачи.

Проект является базовым и открыт для новой информации, изменений. Он нуждается в детальных расчетах и количественных оценках и требует дальнейших корректировок. Будущие участники проекта будут уточнять данные, предлагать свои варианты, разрабатывать более конкретные проекты для отдельных объектов строительства.

Проект Программы исходит из реальной экономической ситуации в России, предполагает комплексный подход к оценке эффективности.

Основные направления реализации Программы "Жилье - городу":

1. Новое строительство: (приложение N 1):

- с использованием старых технологий;

- с использованием новых технологий.

2. Завершение строительства на начатых объектах. (приложение N 1)

3. Реконструкция общежитий. (приложение N 2)

4. Мансардное строительство.

5. Инженерная подготовка участков под новое строительство. (приложение N 3)

1. Жилищная проблема в г. Краснодаре

Город Краснодар, являясь одним из крупнейших городов юга России, испытывает острейшую проблему обеспечения жителей жильем.

Жилой фонд города на 1.01.97 г. составляет 12,8 млн. кв. метров общей площади, в том числе в муниципальной собственности 5,2 млн. кв. метров (или 42%). Одноэтажные жилые дома составляют 34% общего жилого фонда города, в том числе муниципальные 1,4 млн. кв. м (30%).

В целом по городу в очереди на улучшение жилищных условий состоит 46,3 тыс. семей, из которых 23,9 тыс. семей (т.е. более 50%) по льготным спискам (инвалиды и участники войн, инвалиды, многодетные семьи и т.д.).

Кроме того, на сегодняшний день в г. Краснодаре в общежитиях, общая площадь которых составляет 476 тыс. кв. м (или 7,9% всего общественного жилого фонда) проживает более 45 тыс. человек, в том числе, 5 тыс. детей.

Еще одной стороной жилищной проблемы для города Краснодара является содержание и капремонт существующего общественного жилого фонда. Так сегодня из 75,1 тыс. жилых домов - 58 тысяч одноэтажные, из которых 42 тыс. саманные и турлучные с износом близким к 70%. В таких домах проживает около 200 тыс. человек или четвертая часть населения города. В аварийном жилом фонде с износом более 70% и не подлежащем восстановлению (общей площадью 184 тыс. кв. м), проживает 17,3 тыс. человек (5,4 тыс. семей).

Большой проблемой для города становится инженерная подготовка жилищного строительства. Так, если раньше, хоть и со значительной нехваткой, как-то велась инженерная подготовка новых жилых микрорайонов, за 3 - 4 года до завершения одного микрорайона велась прокладка коммунальных сетей к новому, то сейчас, уже на протяжении последних 5 лет, практически новый микрорайон к застройке никак не готовится. Закончится Юбилейный район и все.

Таким образом, главные проблемы в жилищном строительстве г. Краснодара можно свести к следующему:

1. Общая очередь на жилье 46,3 тыс. семей, в т.ч. - 18,5 льготники.

2. Аварийное жилье - 5,4 тыс. семей.

3. Производственные общежития - 45 тыс. человек.

4. Инженерная подготовка жилой застройки, в том числе индивидуальных микрорайонов.

5. Содержание жилого фонда.

6. Городская база домостроения использует потенциал проектной мощности на 1/3 своих мощностей по выпуску продукции.

Одно из главных направлений программы - реализация нового этапа Государственной целевой программы "Жилище" и улучшение на этой основе жилищных условий населения Краснодара.

Основная цель программы "Жилье - городу" - создание необходимых предпосылок и условий для решения жилищных проблем горожанам, обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком.

Основным источником финансирования жилищного строительства должны стать внебюджетные средства (схема прилагается). Насущно необходимыми стали повышение социальной направленности жилищной реформы, распространение эффективных систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан (в том числе работников бюджетной сферы , молодежи и других групп граждан с низким и средним доходами) при строительстве или приобретении жилья; стимулирование развития доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья; снижение затрат населения в жилищной сфере путем дальнейшего развития конкуренции в сфере жилищного строительства.

В качестве дополнительных источников финансирования предполагается использовать средства коммерческих банков, средства от продажи части построенного жилья, недостроенных жилых домов, излишнего имущества и другие внебюджетные источники финансирования. Необходимо обеспечить внедрение в практику меры по выпуску жилищных ценных бумаг; использование фондов развития жилищного строительства; сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов. Наибольший эффект достигается при сочетании и комплексном использовании указанных мер.

Предполагается отработать и распространить успешный опыт других городов в предоставлении безвозмездных субсидий с использованием механизма открытия гражданам именных блокированных целевых счетов. Такие счета будут открываться в муниципальном банке, берущем на себя обязательства по контролю за целевым использованием средств.

ГАРАНТ:

Постановлением главы администрации края от 22 октября 2001 г. N 1005 было утверждено Положение об организации конкурса по отбору уполномоченных банков для обслуживания именных блокированных целевых счетов граждан, получающих субсидии на строительство или приобретение жилья

Эффективность субсидий может быть значительно повышена при предоставлении субсидий в сочетании с получением ипотечного кредита на оставшуюся часть стоимости жилья, использованием объектов незавершенного жилищного строительства, накоплением средств при помощи жилищных бумаг и фондов развития жилищного строительства. Политика развития жилищного кредитования - важнейший инструмент привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор.

Важнейшим направлением изыскания дополнительных внебюджетных инвестиционных ресурсов является развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг.

При выделении из местного бюджета средств на предоставление безвозмездных субсидий определенным категориям граждан в дополнение к бюджетным средствам должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования, в частности предусматривается в 1998 году ориентироваться на такой источник финансирования, как амортизационные отчисления предприятий.

Одним из основных, особенно для социального жилья, являются ценовые характеристики строительства жилья, большее значение приобретает приведенная стоимость жилья, включающая в том числе затраты на эксплуатацию жилья за весь срок его службы.

Коренные изменения в жилищной сфере обусловили новые требования к архитектурно-техническим характеристикам строящегося и реконструируемого жилья.

В период с начала жилищной реформы ряд проблем значительно обострился. Важнейшей проблемой в жилищной сфере является обеспечение экономии энергоресурсов. В новом жилищном строительстве эта задача может быть реализована за счет архитектурно-планировочных, конструктивных и организационно-технических факторов.

Конструктивными факторами обеспечения энергосбережения является применение окон с трехслойным остеклением, использование в окнах селективного стекла, повышенная герметизация проемов в наружных стенах (дверей входных и балконных), утепление кровель и полов первого этажа и другие, а в объемном домостроении - трехслойные железобетонные панели.

Важнейшей частью программы является обеспечение сохранности и обновления существующего жилищного фонда за счет капитального ремонта, реконструкции и модернизации домов.

При реконструкции зданий имеется возможность получения дополнительных площадей за счет надстройки мансардного этажа без больших материальных и финансовых затрат. Надстройка мансардных этажей возможна с окупаемостью 1,5 - 2 года и сроком выполнения строительных работ по одному дому в 3 - 4 месяца.

Устройство мансардных этажей при реконструкции зданий, а также при новом строительстве обеспечивает увеличение общей площади дома на 10 - 15%, снижает себестоимость строительства на 10 - 15%.

При реконструкции жилья не требуется отвода новых территорий, появляется возможность получить дополнительную жилую площадь на подготовленных в инженерном отношении участках со значительной экономией энергии и ресурсов, что будет в 1,5 - 2 раза дешевле, чем новое строительство. При этом на 25 - 40% снижаются расходы материальных ресурсов, в 1,5 раза - затраты на строительство инженерной инфраструктуры.

Важным элементом программы должна стать новая система проектирования жилья, построенная на замене системы "Типовой проект" на "Образцовый проект".

Это приведет к отходу от жестких рамок типовых проектов жилых домов или блок-секций, не учитывающих в должной мере особенностей района и места строительства, а также потребностей жильцов.

Реализация программы "Жилье - городу" предопределяет необходимость дальнейшей структурной перестройки производственной базы домостроения и промышленности строительных материалов и конструкций для жилищного строительства. Она должна быть направлена на обеспечение в жилищном строительстве постепенного снижения веса конструкций, переход к открытой системе домостроения, позволяющей возводить жилые дома различной этажности и потребительских качеств; организацию производства прогрессивных конструкций на основе использования листовых и плитных экологически чистых и эффективных теплоизоляционных материалов; отказ от применения металло- и энергоемких производственных процессов на предприятиях промышленности стройматериалов и стройиндустрии.

Наиболее сложной проблемой является судьба предприятий крупнопанельного домостроения, значительная часть мощностей которых недоиспользуется, а продукция не находит сбыта.

С учетом повышения заинтересованности конечных потребителей продукции и удешевления стоимости приобретения и эксплуатации жилья прогнозируется, что для эффективного использования этих предприятий важное значение приобретает использование комбинированных систем, позволяющих использовать эти домостроительные мощности. Этого можно достичь за счет сочетания конструкций заводского производства с конструктивными элементами из монолитного бетона, а также с производимыми штучными стеновыми и отделочными материалами.

Потребуется освоение производства автономных систем инженерного обеспечения (отопления, водоснабжения, канализации) различной мощности.

Ответственность за организационное обеспечение жилищной реформы должна быть возложена на органы городского самоуправления, которые должны учитывать исключительную важность жилищной сферы для успешной деятельности, экономического и социального благополучия населения города.

Жилище - основное социальное благо, ценное имущество, приумножение которого реально увеличивает размеры обустроенной недвижимости города, содействуя росту налоговых поступлений в местный бюджет.

2. Общая стратегия реализации Программы

2.1. Баланс интересов.

В процессе реализации Программы участвуют множество субъектов со своими интересами и, прежде всего, такие как мэрия г. Краснодара, руководство и работники действующих предприятий, жители г. Краснодара, которые нуждаются в жилье, организация, созданная для управления Программой, инвесторы, подрядные организации. Требуется согласование интересов субъектов - участников Программы. В этих целях уже на начальной стадии работы вырабатывается консолидированная стратегия, формируется деловая среда партнерских отношений.

Исходя из системы предпочтений каждого субъекта, определяется его место в Программе; устанавливаются роли, права, ответственность субъектов территории. В конечном итоге формируется такая система взаимоотношений между ними, при которой происходит активная созидательная деятельность по реализации Программы "Жилье - городу", максимально учитывающая и консолидирующая интересы и цели его участников.

2.2. Рациональность и поэтапность.

Реализация Программы требует крупных инвестиционных вложений. В подобных ситуациях возникает серьезная проблема снижения изначальных и последующих затрат, увеличения доходов от продажи и эксплуатации объектов, сокращения сроков реализации Проекта, ускорения оборачиваемости денежных средств. Наряду с финансово-экономической целесообразностью появляется необходимость учитывать и многие социальные, политические, экологические и другие факторы. В этой связи требуется создание плана рационального развертывания Программы с поэтапным вводом группы объектов и периодическим ее реинвестированием.

Поскольку инвестиционные цели и интересы частного капитала прагматичны, инфляция делает невозможным коммерческие инвестиции со сроком более одного года и большинство таких проектов отличает безрисковый характер. Коммерческие банки финансируют инвестиционные проекты со сроком окупаемости более 6 месяцев часто только на условиях совместного учредительства и предоставления кредитов под залоговые обязательства заемщика. Поэтому целесообразным представляется учреждение организационно-управленческих структур совместно с заинтересованными инвесторами, земельными и ипотечными банками, страховой и перестраховочной компаниями.

Поэтапное развертывание предусматривает предварительное определение партнеров: инвесторов, подрядчиков, согласование общего объема финансирования, распределенного по срокам с учетом условий финансирования, и др. факторов.

3. Финансовая политика

3.1. Рационализация финансовой политики

Определение правильной финансовой политики как на начальной стадии Программы, так и на последующих стадиях его# реализации является ключевой задачей управляющей компании.

Решение данной задачи связано в конечном итоге с определением величины инвестиционных вложений, суммы заемных кредитов, сроков окупаемости, доходности проекта, сроков возврата кредитов и процентов по ним. Для того, чтобы обеспечить доходность инвестиционного проекта, необходимо установить рациональную последовательность ввода и продолжительность сроков строительства объектов, умело вести финансовые расчеты и операции с недвижимостью, оперативно реагировать на изменение экономической ситуации и появление законодательных актов, в том числе в области налоговой политики.

Активная рациональная политика позволяет сделать инвестиционный проект высокодоходным, быстрореализуемым, привлекательным для инвесторов.

3.2. Финансово-промышленная интеграция.

Одной из существенных задач, которую решает Программа, является аккумулирование финансовых средств и защита их от финансовой нестабильности с последующим их целевым вложением в строительство. В обороте будут находиться крупные денежные средства. Планируется широкое использование ипотечных кредитов, залоговых операций с недвижимостью. В этой связи представляется целесообразным тесное взаимодействие с пенсионным фондом, страховыми и перестраховочными компаниями. Таким образом, управляющая компания планирует осуществлять не только производственно-хозяйственные и организационно-управленческие функции, но и активно работать на фондовом рынке, осуществлять широкий спектр финансовых операций.

3.3. Диверсифицированный подход к привлечению инвесторов

В развитии Программы планируется участие самых разных инвесторов: государство, край, город, район, зарубежный и отечественный <капитал>, крупные и мелкие фирмы, юридические и физические лица, коммерческие и предпринимательские структуры, акционеры и покупатели недвижимости и другие. Предполагается использовать самые разные условия участия инвесторов в Проекте, различные формы расчетов, в том числе такие, как <продажа> жилья с предоплатой, продажа по факту оформления, продажа на аукционе по окончании строительства, сдача недвижимости в залог для получения рублевого или валютного кредита, организация инвестиционного конкурса, взнос в уставной фонд других акционерных обществ, выпуск векселей и облигаций, обменные операции, временное коммерческое использование.

4. Использование регионального потенциала

Программа предполагает участие в его# реализации большого круга организаций края, города и района, прежде всего, предприятий стройиндустрии, инженерного обеспечения. Потребуется интеграция усилий многих хозяйственных организаций и переориентация их на нужды Программы "Жилье - городу". Потребуется правовое обоснование хозяйственных взаимодействий в рамках программы: решение городской Думы о предоставлении льгот участникам программы, о предоставлении долгосрочных кредитов физическим лицам, о переводе реконструированных общежитий в жилье и т.д.

Проект также предполагает создание новых рабочих мест. В процессе эксплуатации нового жилого массива на его территории начнет действовать широкая сеть объектов соцкультбыта, торговли и обслуживания. Открываются хорошие возможности для развития частного предпринимательства и малого бизнеса.

4.1. Инвестиционный климат Краснодарского края

Объективные возможности Краснодарского края и условия деятельности оценены с помощью методики*1), основанной на сочетании статистического и экспертного подходов.

4.1.1. Инвестиционный потенциал

Краснодарский край наравне с общепризнанными экономическими лидерами, такими как Свердловская, Московская, Кемеровская области, занимает 8 место. Если исключить из расчета интегрального рейтинга не зависящую от хозяйственной деятельности человека "ресурсную" составляющую, Краснодарский край смещается на 12 место. Он также входит в один из пяти потенциальных полюсов инвестиционного роста в составе Южно-Российского региона. По составляющим инвестиционного потенциала Краснодарский край занимает следующее положение:

- ресурсно-сырьевой - 21;

- топливно-сырьевой - 38;

- производственный - 17;

- потребительский - 4;

- инфраструктурный - 13;

- интеллектуальный - 66,5;

- институциональный - 6;

- инновационный - 26.

Среди регионов с наиболее высоким инвестиционным потенциалом Краснодарский край занимает 8 место и является одинаково привлекательным как для российских, так и для иностранных инвесторов.

4.1.2. Инвестиционный риск

В целом Россия относится к числу стран с весьма высоким уровнем инвестиционного риска, что резко снижает ее общий рейтинг. Именно по степени риска регионы России отличны. По данному рейтингу Краснодарский край занимает 17 место. В том числе:

- по экономическому риску - 6 место,

- по политическому - 63,

- по социальному - 15,

- по экологическому - 63,

- по криминальному - 19.

Краснодарский край входит в ряд регионов с незначительным инвестиционным риском. Но в данном случае приоритеты российских и иностранных инвесторов различны: для первых Краснодарский край на 13 месте, а для вторых - на 17.

4.1.3. Законодательные условия

Анализ инвестиционного законодательства позволил сделать вывод, что он# не играет необходимой роли в формировании региональной инвестиционной политике#. Существует обратная зависимость между рейтингами регионов по потенциалу и риску и степенью благоприятности правовых условий инвестирования.

Краснодарский край в числе 30 регионов с наиболее благоприятными законодательными условиями занимает следующее положение: для российских инвесторов - 20 место, для иностранных - 16.

Среди регионов, имеющих благоприятный "региональный законодательный фон" для иностранных инвесторов<,> Краснодарский край занимает 15 место, а для российских - 17, т.к. он имеет более льготные условия для иностранных инвесторов. Краснодарский край также стоит на 8 месте среди регионов, в которых приняты специальные региональные законы, регулирующие деятельность российских инвесторов.

4.1.4. Инвестиционный климат

По условиям инвестирования Краснодарский край относиться# к группе регионов с высоким потенциалом и незначительным риском. Он является наиболее предпочтительным для всех типов инвесторов, но в наибольшей степени - для крупных. В данной группе он занимает 7 место из 17 (впереди Краснодарского края такие экономически развитые регионы как Свердловская, Московская области, Москва, Санкт-Петербург, Самарская и Белгородская области). Как и все регионы, относящиеся к группам с высоким потенциалом, Краснодарский край является "бюджетоформирующим".

4.2. Оценка рисков

Основные группы дестабилизирующих факторов (рисков), способных повлиять на ход реализации Программы.

4.2.1. Внешние риски

1. Социально-политическая нестабильность в России, отдельных регионах.

2. Экономическая нестабильность в стране.

3. Несовершенство, противоречивость, нестабильность законодательной базы, в том числе налоговой политики.

4. Агрессивное поведение внешней среды.

5. Несовершенство системы денежного обращения, наличие взаимных неплатежей.

6. Сложности в прогнозировании различных тенденций и факторов, проведении финансовых и экономических расчетов Проекта.

По мнению экспертов, первые четыре фактора являются наиболее неблагоприятными.

4.2.2. Социальные и организационные риски

1. Отсутствие возможности предоставления бесплатного жилья.

2. Отсутствие законодательной базы по выделению долгосрочных кредитов физическим лицам, нуждающимся в жилье.

3. Нарушение договорных обязательств, срывы со стороны подрядных организаций.

4. Некомпетентность, недобросовестность, нерадивость многих партнеров, работников.

5. Ошибки в оценке ситуации, выборе стратегии и тактике управления со стороны управляющей компании.

6. Бюрократия на местном уровне.

7. Недостаточно проработанная экспертиза отдельных аспектов Программы.

8. Частая смена хозяйственных руководителей фирм - партнеров.

9. Недостаток квалифицированных кадров.

10. Недостаточная подготовленность управляющей компании к выполнению намеченной задачи.

По мнению экспертов, первые семь факторов являются наиболее неблагоприятными.

4.2.3. Экономические, коммерческие риски

1. Отсутствие стартового инвестиционного капитала.

2. Недостаточная степень проработки рыночной ситуации.

3. Ненадежность инвесторов.

4. Отсутствие опыта и необходимых структур для осуществления операций с недвижимостью.

5. Несостоятельность городского бюджета в финансировании объектов Программы.

6. Риск порчи территории, ухудшения экологической ситуации.

По мнению экспертов, первые пять факторов являются наиболее неблагоприятными.

4.2.4. Технические риски

1. Отсутствие экологической экспертизы Программы.

2. Отсутствие территорий массовой застройки.

3. Возможно отставание инженерной инфраструктуры от строящихся основных объектов.

4. Низкое качество материалов и сырья.

5. Негибкость, сложность в переориентации существующей базы стройиндустрии.

6. Плохая проработанность многих технических вопросов на начальной стадии.

7. Наблюдаются явные тенденции развала местной базы стройиндустрии.

По мнению экспертов, первый фактор является наиболее неблагоприятным.

4.2.5. Местные риски и форс-мажор

1. Недостаточная проработка правовых вопросов и правовая обеспеченность на местном уровне.

2. Несоответствие уровня предлагаемых услуг (инженерное обеспечение, сервис) мировым стандартам.

По оценкам экспертов, первый фактор является наиболее неблагоприятным.

По мнению экспертов, учитывая приведенные риски:

а) затраты на строительство объектов могут возрасти в 1,5 раза с вероятностью в 50%;

б) доходы в целом по всем объектам могут сократиться на 10% с вероятностью 20%;

в) сроки строительства объектов могут увеличиться в 1,5 раза с вероятностью 40% и в 2 раза с вероятностью 10%;

г) привлекательность Программы, емкость рынка может снизиться на 10% с вероятностью 10%.

5. Маркетинг

Активный маркетинг предполагает не только удовлетворение имеющихся потребностей клиента в жилищном строительстве, системе обслуживания и других услугах, но также систематическое изучение существующего рынка и общественного мнения, проведение рекламной компании, организацию выставок с представлением различных экспонатов и видов квартир, активное сотрудничество с будущим клиентом по вопросам определения его запросов, условий строительства и оплаты. Главное здесь - помочь клиенту сориентироваться в плане возможностей, сформировать собственную систему предпочтений, стать активным партнером в строительстве и в последующем - хозяином.

5.1. Маркетинговое исследование

На этапе разработки программы "Жилье - городу" проведены маркетинговые исследования потребности в жилье по сегментам рынка с учетом демографического состояния города, платежеспособности потребителей жилья, площади и комфортности жилья.

Исследования показали, что на сегодняшний день месячная потребность в покупаемом жилье составляет порядка 200 квартир. Предпочтение при покупке квартиры отдается 1 - 2х# комнатным, спрос на которые в 2 - 3 раза выше спроса на прочее жилье, в том числе коттеджи и т.п. При прочих равных условиях спрос на жилье в микрорайонах диктуется географической расположенностью по отношению к центру и обеспеченностью отдаленных районов транспортными услугами. Так, например, фактический спрос на жилье в Юбилейном, Комсомольском, Фестивальном микрорайонах, а также районе КСК выше, чем в других районах города. Цены на квартиры в центре города на 18% выше средних по городу (равноценных, улучшенной планировки, но без элитной отделки).

Разброс цен на жилье очень велик, от 1,55 до 5 млн. руб./кв. м (причем цена на 2-х# комнатные квартиры несколько выше, чем на 1 и 3-х# комнатные). Продавцы квартир предлагают цену, ориентируясь на завод ОБД и ДСК, что в настоящее время составляет 2,3 млн. руб./кв. м общей площади. Реально цена квартиры для населения от ОБД и ДСК увеличивается на 10 - 20% за счет отделочных работ и установки сантехники и составляет 2,5 - 2,8 млн. руб./кв. м.

Кроме того, маркетинговые исследования позволили выявить один парадоксальный факт: несмотря на огромную нехватку жилья и очередь из 46,3 тыс. семей, готового к реализации жилья в городе в 2 раза больше, чем спрос на него. Анализ данного факта позволил сделать вывод о том, что отсутствие достаточного спроса на готовое жилье связано не с отсутствием фактической потребности в нем, а с недостаточностью реальных средств у населения для его приобретения.

Таким образом, маркетинговые исследования позволили определить главную задачу, которую необходимо решить при реализации программы "Жилье - городу", а именно удешевление стоимости жилья.

6. Управление реализацией Программы

6.1. Среда партнерских отношений

Крупные региональные проекты могут быть успешно реализованы только при деловой среде партнерских отношений. Множество организаций, физических лиц принимают прямое или косвенное участие в запуске, создании, функционировании объектов Программы. И все эти многочисленные субъекты должны составлять эффективно действующую деловую среду. Формирование, "выращивание" такой деловой среды является одной из важнейших задач управляющей компании.

Развертывание Программы "Жилье - городу" за счет своей многомерности, целевой ориентации дает возможность увязать интересы различных субъектов региона, формируя вокруг управляющей компании и Программы среду партнерских отношений. В эту среду могут быть втянуты, наряду с крупными партнерами, и мелкие инвесторы, субподрядные организации, экспертные группы, инжиниринговые фирмы.

Партнерская среда формируется при активном включении частного сектора и контрактных взаимоотношений во всех видах деятельности.

6.2. Корпоративное управление

Один из ключевых вопросов Программы - взаимодействие его# органов управления и субъектов развития. Модель корпоративного управления рассматривается как принципиально важное в плане развития сотрудничества социальных, производственных, административных структур.

Следует особо заметить важность перехода в управлении территорией от директивного руководства к выявлению и оказанию содействия складывающимся прогрессивным структурам, отдельным лицам, инициаторам и энергичным сторонникам "точек роста" территории. По сути, органы управления в значительной степени должны стать обслуживающей системой основных хозяйственных и предпринимательских структур, обеспечивающих развитие.

Корпоративное управление основано также на единстве природного комплекса, с одной стороны, и необходимости принять участие в управлении всем субъектам Программы, включая инвесторов, подрядчиков и т.д.

6.3. План персонала

Работа с персоналом включает:

- широкое привлечение собственного кадрового потенциала города через активное участие в реализации объектов Программы местных проектных и строительных организаций, а также организаций, входящих в систему инженерного обслуживания и др.;

- подготовку руководящего состава управляющей компании и вновь возникающих структур, который предполагается отбирать из числа менеджеров, имеющих опыт работы в данной области и знающих специфику местных условий;

- повышение квалификации и обеспечение уровня и качества управления, отвечающих мировым стандартам, через обучение руководящего состава и ведущих специалистов на местах, в крупных центрах страны, за рубежом;

- привлечение ведущих экспертов и специалистов для проведения учебно-консультационных, научно-практических семинаров по развитию отдельных подпроектов; широкое использование на договорной основе субподряда, как на отдельных стадиях работы, так и на всем протяжении выполнения проекта.

6.4. Внутреннее организационное обеспечение программы

- созданная структура управления мэрии позволяет строить взаимоотношения между департаментами на договорной основе и быть заинтересованными в конечном результате;

- созданная в городе муниципальная финансовая система (муниципальный банк, муниципальная страховая компания, фонд развития жилищного строительства, жилищный социальный фонд) обеспечивает комплексный подход к решению жилищной программы;

- Экспертный Совет при департаменте муниципальных финансов обеспечивает единый подход к рассмотрению представляемых проектоустроителями вариантов и методов строительства;

- Инвестиционный Совет мэрии рекомендует муниципальному банку наиболее интересные проекты. Подводит итоги конкурсов по определению подрядчиков;

- страхование рисков обеспечивает страховая муниципальная компания.

6.5. Внешнее сопровождение

Представляется необходимым создание сети научного и консультационного сопровождения Программы с подключением внешних экспертов и консультантов по управлению как отечественных, так и зарубежных. Необходимо создание системы мониторинга, который осуществляют внутренние и внешние специалисты. При этом регулярно проводится проблемная диагностика хозяйственной ситуации, складывающейся вокруг Программы. Система "сопровождения" отслеживает новую информацию, возникающие сбои и дефекты в общей схеме функционирования, производит аналитические расчеты, предлагает идеи, решения, альтернативные варианты продолжения развития проекта. Потребуется специальная подготовка группы таких специалистов, способных на высоком профессиональном уровне обеспечить эффективный мониторинг по слежению за ходом реализации Программы.

6.6. Система конкурсов

Реализация Программы "Жилье - городу" предполагает широкое использование на различных стадиях работы системы конкурсов.

Система конкурсов заключается в выборе юридического или физического лица, предложившего более выгодные условия реализации какого-либо подпроекта. В этом случае пакет конкурсной документации включает: условия передачи участка в аренду, проект договора аренды, проект решения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству о предоставлении в пользование земельного участка, акт резервирования участка для проведения проектно-изыскательских работ, градостроительное задание, предварительные ТУ на подсоединение к инженерным коммуникациям.

К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранцы, оформившие заявку на участие в конкурсе в срок, не позднее установленного информационным сообщением.

Система конкурсов способствует реализации отдельных проектов в более сжатые сроки, на более качественном уровне и делает их более привлекательными.

7. Реализация Программы

Срок реализации Программы "Жилье - городу" 4 года.

Департаментом по делам строительства и архитектуры и департаментом муниципальных финансов предполагается проводить реализацию программы двумя равными временными этапами:

I этап - 1 и 2 год реализации,

II этап - 3 и 4 год реализации.

Такое разделение Программы обусловлено, прежде всего, общей экономической ситуацией, складывающейся в нашей стране, когда малообеспеченные и среднеобеспеченные категории граждан, удовлетворение потребностей в жилье которых и является главной задачей программы "Жилье - городу", в ближайшие 7 - 10 лет не смогут обеспечить себе приобретение жилья за счет собственных денежных ресурсов.

Таким образом, главной задачей мэрии города на I этапе реализации будет являться задача накопления финансовых ресурсов для возможно наиболее полного удовлетворения на II этапе потребностей малообеспеченных и, прежде всего, льготных категорий граждан в жилье.

Поэтому на первом этапе реализации Программы "Жилье - городу" необходимо окончательно определиться, что бесплатного жилья за счет местного бюджета никаким категориям граждан не будет, за исключением квартир, средства на которые выделяются целевым назначением из федерального бюджета. Все жилье должно строиться на коммерческой основе.

Для решения задач первого этапа департаментом муниципальных финансов разработан ряд мероприятий, главная цель которых - удешевление строительства жилья.

Одним из наиболее действенных способов удешевления стоимости строящегося жилья является проведение тендера среди строительных организаций города на право участия в программе "Жилье - городу".

Для проведения конкурса на осуществление подрядных работ департаментом разработано Положение "О порядке проведения конкурса на выполнение объема строительных работ для программы "Жилье - городу".

ГАРАНТ:

См. также Положение о порядке конкурсного отбора подрядных организаций на содержание, текущее техническое обслуживание и ремонт домов муниципального жилищного фонда г. Краснодара, утв. постановлением главы городского самоуправления Краснодара от 17 июля 1997 г. N 1281

Разработаны критерии отбора субподрядных организаций при проведении данного конкурса, основными из которых является:

- себестоимость 1 кв. м жилья (общей площади);

- срок начала и окончания строительства;

- использование передовых технологий и модернизация производства.

В качестве приоритетных конкурсантов, отвечающих вышеперечисленным требованиям, предлагается считать подрядные и субподрядные организации, имеющие льготное налогообложение.

Кроме того, в качестве субподрядных организаций крайне необходимо привлекать должников городского бюджета с отработкой долгов натуральными объемами, либо поставкой необходимых стройматериалов, а также дебиторов городского бюджета с предоставлением им приоритетного права на участие в Программе "Жилье - городу" (объемов работ), либо строительных площадок в черте города для собственных застроек с последующей реализацией жилья.

На начальном этапе реализации первой половины программы:

- предполагается вести строительство силами подрядчиков на объектах незавершенного строительства (приложение N 1).

Приоритетным направлением в реализации первого этапа программы определена необходимость начала строительства на незавершенных объектах жилья, изъятого в счет погашения долгов городского бюджета, привлеченной за долги рабочей силой и за счет долговых стройматериалов.

Департаменту муниципальных финансов совместно с департаментом по делам строительства и архитектуры необходимо в кратчайшие сроки тщательно разобраться с заказчиками по каждому начатому строительством многоэтажному жилому дому с целью совмещения финансовых возможностей заказчиков, у которых незавершенное строительство более 50% стоимости дома, с теми, у которых строительство только начато, чтобы ввести в эксплуатацию дома с большей степенью готовности в более короткие сроки.

Предполагается реконструкция общежитий под жилые дома. В муниципальной собственности находится более 100 общежитий, балансодержателями которых являются юридические лица различных организационно-правовых форм.

Объединение усилий департаментов по делам строительства и архитектуры, городского хозяйства, транспорта и связи, муниципальных финансов при формировании программы реконструкции общежитий позволит направить денежные ресурсы на реконструкцию объектов, отобранных на конкурсной основе и рекомендованных инвестиционным Советом.

Одним из направлений деятельности в реализации программы "Жилье - городу" является мансардное строительство. Проведено технико-экономическое обоснование целесообразности реконструкции жилых домов различной этажности без отселения жильцов, анализ объемно-планировочных и конструктивных решений жилых домов различной этажности.

ГАРАНТ:

См. Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Краснодаре, утв. постановлением главы городского самоуправления Краснодара от 17 сентября 1997 г. N 1770

Подготовлены материалы по проведению конкурса на выявление лучшего архитектурного и конструктивного решения.

Инженерная подготовка участков под новое строительство.

8. Финансовый план (проект)

8.1. Финансовая схема программы заключается в:

осуществлении муниципальной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с использованием бюджетных средств, кредитных ресурсов банков и собственных средств застройщиков путем:

- бюджетного кредитования на возвратной основе через муниципальный банк;

- кратко-, средне- и долгосрочного кредитования за счет кредитных ресурсов коммерческих банков в сочетании с мерами бюджетной поддержки банков - участников жилищной программы (возмещение разницы кредитных ставок);

- безвозмездные субсидии, в том числе в виде денежных средств, доли имущества в незавершенных строительством жилых домах, земельных участков, жилищных сертификатов, облигационных займов;

- использование собственных средств граждан, в том числе в виде приобретения сертификатов, облигаций муниципальных займов, сбережений на накопительных счетах в муниципальном банке, стоимость уже имеющегося у граждан недвижимого имущества;

- предоставление налоговых льгот предприятиям, выделяющим субсидии на строительство или приобретение жилья работникам-очередникам;

- использование системы взаимозачетов;

- применение вексельных схем для привлечения средств банков с целью выдачи дешевых кредитов застройщикам.

8.2. Налоговое окружение

Начисления на заработную плату - 40,5% от фонда оплаты труда. Из них:

- пенсионный фонд - 28%;

- фонд социального страхования - 5,4%;

- фонд занятости - 1,5%;

- фонд медицинского страхования - 3,6%;

- отчисления на нужды образования - 1%;

- отчисления на содержание транспорта - 1%.

Отчисления в дорожный фонд - 2,6% от объема реализации.

Отчисления в фонд социально-жилищного страхования - 1,5% от объема реализации.

Налог на добавленную стоимость - 20%.

Налог на прибыль - 35%.

Одним из самых действенных рычагов уменьшения стоимости строящегося жилья является применение различных льгот при налогообложении предприятий и организаций, участвующих в реализации программы "Жилье - городу".

Учитывая факт, что Программа "Жилье - городу" носит явно социальный характер, целью которой является по возможности наиболее полное удовлетворение потребностей в дешевом жилье социально незащищенных слоев населения, департамент муниципальных финансов считает необходимым внести на рассмотрение городской Думы предложения, регулирующие порядок предоставления и виды налоговых льгот для предприятий, организаций, принимающих участие в реализации программы "Жилье - городу".

В случае предоставления строительными организациями инвестиционных проектов с реальными источниками финансирования, направленных на строительство жилья, либо развитие производства строительных материалов, рассматривать вопрос о предоставлении рассрочки, на срок реализации инвестиционного проекта, уплаты долгов местному бюджету (либо полной амнистии указанных долгов) с включением данной строительной организации в список организаций, допущенных к реализации программы "Жилье - городу".

Применение вышеуказанных и прочих налоговых льгот не предусматривает уменьшения налоговых поступлений, а ведет лишь к не увеличению таковых. Но несмотря на это налоговые льготы и гарантии мэрии г. Краснодара позволят привлечь к реализации Программы дополнительные источники финансирования, особенно на фоне наблюдаемого в последнее время снижение# доходности финансовых операций на валютном рынке и рынке государственных ценных бумаг, и получить наибольший эффект от реализации программы "Жилье - городу".

Кроме того, предполагается разработать положение о проведении так называемых жилищных зачетов, предусматривающее передачу в муниципальную собственность строящегося и готового жилья за долги местному бюджету на взаимовыгодных как для предприятия-должника, так и для мэрии г. Краснодара условиях.

Для уменьшения инвестиционных рисков и привлечения таким образом в реализацию программы дополнительных финансовых ресурсов, департамент муниципальных финансов предлагает заложить в бюджете города возможность создания гарантийного фонда, обеспеченного залогом конкретного муниципального имущества по средствам вложения в программу "Жилье - городу".

ГАРАНТ:

См. Порядок формирования и использования муниципального залогового фонда, утв. решением городской Думы Краснодара от 19 июня 1997 г. N 10 п. 1

Одним из направлений деятельности департамента муниципальных финансов при реализации программы "Жилье - городу" является создание структур, основная деятельность которых будет направлена на накопление необходимых финансовых ресурсов для удовлетворения потребностей очередников в жилье.

Департамент муниципальных финансов выступил учредителем некоммерческих организаций: Фонда развития жилищного строительства и Жилищного социального фонда "Жилсоцфонд".

Фонд развития жилищного строительства создан с целью привлечения внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу. Фонд будет оказывать поддержку мало- и среднеобеспеченных граждан в финансировании строительства или приобретении жилья путем выделения субсидий. Задача Фонда состоит и в том, чтобы содействовать развитию производственной базы домостроения и обеспечения районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.

Использовать средства Фонда предполагается также на финансирование инженерной подготовки территорий под новое жилищное строительство.

Источниками финансирования Фонда предполагаются добровольные взносы и средства долевого участия в жилищном строительстве юридических и физических лиц, часть средств амортизационных отчислений предприятий и организаций независимо от форм собственности.

Предполагается использование и заемных источников (кредитов банков). Получение доходов от ценных бумаг.

Использование средств этого Фонда на строительство жилья удешевит его стоимость, так как финансирование 40% жилья за счет средств фонда развития дает возможность не начислять НДС на стоимость работ по строительству жилых домов.

Основной задачей "Жилсоцфонда" является осуществление деятельности по обеспечению жильем граждан за счет покупки квартир по их поручению с последующей передачей их в аренду для выкупа в течение З-х лет.

Образовавшийся доход от деятельности Фонд в соответствии с учредительными документами обязан направлять на покупку квартир для граждан, состоящих на учете в мэрии и остро нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Суть деятельности Фонда сводится к приобретению для клиентов за счет собственных средств (в размере 7% стоимости жилья), основу которых составляют кредитные ресурсы, жилье, с последующей передачей его в аренду клиенту, который изначально оплачивает 30% стоимости жилья.

Возмещение затрат "Жилсоцфонда" на приобретение жилья производится клиентом-арендатором в виде ежемесячных платежей, в сумму которых включаются выплаты 70% стоимости квартиры, возмещение затрат по обслуживанию заемных средств, затраты по содержанию аппарата фонда, а также доход фонда, образуемых# от данного вида предпринимательской деятельности.

Одной из привлекательных сторон создания такого фонда является то, что в соответствие с действующим законодательством некоммерческие организации, к которым относится Фонд жилищного и социального строительства г. Краснодара, освобождаются от налога на добавленную стоимость и налога на прибыль, в случаях, когда доход, получаемый ими от деятельности<,> направляется для выполнения уставных целей, в частном случае на покупку квартир для последующего их предоставления остро нуждающимся в жилье гражданам.

По оценке специалистов департамента муниципальных финансов реализация проекта создания "Жилсоцфонда" и развитие его уставной деятельности позволит удовлетворить потребности в жилье и улучшении условий проживания 500 семей.

8.3. Прогнозирование чистых потоков денежных средств*2)

Был произведен анализ дисконтированного потока денежных средств на пять лет. Этот метод требует разработки следующего:

- Доход и рост дохода;

- Себестоимость реализованных услуг;

- Накладные расходы;

- Амортизация;

- Воздействие налогов;

- Прирост чистого оборотного капитала;

- Прирост основного капитала.

8.3.1. Проектные допущения.

Этот раздел представляет собой описание проектных допущений, которые послужили базой для установления скорректированного на наличие обязательств дискреционного потока денежных средств.

Из-за высокой инфляции в России прогнозы продаж, расходов, прибыли и дискреционного потока денежных средств производились на "реальной" базе. Поэтому эффекты воздействия инфляции и/или девальвации национальной валюты были устранены. Соответственно любые прогнозы роста продаж, прибыли или расходов являются результатами увеличения объемов, реального повышения цен и/или сокращения производственно-хозяйственных расходов.

Следует отметить, что для целей оценочного анализа мы сделали допущение, что текущее правительственное регулирование и деловое законодательство будут оставаться неизменными на весь период горизонта планирования.

Для целей планирования скорректированный на наличие обязательств чистый поток денежных средств определяется как:

Прибыль до погашения процентов (издержек финансирования):

+ Амортизационные отчисления

- Прирост собственного оборотного капитала

- Капитальные вложения

+/- Прочие операции, воздействующие на денежные средства

= Чистый поток денежных средств от операций.

8.3.2. Принятый период прогнозирования и допущения по ключевым факторам стоимости.

Принимая во внимание временную продолжительность реализации Программы "Жилье - городу" мы приняли продолжительность периода прогнозирования равной 4 годам.

В процессе построения прогноза чистых потоков денежных средств от операций мы учитывали следующие ключевые факторы стоимости:

Чистые потоки денежных средств прогнозного периода:

чистая реализация;

себестоимость реализованных услуг;

накладные и административные расходы;

амортизация основных средств;

налоговое окружение;

прирост оборотного капитала;

капиталовложения;

Ставка дисконтирования:

цена заемного капитала относительно условий базовой страны - США;

целевая рыночная структура капитала относительно условий базовой страны - США;

Как установлено выше, разработка соответствующей ставки дисконтирования является составной частью процесса оценки и проектирования. Требуемая норма отдачи для инвестора есть функция делового риска, финансового риска и риска ликвидности, которые присущи бизнесу. Чем выше степень риска, тем выше норма отдачи, требуемая инвестором.

Средневзвешенная стоимость капитала является ставкой дисконтирования, представляющая собой требуемую норму отдачи, необходимую для оправдания инвестиций.

Большинство действующих предприятий имеют структуру капитала, состоящую из обязательств и собственного капитала. Сторона, ссужающая капитал в бизнес, требует соответствующей отдачи на эти ссуды, которая выходит из бизнеса в виде процентных выплат. Стоимость долговых обязательств отражена в преобладающих на рынке в процентных ставках на дату оценки. Заимодавцы имеют более высокую степень претензий на активы предприятия, в отличие от инвесторов в собственный капитал. Следовательно, настоящая стоимость долговых обязательств для инвестора менее рискованна, чем стоимость инвестиций в собственный капитал того же предприятия.

Инвесторы собственного капитала требуют более высокую норму отдачи на их инвестиции, чем держатели долговых обязательств, потому что их претензии на активы компании вторичны после держателей долговых обязательств. Кроме этого, от предприятий не требуется обязательная выплата дивидендов, тогда как процентные выплаты обычно фиксированы в течении срока займа.

Средневзвешенная стоимость капитала объединяет претензии держателей долговых обязательств и держателей собственного капитала в пропорции их участия во всем капитале предприятия. Для установления средневзвешенной стоимости капитала предприятия производится исследование преобладающих в данной отрасли структур капитала по состоянию на дату оценки. Среднеотраслевая структура капитала чаще, чем структура капитала индивидуального предприятия, используется при определении средневзвешенной стоимости капитала, потому что при установлении справедливой стоимости разумный инвестор смотрит в будущее и использует преобладающие рыночные показатели для того, чтобы попытаться установить, какой вид структуры капитала будет встречаться.

При установлении средневзвешенной стоимости капитала для Программы мы базировались на методе построения его обеих частей. Стоимость для доли собственного капитала в средневзвешенной стоимости капитала была рассчитана с использованием модели Capital asset pricing model (CAPM). Безрисковая норма отдачи на инвестиции, использованная в наших расчетах, определена как средняя величина от норм дохода на десяти- и тридцатилетние казначейские обязательства США, известных# на дату оценки, и скорректирована на величину инфляции для приведения к "реальной" норме, а также с последующей корректировкой на компенсацию соответствующего страхового риска России по сравнению с США. Эта корректировка была осуществлена на базе страновых кредитных рейтингов, опубликованных в издании "Institutional Investor". Данные о долгосрочной рыночной премии на собственный капитал и премии на капитал малых компаний представлены в издании "1995 Yearbook of Stocks, Bondss, Bills and Inflation", публикуемым "Ibbotson Associates". Стоимость долговых обязательств определена на базе норм доходности облигаций корпораций категории надежности "Bee", взятых на дату оценки.

На основе процедуры, описанной выше, мы рассчитали средневзвешенную стоимость капитала с учетом корректировки на компенсацию странового риска России приблизительно на 23%.

9. Заключение

Реализация Программы "Жилье - городу" предполагает использование самых разных вариантов и решений как на различных этапах реализации Программы, так и при осуществлении отдельных подпроектов.

Могут быть разные источники и объемы финансирования уже на начальной стадии проектирования, выбраны различные приоритеты очередности ввода объектов, определена та или иная финансовая политика. Организационные формы управления проектом в целом и отдельными подпроектами также могут носить многовариантный характер.

Наличие многих альтернативных решений для каждой возникающей технической, организационно-управленческой, производственно-хозяйственной, социальной или экономической проблемы ориентируют управленческую компанию и других субъектов Программы на постоянный поиск и выбор лучших проектных решений.

------------------------------

1) "Эксперт" N 47, 9 декабря 1996 г.

2) Из-за отсутствия реальных строительных проектов дана только модель расчета потоков денежных средств.

Генеральный директор департамента

по делам строительства и архитектуры

П.В. Вертлиб

Секретарь городской Думы

Е.Н. Шпак