Приложение. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в городе Краснодаре

Приложение
к решению городской Думы Краснодара
от 22 июня 2000 г. N 45 п. 3

ГАРАНТ:

См. подпрограмму развития ипотечного жилищного кредитования муниципального образования город Краснодар на 2005 - 2010 годы муниципальной целевой программы "Жилище" на 2005 - 2010 годы, утвержденную решением городской Думы Краснодара от 15 декабря 2005 г. N 4 п. 9

Концепция
развития системы ипотечного жилищного кредитования
в городе Краснодаре

                               Содержание

     1. Тезисы концепции  ипотечного жилищного кредитования  в  городе

        Краснодаре

        1.1. Обоснования, цели и задачи концепции                     

        1.2. Участники концепции                                      

        1.3. Схемы функционирования системы ИЖК                       

             Схема 1. Система ипотечного жилищного кредитования       

             Схема 2. Договорная схема региональной системы ИЖК       

             Схема 3. Договорная схема участия ССЖК в системе ИЖК     

             Схема 4. Договорная  схема  участия  страховой компании в

                      системе ИЖК

     2. Программы страхования при ипотечном кредитовании населения    

        2.1. Условия страхования  квартиры,  передаваемой  в  качестве

             залога банку

        2.2. Условия  страхования  жизни,  здоровья  и  утраты  трудо-

             способности заемщика

        2.3. Условия страхования риска утраты недвижимого имущества  в

             результате  прекращения  права  собственности  (титульное

             страхование)

        2.4. Накопительное страхование                                

     3. Пилотный проект системы ИЖК в городе Краснодаре  и  оценка его

        экономической целесообразности

ГАРАНТ:

См. также Положение о жилищных кредитах в Краснодарском крае, утвержденное постановлением главы администрации Краснодарского края от 28 июля 1994 г. N 415;

Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 г. N 511-КЗ "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения и развития ипотечного жилищного кредитования в Краснодарском крае"

1. Тезисы концепции ипотечного жилищного кредитования (ИЖК)
в городе Краснодаре

1.1. Обоснование, цели и задачи концепции

Жилищная проблема и формирование одного из центральных инструментов ее решения - ипотечного жилищного кредитования являются приоритетной задачей Правительства Российской Федерации на ближайшие годы.

Система ипотечного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государствами как в экономической, так и социальной политике.

Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретаемого ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки.

Необходимо также подчеркнуть, что в силу макроэкономичности и социальной направленности институт ипотеки способствует формированию между государством и гражданами таких отношений, которые обеспечивают стабильность и эволюционный характер поступательного развития общества в целом.

По существу, ипотека постепенно трансформируется в инструмент не только экономического, но и политического управления общественными процессами, что наглядно иллюстрируется практикой всех стран. Более того, она свидетельствует о том, что именно те политические группы, которые оказывались в состоянии осознать и реализовать потенциал института ипотеки, занимали доминирующее положение в обществе. Наиболее ярким примером служит Франклин Д. Рузвельт.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека, получив государственную поддержку на этапе внедрения, постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие и направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, более полное удовлетворение потребности граждан в жилье.

Поэтому, при всем многообразии форм, обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ (см. схему 1).

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые, благодаря их высокой надежности, становятся весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и крупных финансовых институтов, таких как страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

В настоящее время в России созрели все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования.

Приняты:

- Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования.

- Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации N 28 от 11 января 2000 года), на основе которой разрабатываются и принимаются региональные ипотечные программы и пилотные проекты.

Законодательно или нормативно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний).

Создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (постановление Правительства РФ N 1010 от 26 августа 1996 г.) - специализированная организация, способствующая вовлечению инвестиций в сферу ипотечного жилищного кредитования.

Приватизировано 59 процентов жилья, что составляет порядка одного миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимостью около 150 - 200 миллиардов долларов. Это создает основу формирующегося вторичного рынка жилья.

На руках населения ввиду банковского кризиса по различным оценкам находятся порядка 40 млрд. долларов США.

В федеральном бюджете на 2000 год предусмотрено выделение государственных гарантий в объеме 3 млрд. рублей (по обязательствам Агентства по ипотечному кредитованию), что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, предоставивших ипотечные жилищные кредиты населению.

Платежеспособный спрос населения на жилье уже сегодня удовлетворяется не полностью. Действительно, в советские времена жильем ежегодно обеспечивалось 3% семей, в настоящее время этот показатель сократился в двое, с другой стороны оценка доступности жилья (анализ доходов населения в сопоставлении с ценами на рынке недвижимости) показывает, что не менее 5% населения могут его приобрести.

В основе стратегии развития системы ИЖК лежит ориентация и опора на субъекты Российской Федерации - сосредоточение усилий на реализации конкретных региональных ипотечных программ, максимально учитывающих специфику каждого региона (наличие ресурсов, развитость рынка недвижимости, уровень благосостояния населения и т.п.) и готовность администрации и хозяйственных субъектов к внедрению этих программ.

Выбор такой стратегии во многом определяется важнейшей функцией системы ИЖК - вовлечение в хозяйственный оборот страны средств граждан - основного богатства любого государства. Система ИЖК призвана обогатить именно граждан своей страны: одних - через улучшение жилищных условий, других - через доход от ипотечных ценных бумаг (см. схему 1).

Региональная элита во многих субъектах Российской Федерации не только осознала, но и приступила к формированию своих собственных региональных ипотечных систем. Наиболее продвинутыми в этом плане являются города Москва, Санкт-Петербург, Иркутская, Саратовская, Владимирская, Самарская, Белгородская, Оренбургская области, республика Чувашия, Краснодарский край и ряд других.

Вместе с тем, еще недостаточно понимание основополагающих принципов, механизмов и сути института ипотеки вообще, в частности, в ряде случаев руководители регионов рассматривают схему ипотечного кредитования как средство прямого финансирования строительных комплексов, что на самом деле является следствием, а не целью функционирования системы.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ дает широкий простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору региональной схемы ИЖК, основанному на анализе экономических условий в каждом конкретном регионе. Единственное условие - их юридическая чистота и финансовая прозрачность. Для одних это будут, так называемые, одноуровневые схемы, в другом случае будут создаваться операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - агентства по ипотечному жилищному кредитованию (двухуровневая модель), аналогично тем, которые были созданы Правительством РФ и администрациями города Москвы и Иркутской области.

Любая модель долгосрочного кредитования граждан может быть приемлема, если внутрь модели заложены механизмы, ставящие жесткий заслон на пути нецелевого использования средств, и механизмы рефинансирования. Внедрение механизма рефинансирования позволит снять нагрузку с федерального, региональных и местных бюджетов по финансированию жилищного строительства для экономически активных граждан и сосредоточиться на (целевой) адресной поддержке социально незащищенных слоев населения.

Важной составной частью формируемой системы ИЖК станут накопительные системы в рамках программ накопительного страхования, а также с участием ссудно-сберегательных жилищных кооперативов и т.п. Создание подобных накопительных систем имеет целью увеличение платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты. Гражданин вначале накапливает средства, а затем становится участником вышеупомянутых одноуровневых или двухуровневых моделей системы ИЖК. Накапливаемые средства населения нельзя использовать до момента предъявления гражданам жилья, удовлетворяющего их потребностям и возможностям.

Таким образом, увязываются интересы строителей и человека, который приобретает ипотечный кредит. Застройщик, имея надежную систему реализации построенного жилья, в состоянии получить инвестиционный кредит в банке на цели строительства. В отдельных случаях, администрация может предоставить ему ссуду на строительство жилья на возвратной основе или гарантии по банковскому кредиту. На эти заемные средства строятся квартиры или индивидуальные дома, а потенциальные потребители-заемщики осуществляют общественный надзор за строительством, сроками, стоимостью и качеством.

Тем самым отношения потребитель - производитель принимают цивилизованную форму: покупатель жилья вынуждает строительные организации начать борьбу за клиента, формируя так необходимую для нашей экономики конкуренцию, отсутствовавшую при социалистическом способе производства.

Важно подчеркнуть, что в основе системы ипотечного жилищного кредитования лежат кредитно-финансовые механизмы. В этой связи роль федерального центра состоит в контроле и надзоре за деятельностью кредиторов и операторов вторичного рынка ипотечных кредитов через Центральный Банк и Федеральную комиссию по рынку ценных бумаг. В случае необходимости могут создаваться специальные федеральные надзорные органы.

На федеральном уровне также необходимо решать два взаимосвязанных блока задач:

- осуществление общей координации и разработка единых стандартов, обеспечивающих интегрирование региональных ипотечных программ в единую целостную систему, что является необходимым условием ее рефинансирования; - формирование условий, максимально благоприятствующих скорейшему запуску региональных ипотечных программ.

1.2. Участники системы ИЖК в городе Краснодаре

Мэрия города Краснодара:

- разрабатывает технико-экономическое обоснование городской системы ИЖК и пилотного проекта, включающих в себя анализ состояния первичного и вторичного рынков недвижимости и их инфраструктуры, уровня доступности жилья в регионе и оценку платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты, а также подготовленность правовой базы для внедрения системы ИЖК;

- разрабатывает городскую концепцию системы ИЖК и на ее основе - пилотный ипотечный проект;

- разрабатывает и вносит в Думу концепцию "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в городе Краснодаре", закладывающую организационно-правовые основы системы, а также создание фонда жилых помещений временного проживания и т.д.;

- вносит в Думу предложение по городскому бюджету, предусматривающему выделению средств в размере 5000000 (пяти миллионов) рублей на развитие городской системы ИЖК и запуск пилотного проекта;

- разрабатывает и принимает городские нормативы организационно-правового сопровождения сделок купли-продажи жилья с использованием ипотечных кредитов;

- выделяет участки земли под застройку и при необходимости участвует в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;

- дает задание Жилсоцфонду мэрии города Краснодара разработать городскую программу системы ИЖК и на ее основе - пилотный ипотечный проект;

- заключает договор с Промышленно-страховой компанией о ее участии в пилотном проекте системы ИЖК в городе Краснодаре;

- осуществляет контроль за деятельностью профессиональных участников городской системы ИЖК.

Дума:

- принимает концепцию "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в городе Краснодаре";

- утверждает бюджет, предусматривающий выделение средств в размере 5000000 (пяти миллионов) рублей на развитие городской системы ИЖК и запуск пилотного проекта.

Заемщики:

- физические лица, граждане Российской Федерации, желающие приобрести жилье в кредит. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору (договору займа) будет служить залог приобретаемого жилья (ипотека);

- заключают договор купли-продажи с продавцами жилья;

- заключают договор займа (кредитный договор) и договор ипотеки, согласно которым вносят не менее 30% стоимости приобретаемого жилья, получают заем (кредит) на оставшуюся часть стоимости и передают кредитной организации приобретенное жилье в залог, оформляемый в виде закладной (средства по договору займа идут непосредственно продавцу жилья);

- заключают договора долгосрочного накопительного страхования жизни и страхования приобретенного имущества.

Жилсоцфонд мэрии города Краснодара:

- по заданию мэрии разрабатывает городскую концепцию системы ИЖК и на ее основе - пилотный ипотечный проект;

- проводит разъяснительную работу среди населения по системе ИЖК и осуществляет ее пропаганду;

- осуществляет обучение кадров профессиональных участников ипотечного рынка;

- заключает договор с Промышленно-страховой компанией о ее участии в пилотном проекте системы ИЖК в городе Краснодаре;

- осуществляет подбор оценочных агентств и риэлторских агентств;

- ведет прием населения и оказывает услуги потенциальным заемщикам (на основе агентского договора) по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи (включая продажу старого жилья), кредитных договоров и ипотеки, договоров страхования, включая, при необходимости, договора накопительного страхования;

- по поручению кредитора (на основе агентского договора) осуществляет андеррайтинг потенциальных заемщиков;

- выступает в роли Заказчика строительства жилья в ипотечных проектах;

- разрабатывает положения и организует тендеры строительных компаний по участию в ипотечных проектах в случае работы с первичным рынком жилья;

- регистрирует право собственности на приобретенное жилье и ипотеку в региональных органах юстиции.

Промышленно-страховая компания:

- осуществляет имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков на основе договоров и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- является уполномоченной компанией Жилсоцфонда;

- заключают договора долгосрочного накопительного страхования жизни;

- предоставляют ссуды на покупку жилья гражданам, участвующим в накопительной программе и собравшим на полисе не менее 30% стоимости приобретаемого жилья;

- участвуют в долевом строительстве жилья в пилотном проекте системы ИЖК.

Риэлтерские агентства:

- имеющие лицензии, являются уполномоченными компаниями Жилищно-социального фонда;

- осуществляют подбор продавцов жилья;

- осуществляют продажу имеющегося у заемщика старого жилья, средства от продажи которого направляются в кредитную организацию в качестве первичного взноса заемщика.

Оценочные агентства:

- имеющие лицензии, являются уполномоченными компаниями Жилищно-социального фонда;

- осуществляют оценку жилья, приобретаемого и/или продаваемого заемщиками.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования:

- нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Строители:

- лицензированные компании, выигравшие тендер на участие в ипотечных проектах;

- участвуют в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты.

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными функциями этих органов являются:

регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;

хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Кредитор:

- юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы), и являются уполномоченными организациями Жилсоцфонда мэрии города Краснодара;

- предоставляют ипотечные кредиты (займы) на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика;

- оформляют кредитные договора (договора займа) и договора об ипотеке;

- обслуживают выданные ипотечные кредиты.

- кредиты (займы) предоставляются гражданам на срок 5 - 10 лет (в дальнейшем по мере развития системы ИЖК этот срок будет увеличиваться).

Процентные ставки по ипотечным кредитам складываются исходя из сложившихся рыночных условий и учитывают покупательную способность населения, неконвертируемость рубля и инфляцию. Они определяются в долларах США (в пересчете на рубли по текущему курсу, устанавливаемому Банком России). Их размер зависит от цены средств, привлекаемых для рефинансирования системы ИЖК, и, в конечном итоге, обусловлены не только рисками самой системы, но и рисками, связанными с экономической и политической нестабильностью страны в целом.

При этом мировая практика показывает, что риски невозврата ипотечных кредитов являются минимальными, а поэтому рейтинг надежности ипотечных кредитов - один из самых высоких.

Если в качестве источника средств для рефинансирования системы ИЖК выбирать иностранного инвестора, то цена привлеченных ресурсов будет определяться рейтингом страны. На сегодняшний день стоимость иностранных заимствований находится на уровне 10 - 12% в год. Если к этому добавить расходы по функционированию системы ИЖК на уровне 2 - 4% в год, то минимальная процентная ставка кредитных ресурсов для заемщика составит 12 - 16%. Поэтому ипотечные кредиты (займы) с такими процентными ставками будут доступны в первую очередь тем категориям граждан, которые обладают достаточно большими доходами или накоплениями.

Поэтому для рефинансирования системы ИЖК следует ориентироваться на российских инвесторов, российские предприятия и компании, и, в первую очередь, на граждан России.

Банки.

Использование в качестве кредитора универсальных банков определяет размер процентной ставки по кредитам на уровне 30% в год в рублях (15 - 18% в год в долларах США), которая не может быть ниже ставки рефинансирования Банка России. Это связано с нормативами функционирования российской банковской системы, установленными Банком России.

Поэтому до принятия специального банковского законодательства (в том числе, вводящего в правовое пространство так называемые ипотечные банки), учитывающего высокую степень надежности ипотечных кредитов, использование напрямую банков в качестве кредитора в системе ИЖК является ограниченным.

Важно подчеркнуть, что механизм дотаций процентных ставок по кредитам, используемый рядом администраций субъектов Российской Федерации, полностью разрушает механизм рефинансирования системы ИЖК, не говоря уже о том, что он существенно уменьшает возможность государственной поддержки социально незащищенных слоев общества (ввиду ограниченности бюджетных средств).

Исходя из вышеизложенного, в качестве основных кредиторов будут использоваться: ссудно-сберегательные жилищные кооперативы и страховые компании.

Ссудно-сберегательные жилищные кооперативы (ССЖК),

деятельность которых отчасти регулируется ст. 116 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации". В настоящее время идет разработка соответствующего Федерального закона, регулирующего деятельность подобных организаций и, в первую очередь, прописывающего контроль и надзор государства за их деятельностью, дабы избежать возникновения новых финансовых пирамид.

Согласно ст. 3 Федерального закона взаимоотношения потребительских обществ и их союзов и органов исполнительной власти определяются соглашениями.

Заемщики должны стать членами Ссудно-сберегательного жилищного кооператива (см. схему 3).

Размер процентной ставки по займам, выдаваемым Ссудно-сберегательным жилищным кооперативом своим членам, фиксируется соответствующим договором.

Ссудно-сберегательный жилищный кооператив (потребительский кооператив) - некоммерческая общественная организация, создаваемая гражданами, добровольно объединяющимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. ССЖК могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или иной общности граждан. По сути ССЖК - это цивилизованная форма кассы взаимопомощи, только юридически оформленная и дающая своим членам преимущества. Члены (пайщики) ССЖК объединяют свои средства - паевые взносы и личные сбережения. Эти средства образуют фонд кредитования, который предназначен для выдачи займов пайщикам ССЖК. Величина предоставляемого займа зависит от суммы и срока накопления. Процентные выплаты по ссуде, осуществляемые пайщиками, зависят от целей и срока, на который была выдана ссуда. На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целях гарантии возврата займа используется система поручительства или залога. Каждый пайщик может взять ссуду в пятикратном размере от суммы накопленных средств. Проценты, получаемые по ссудам, распределяются между пайщиками.

Внесение личных сбережений пайщиков в фонд ССЖК осуществляется ежемесячными вкладами в размерах, необременительных для семейного бюджета. Но в условиях инфляции и непредсказуемого курса рубля необходима защита сбережений от обесценивания, для чего проводится их индексация пропорционально курсу доллара.

Индексация производится следующими способами:

- привязка выдаваемых ссуд к доллару;

- размещение остатков денежных средств ССЖК в различные высоколиквидные финансовые инструменты (валютные или рублевые).

ССЖК осуществляет предоставление займов, более доступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами.

Управление ССЖК осуществляют Правление, Кредитный комитет и Ревизионная комиссия, выбранные на общем собрании членов союза и подотчетные пайщикам ССЖК.

Для осуществления рентабельной деятельности, покрывающей затраты на содержание управленческого аппарата и офиса, ССЖК необходимо достичь суммы активов не менее 100000 рублей.

Наиболее подходящими для деятельности ССЖК являются следующие параметры:

- минимальное количество членов союза 250 человек;

- минимальный паевой взнос 50 рублей;

- минимальный вступительный взнос 200 рублей;

- ежемесячный вклад личных сбережений (по желанию) от 200 рублей.

Опыт ссудно-сберегательных жилищных кооперативов.

В рамках движения кредитных союзов в 1998 году в Санкт-Петербурге был создан Жилищный кредитный союз, который позже был переименован в Жилищный ссудно-сберегательный кооператив N 1 (далее - ЖССК). ЖССК создан инициативной группой одного из крупнейших в Санкт-Петербурге кредитных союзов "Касса Взаимного кредита", членами которого являются сотрудники более 60-ти предприятий города и области.

ЖССК создан в форме потребительского жилищного кооператива. Участниками его являются физические лица, желающие приобрести квартиры в рассрочку.

Члены кооператива делятся на две категории:

- "покупатели" квартир в рассрочку;

- накопители на квартиры.

В отличие от многих систем, требующих предварительного накопления средств для старта программы, ЖССК пошел по другому пути. Был заключен договор долевого участия в строительстве на 25 квартир по себестоимости. Квартиры стали предлагаться членам кооператива по двум схемам:

- к выкупу в течение строительства квартиры полностью по рыночной стоимости;

- к выкупу в рассрочку на 5 лет под 8% годовых в валюте с оплатой первого взноса в размере 60% от стоимости, на 10% выше рыночной.

Из 25 предлагаемых квартир было выкуплено полностью 18 квартир и 7 квартир приобретено в рассрочку. За счет суммы поступивших средств ЖССК почти полностью рассчитался по договору долевого участия, а непогашенный остаток покрыл векселями.

В результате проведенной операции ЖССК имеет обязательства пайщиков на сумму около 16000 долларов США. Эти обязательства обеспечены квартирами, которые находятся в собственности ЖССК. Права собственности на квартиры перейдут к Пайщикам после погашения долга перед Кооперативом. До этого момента Пайщики проживают в этих квартирах по договору найма.

Страховые компании,

заключившие с заемщиком договор о долгосрочном (на 10 лет) накопительном страховании жизни (см. схему 4).

Они могут выдавать по истечении 3-х лет заем в пределах страховой суммы на покупку квартиры.

Если заемщик в момент подписания договора о долгосрочном накопительном страховании жизни выплачивает страховой компании 30% страховой суммы, то страховая компания может по истечении одного года выдать ему заем в пределах страховой суммы на покупку квартиры. Залог приобретаемого жилья оформляется в данном случае на страховую компанию.

Расчеты показывают, что максимальная процентная ставка по займам страховой компании может составить 8% годовых в валюте.

В этих случаях страховые компании имеют возможность направлять часть своих резервов с учетом сумм, получаемых в рамках договоров долгосрочного накопительного страхования жизни с заемщиками (страхователями), на долевое участие в строительстве нового жилья.

Инвесторы:

- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), эмитируемые кредиторами. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, предприятия, иностранные инвесторы и др.;

- к числу предприятий, участвующих в рефинансировании системы ИЖК, относятся, в первую очередь, предприятия, работники которых нуждаются в улучшении своих жилищных условий, в том числе через создаваемые ССЖК.

При отсутствии системы ИЖК эти предприятия либо строят ведомственное жилье, обслуживание которого ложится дополнительным финансовым бременем на них, либо покупают жилье для своих работников (а это они могут делать лишь за счет прибыли, после уплаты всех налогов). Использование ипотечных ценных бумаг (закладных листов) в качестве инструмента удовлетворения потребности своих работников в жилье экономически более выгодно для предприятий, в том числе, это связано с тем, что при их покупке отсутствует налог на добавленную стоимость, а облигации региональных займов вообще не облагаются налогами.

Для предприятий инвестиции в ипотечные ценные бумаги интересны в первую очередь тем, что позволяют без потери средств решить жилищные проблемы своих очередников. И поэтому для них доходность инвестиций не столь важна, что выгодно для заемщика, так как у него появляется возможность получить относительно дешевый кредит.

1.3. Схемы функционирования системы ипотечного
жилищного кредитования

Внедрение системы ипотечного жилищного кредитования в регионах России может происходить поэтапно.

На первом этапе идет формирование первичного рынка ипотечных кредитов (схемы 3, 4). Активными профессиональными участниками рынка на данном этапе являются кредиторы, обладающие долгосрочными ресурсами, и Жилищно-социальный фонд, как организатор системы. Поскольку крупные страховые компании обладают сформированными резервами, то они имеют преимущество по сравнению с другими кредиторами - банками, которые до сих пор ориентированны на краткосрочные инвестиции, и ССЖК, которым необходимо время для развития.

По мере формирования у кредитора, в данном случае у страховой компании, "пула закладных" и создания организационно-финансовых предпосылок для учреждения регионального ипотечного агентства (или филиала АИЖК), будет выстраиваться схема рефинансирования системы ИЖК (схема 2).

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные агентства):

- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению;

- рефинансируют кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпускают и размещают на рынке эмиссионные ипотечные ценные бумаги, обеспечивая привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

- наряду с закладными листами могут размещать на финансовых рынках облигации городского ипотечного жилищного займа;

- оказывают кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - открытое акционерное общество, созданное по постановлению Правительства РФ, со 100% государственным капиталом, для разработки единых стандартов системы ИЖК в России. Одной из функций АИЖК является формирование правил и стандартов для профессиональных участников первичного и вторичного рынков ипотечного кредитования. Внедрение унифицированных стандартов может осуществляться путем развития региональной филиальной сети АИЖК, либо путем создания совместно с региональными (городскими) администрациями региональных (городских) ипотечных агентств.

На этапе становления системы ИЖК важную роль играет государственная поддержка системы через предоставление государственных гарантий. Имея контрольный пакет акций в АИЖК, государство контролирует его деятельность, предоставляет гарантии по обязательствам Агентства и тем самым имеет возможность регулировать деятельность других профессиональных участников рынка в масштабе всей страны. Следовательно, повышается надежность ипотечных ценных бумаг АИЖК, открывается возможность интегрировать региональные ипотечные рынки и стимулируется приток инвестиций в систему ипотечного жилищного кредитования.

Городское ипотечное агентство - открытое акционерное общество, учреждаемое городской администрацией с контрольным пакетом акций (в размере не менее 51%). Администрация формирует уставной капитал денежными средствами, а, в отдельных случаях, также облигациями городского ипотечного жилищного займа.

Основной деятельностью агентства является выкуп закладных (именных ценных бумаг, см. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") у кредиторов, эмиссия собственных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных этими закладными, и размещение их на (в основном, российском) финансовых рынках. Доходность закладных листов (как и доходность ипотечных жилищных облигаций) определяется рыночными условиями, т.е. привлекательностью для инвесторов.

Ипотечные агентства могут функционировать как финансовые компании, покупающие закладные и реализующие на рынках закладные листы. Вместе с тем, они вправе осуществлять свою деятельность как (небанковские) кредитные организации, если выкупают у кредиторов права по кредитным (ипотечным) договорам для обеспечения эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг.

То, что основу системы ИЖК составляют специализированные организации, занимающиеся кредитно-финансовыми операциями исключительно на (первичном и вторичном) рынках ипотечных кредитов, имеет значение с точки зрения понижения рисков в системе ИЖК. Это повышает надежность ипотечных ценных бумаг и, как следствие, обеспечивает защиту прав инвесторов в ипотечное жилищное кредитование.

                                                                  Схема 1

                Система ипотечного жилищного кредитования

/-----\          /------\           /-------\           /---------\

|Гото-|          |Креди-|           |Ипотеч-|           | Институ-|

| вое |  Деньги  | тор  |  Продажа  |  ное  | Закладной | циональ-| Доход

|жилье| (кредит) |      | закладной | агент-|   лист    |   ные   |------

|     |---------|      |---------|  ство |----------|инвесторы|

|     |          |      |  Деньги   |       |           |         |

|     |---------|      |           |       |----------| Предпри-|------

|     | Заклад-  |      |           |       |  Деньги   |   ятия  |

\-----/   ная    \------/           \-------/           |         |

                                                        |Население|------

                                                        \---------/

                                                                  Схема 2

                            Договорная схема

         региональной системы ипотечного жилищного кредитования

                          /-------------------\

                          | Собственник жилья |

                          \-------------------/

      Договор купли-продажи   /-----------\

 /---------------------------| Девелопер |----------------\

 |                            \-----------/                 |

 |                                                      Агентский

 |                                                       договор

 |                    Договор                               |

 |                    страхова-                             

 |     /-----------\ ния ответ- /----------\ Договор /------------\

 |     | Страховая | ственности | Оценочное| оценки  | Риэлтерское|

 |   /-| компания  |----------| агентство|-------|  агентство |

 |   | \-----------/            \----------/         \------------/

 |   |                                                    

 |   |       |                  /-----/                     |

 | Дого-     \--------------\   |   /-----------------------/

 | вора                     |   |   |

 |страхо-                   |   |   |

 | вания  /--------------\  |   |   |   /------------\

 |   |    |              |  |   |   |   |            |                                             Договор

 |   |    |             Агентские договора           |                                          купли-продажи

 |   |    |              |  |   |   |   |            |                                            облигаций

        |                                     |             Договор   /---------------\    жилищного    /-----------\

/------\  |       /----------------------------\     |  /------\купли-продажи|               |      займа      |           |

| Заем-|  |       |                            |     |  |Креди-|  закладной  |   Ипотечное   |---------------| Инвесторы |

| щики |-/       |  Жилищно-социальный фонд   |     \-| тор  |-----------|   агентство   |---------------|           |

|      |          |                            |        |      |             |               |     Договор     |           |

\------/          \----------------------------/        \------/             \---------------/  купли-продажи  \-----------/

                                                                                           закладных

  |  |            /----------------------------\          |  |                      | |            листов

  |  |            |      Регистрационная       |          |  |                      | \---------------------\

  |  |            |        организация         |          |  |                      |                       |

  |  |            \----------------------------/          |  |            Договор купли-продажи        Учредительный

  |  |                  Кредитный договор                 |  |            облигаций с отсрочкой          договор

  |  \----------------------------------------------------/  |                   платежа                    |

  |                       Договор ипотеки                    |                      |                       |

  \----------------------------------------------------------/                                             

                                                                          /---------------------\ /---------------------\

                                                                          |  Другие учредители  | |  Другие учредители  |

                                                                          |      агентства      | |      агентства      |

                                                                          \---------------------/ \---------------------/

                                                                  Схема 3

             Договорная схема участия ссудно-сберегательного

                   жилищного кооператива в системе ИЖК

     /--------------------\                 /--------------------------\

 /--| Страховая компания |                 |     Продавец жилья       |

 |   \--------------------/                 |--------------------------|

 |                   /--------------------| Застройщик | Собственник |

 |        |           |                     \--------------------------/

 |        |           |                            

 |    Договор      Договор                         |

 |  страхования  купли-продажи                  Договор

 |        |           |                         долевого

 |        |           |                         участия

 |        |           |                            |

 |                                               

 |   /--------------------\   Договор ипотеки   /------\      /--------\

 |   |                    |-------------------|      |      |        |

 |   |                    |    Договор займа    |      |      |Предпри-|

 |   |Заемщик / член ССЖК |-------------------| ССЖК |-----|  ятия  |

 |   |                    | Вступительный взнос |      |      |        |

 |   |                    |--------------------|      |      |        |

 |   \--------------------/   Паевые взносы     \------/      \--------/

 |                                                

 |                  |                              |

 |              Агентский                      Агентский

 |               договор                        договор

 |                  \----\                     /---/

 |                       |                     |

 |    Агентский                               

 |     договор         /-------------------------\

 \--------------------| Жилищно-социальный фонд |

                       \-------------------------/

                                                                  Схема 4

          Договорная схема участия страховой компании в системе

           ипотечного жилищного кредитования (первичный рынок)

                 Договор купли-продажи      /------------\

          /--------------------------------| Застройщик |

          |                                 \------------/

          |                                       

          |                                       |

          |                                    Договор

          |                                    долевого

          |                                    участия

          |                                       |

                      Договор страхования        

 /------------------\        имущества      /-----------\

 |                  |---------------------|           |

 |                  | Договор долгосрочного |           |

 |  Страхователь/   |   страхования жизни   |           |    /---------\

 |                  |---------------------| Страховая |---|Агентство|

 |    заемщик       |     Договор займа     | компания  |    \---------/

 |                  |---------------------|           |

 |                  |    Договор ипотеки    |           |

 |                  |---------------------|           |

 \------------------/                       \-----------/

          |

  Агентский договор

          |

 /------------------\

 |Жилищно-социальный|

 |       фонд       |

 \------------------/

2. Программа страхования при ипотечном кредитовании населения

Программа страхования при ипотечном кредитовании разработана с целью обеспечить защиту имущественных интересов сторон - участников ипотечной программы.

Юридическая основа программы

- Гражданский кодекс Российской Федерации;

- Закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 г. N 102-ФЗ;

- Закон РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" от 31.12.97 г. N 157-ФЗ (в редакции от 17.07.99 г.).

Условия страхования

Настоящая программа включает в себя следующие виды страхования:

1. Страхование недвижимого имущества (квартира в многоквартирном доме, включая инженерное оборудование (санитарно-техническое и отопительное оборудование, газовые и электрические плиты, электрические счетчики, электропроводка, телевизионный и телефонный кабель), являющегося предметом залога.

2. Страхование жизни, здоровья и риска утраты трудоспособности Заемщика.

3. Страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование).

2.1. Условия страхования квартиры, передаваемой
в качестве залога банку

Договор страхования квартиры, передаваемой в залог, заключается путем оформления страхового полиса. Договор вступает в силу с 00 часов суток, следующих за днем зачисления страховой премии, уплачиваемой Страхователем на счет (в кассу) Страховщика. При этом страхование, обусловленное договором страхования, начинается с момента вступления его в силу, либо с момента государственной регистрации перехода права собственности на застрахованное имущества, приобретаемое на средства ипотечного кредита, к Страхователю в зависимости от того, что произошло позднее.

Объект страхования - имущественные интересы Страхователя, связанные с владением, пользованием, распоряжением квартиры, передаваемой в залог.

Страховые случаи:

а) пожар;

б) воздействие непредвиденных физических сил (удар молнии, взрыв газа, падение летательных объектов либо их обломков и иных предметов и т.п.);

в) стихийные бедствия (землетрясение, обвалы, оползень, сель, буря, вихрь, ураган, смерч, паводок, наводнение, ливень, град, действие необычных для данной местности морозов, обильный снегопад, выход подпочвенных вод, оседание и просадка грунта, засуха);

г) затопление - аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, проникновение воды из соседних помещений;

д) противоправные действия третьих лиц: кража со взломом (тайное похищение застрахованного имущества путем проникновения в помещение с преодолением его конструкций (конструктивных элементов), в том числе с использованием отмычек, поддельных ключей или иных технических средств (инструментов), а равно проникновение в помещение свободным доступом и преодоление препятствий при выходе из помещения); хищение путем грабежа и разбойного нападения; умышленное уничтожение имущества).

Страховая сумма - устанавливается эквивалентно долларам США, в размере действительной стоимости квартиры, которая определяется на основании договора купли-продажи и договора о залоге квартиры с ежемесячным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения кредита.

Безусловная франшиза (величина убытка, не покрываемого Страховой компанией при возмещении ущерба) - устанавливается в размере от 100 до 500 долларов США.

Страховая премия - уплачивается единовременно, либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно), в рублях, по курсу ЦБ РФ на момент оплаты.

Выгодоприобретатель - Залогодержатель (Ипотечный Кредитор).

Срок страхования - равен сроку кредитования.

Выплата страхового возмещения - производится в течение 15 суток со дня получения Страховой компанией документов их компетентных органов для установления причин и размера убытка, а также определения размера убытка.

При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается Выгодоприобретателю в пределах страховой суммы, установленной договором страхования, но не более размера неисполненных на момент выплаты страхового возмещения обязательств Заемщика (Страхователя) перед Кредитором (Выгодоприобретателем) по Кредитному договору. Под неисполненными обязательствами Страхователя понимается сумма основной задолженности по Кредитному договору (сумма кредита и процентов по кредиту), в которую не включаются неустойки (штрафы, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение Страхователем (Заемщиком) по кредитному договору.

2.2. Условия страхования жизни, здоровья и утраты
трудоспособности Заемщика

Договор страхования жизни, здоровья и утраты трудоспособности Заемщика заключается путем оформления договора страхования. Договор вступает в силу с 00 часов суток, следующих за днем зачисления части страховой премии, уплачиваемой Страхователем на счет Страховщика. Договор страхования заключается без медицинского освидетельствования, в отдельных случаях Страховая компания назначает медицинское освидетельствование.

Объект страхования - имущественные интересы Страхователя, связанные с жизнью и трудоспособностью Страхователя (Заемщика).

Страховые случаи - смерть Застрахованного по любой причине; постоянная утрата Застрахованным общей трудоспособности, наступившая в результате несчастного случая, с назначением инвалидности, установленной не позднее года со дня наступления несчастного случая; постоянная утрата Застрахованным общей трудоспособности, наступившая по причинам иным, чем несчастный случай, с назначением инвалидности I группы.

Страховая сумма - устанавливается эквивалентно долларам США, в размере кредита плюс 10%, с ежемесячным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения Заемщиком (Страхователем) кредита.

Страховой тариф - устанавливается в зависимости от возраста, состояния здоровья и вида деятельности Страхователя (Заемщика).

Страховая премия - уплачивается единовременно, либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно), в рублях, по курсу ЦБ РФ на момент оплаты.

Выгодоприобретатель - Залогодержатель (Ипотечный Кредитор).

Срок страхования - равен сроку кредитования.

Выплата страхового возмещения - производится в течение 15 суток после установления факта страхового случая, подтверждения этого факта и определения размера возмещения.

2.3. Условия страхования риска утраты недвижимого имущества
в результате прекращения права собственности (титульное страхование)

Договор страхования риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование) заключается путем оформления договора страхования. Договор вступает в силу с 00 часов суток, следующих за днем зачисления страховой премии, уплачиваемой Страхователем на счет Страховщика. При этом страхование, обусловленное договором страхования, начинается с момента вступления его в силу, либо с момента государственной регистрации перехода права собственности на застрахованное имущество, приобретаемое на средства ипотечного кредита, к Страхователю, в зависимости от того, что произошло позднее.

Объект страхования - имущественные интересы Страхователя, связанные с владением, пользованием, распоряжением квартиры, передаваемой в залог.

Страховые случаи - вступившее в законную силу решение суда, лишающее Страхователя права собственности на предмет залога (квартира) в результате:

нарушения законодательства РФ при предыдущих сделках купли-продажи;

ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.), или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.);

продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;

приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом или залогом.

Страховая сумма - устанавливается эквивалентно долларам США, в размере не более 85% от действительной стоимости квартиры, которая определяется на основании договора купли-продажи и договора о залоге квартиры с уменьшением в зависимости от графика погашения кредита.

Страховая премия - уплачивается единовременно, либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно), в рублях, по курсу ЦБ РФ на момент оплаты.

Выгодоприобретатель - Залогодержатель (Ипотечный Кредитор).

Срок страхования - равен сроку кредитования.

Выплата страхового возмещения - производится в течение 15 суток со дня получения Страховой компанией документов их компетентных органов для установления причин и размера убытка, а также определения размера убытка.

При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается Выгодоприобретателю в пределах страховой суммы, установленной договором страхования, но не более размера неисполненных на момент выплаты страхового возмещения обязательств Заемщика (Страхователя) перед Кредитором (Выгодоприобретателем) по Кредитному договору. Под неисполненными обязательствами Страхователя понимается сумма основной задолженности по Кредитному договору (сумма кредита и процентов по кредиту), в которую не включаются неустойки (штрафы, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение Страхователем (Заемщиком) по кредитному договору.

2.4. Накопительное страхование

Суть схемы долгосрочного накопительного страхования с целью приобретения жилья состоит в следующем. Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, но не имеющий возможности одномоментно оплатить всю стоимость квартиры, заключает со страховой компанией договор долгосрочного накопительного страхования жизни сроком на 10 лет, на сумму, равную стоимости желаемой квартиры. Заключив такой договор, он ежемесячно выплачивает страховку. В тот момент, когда на накопительном счете гражданина собирается 30% всей заявленной сумму, он может обратиться в страховую компанию за ссудой на оставшиеся 70% для покупки квартиры. Страховая компания рассматривает заявку и проводит андеррайтинг будущего заемщика. В случае положительного ответа, она (компания) выдает ему требуемую ссуду через год после накопления последних 30% стоимости квартиры. Заемщик приобретает квартиру в собственность, закладывает ее в пользу страховой компании и продолжает платить ежемесячные страховые взносы, увеличившиеся с учетом платежей по обслуживанию ссуды. Ссуда страховой компании выдается под 8 и менее процентов годовых в валюте.

С учетом ежемесячных платежей по страховому полису к моменту покупки квартиры заемщик оплатит порядка 40% стоимости квартиры.

В таблице ниже приведены примеры ежемесячного обслуживания ипотечной ссуды, выданной страховой компанией на 9 лет под 8% годовых, в зависимости от параметров приобретаемого жилья.

-------------------------------------------------------------------------

Квартира| Общая |  Цена |  Цена   | Размер  |Размер | Объем  |Ежемесячный

(кол-во)|площадь| кв. м,|квартиры,| первого |первого|кредита,|   взнос,

 комнат |       |  руб. |   руб.  | взноса  |взноса |  руб.  |    руб.

        |       |       |         | в руб.  |в % от |        |

        |       |       |         |         | цены  |        |

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   1    |  42   |  7000 |  294000 |  117600 |   40  | 176400 |    2271

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   1    |  43   |  7000 |  301000 |  120400 |   40  | 180600 |    2325

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   2    |  58,6 |  7000 |  410200 |  164080 |   40  | 246120 |    3169

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   2    |  72   |  7000 |  504000 |  201600 |   40  | 302400 |    3893

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   3    |  93   |  7000 |  651000 |  260400 |   40  | 390600 |    5029

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   4    |  87,8 |  7000 |  614600 |  245840 |   40  | 368760 |    4748

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   4    |  91,6 |  7000 |  641200 |  256480 |   40  | 384720 |    4953

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   5    | 103,8 |  7000 |  726600 |  290640 |   40  | 435960 |    5613

-------------------------------------------------------------------------

Если гражданин уже владеет квартирой, то в момент покупки новой квартиры он может продать свою старую, и тем самым в состоянии погасить значительную часть долга. Стоимость старой квартиры в цене новой составит 40 - 50% при том условии, что гражданин хочет улучшить свои жилищные условия, прибавив дополнительную комнату к уже имеющимся. Тогда ежемесячные платежи по обслуживанию ссуды при тех же самых исходных данных составят:

-------------------------------------------------------------------------

Квартира| Общая |  Цена |  Цена   | Размер  |Размер | Объем  |Ежемесячный

(кол-во)|площадь| кв. м,|квартиры,| первого |первого|кредита,|   взнос,

 комнат |       |  руб. |   руб.  | взноса  |взноса |  руб.  |    руб.

        |       |       |         | в руб.  |в % от |        |

        |       |       |         |         | цены  |        |

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   1    |  42   |  7000 |  294000 |  235200 |   80  |  58800 |     757

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   1    |  43   |  7000 |  301000 |  240800 |   80  |  60200 |     775

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   2    |  58,6 |  7000 |  410200 |  328160 |   80  |  82040 |    1056

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   2    |  72   |  7000 |  504000 |  403200 |   80  | 100800 |    1298

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   3    |  93   |  7000 |  651000 |  520800 |   80  | 130200 |    1676

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   4    |  87,8 |  7000 |  614600 |  491680 |   80  | 122920 |    1583

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   4    |  91,6 |  7000 |  641200 |  512960 |   80  | 128240 |    1651

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   5    | 103,8 |  7000 |  726600 |  581280 |   80  | 145320 |    1871

-------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------------------------------

Квартира| Общая |  Цена |  Цена   | Размер  |Размер | Объем  |Ежемесячный

(кол-во)|площадь| кв. м,|квартиры,| первого |первого|кредита,|   взнос,

 комнат |       |  руб. |   руб.  | взноса  |взноса |  руб.  |    руб.

        |       |       |         | в руб.  |в % от |        |

        |       |       |         |         | цены  |        |

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   1    |  42   |  7000 |  294000 |  264600 |   90  |  29400 |     379

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   1    |  43   |  7000 |  301000 |  270900 |   90  |  30100 |     388

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   2    |  58,6 |  7000 |  410200 |  369180 |   90  |  41020 |     528

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   2    |  72   |  7000 |  504000 |  453600 |   90  |  50400 |     649

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   3    |  93   |  7000 |  651000 |  585900 |   90  |  65100 |     838

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   4    |  87,8 |  7000 |  614600 |  553140 |   90  |  61460 |     791

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   4    |  91,6 |  7000 |  641200 |  577080 |   90  |  64120 |     826

--------+-------+-------+---------+---------+-------+--------+-----------

   5    | 103,8 |  7000 |  726600 |  653940 |   90  |  72660 |     935

-------------------------------------------------------------------------

Страховая компания выдает страхователю - потенциальному заемщику ссуду спустя год после его обращения, поскольку в течение этого срока инвестирует свои резервы в долевое строительство жилья по заказу страхователя.

3. Пилотный проект системы ИЖК в городе Краснодаре и оценка
его экономической целесообразности

В качестве пилотного проекта будем рассматривать строительство 100 квартирного дома. Строительный цикл - примерно один год. Инвесторами проекта выступают: Мэрия, Строительно-подрядная организация и Промышленно-страховая компания.

Страховая компания за счет своих резервов, с учетом накопленных средств страхователями в объеме 30% от стоимости приобретаемого жилья, способна инвестировать примерно 50% от стоимости строительства дома. Строительная компания за счет собственных средств обеспечивает 20% строительства. В свою очередь Администрации необходимо привлечь дополнительно 30% для завершения проекта, в виде землеотвода (примерно 10%) и оставшиеся 20% денежными средствами (предусмотренными в бюджете на внедрение системы ИЖК). Окупаемость такого проекте примерно один год, при условии, что заемщики располагают старым жильем, которое они продают при покупке новой квартиры, погашая, таким образом, большую часть долга.

Основная цель пилотного проекта системы ИЖК в городе Краснодаре - реализовать и апробировать организационно-правовые механизмы системы, направленные на активное развитие рынка ипотечного кредитования в городе.

Социально-экономические предпосылки для реализации
пилотного проекта в городе Краснодаре

В марте 2000 года Центр инвестиционных, финансовых международных программ совместно с Жилсоцфондом мэрии города Краснодара провел исследование жилищной ситуации в городе. Данное исследование проведено в рамках разработки пилотного проекта системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) для города Краснодара.

Основные результаты проведенного исследования заключаются в следующем:

1. 83% населения планируют изменить условия проживания и 56,45% опрошенных планируют участвовать в программе ипотечного жилищного кредитования.

2. При распространении полученных данных о величине первоначального взноса, приемлемого для семьи, на всю генеральную совокупность инвестиционный потенциал населения города оценен в 786424 тысячи долларов США.

3. Для большей части горожан весьма проблематично совершение жилищных операций, опираясь лишь на собственные денежные средства и манипулируя имеющимся жильем, как стартовым капиталом, без внешней поддержки в форме кредитования или субсидирования.

4. При распространении полученных данных на всю генеральную совокупность можно предположить, что 2604 семей города могут быть потенциальными участниками пилотного проекта системы ипотечного жилищного кредитования.

Участники пилотного проекта системы ИЖК
и этапы его реализации

1) Заемщики, жители города Краснодара, обращаются в Жилсоцфонд с заявкой на участие в проекте.

При проведении сбора заявок, граждане, желающие получить ипотечный кредит, совместно с консультантом Жилсоцфонда заполняют заявление, которое регистрируется в едином регистрационном журнале, и данные из него вносятся в базу данных компьютера. Из сформированной базы данных Жилсоцфонд классифицирует заемщиков по следующим показателям:

- наличие денежных средств для первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья;

- наличие активов в виде ликвидной недвижимости (квартиры, дома, гаража), составляющей 50% от стоимости нового жилья;

- размер ежемесячного дохода, достаточного для обслуживания ипотечного кредита;

- спрос на квартиры в доме, который будет построен при реализации пилотного проекта.

Как только будет собрано 100 необходимых потенциальных заемщиков начнется оформление договоров накопительного страхования жизни и строительство дома.

2) Строительный проект и Застройщик.

В ходе проведения предварительного тендера среди девелоперов города Краснодара был получен пакет предложений на участие в пилотном проекте. При расчете экономической целесообразности пилотного проекта системы ИЖК возьмем в качестве примера предложение ООО "Парфенон". Предполагается строительство кирпичного 120 квартирного дома улучшенной планировки, в котором для проекта выделено 96 квартир, из них 25 - однокомнатных общей площадью 52 кв. м каждая, 47 - двухкомнатных общей площадью 78 кв. м каждая и 24 - трехкомнатных общей площадью 99 кв. м каждая. Дом будет построен на улице Чекистов и сдан в июле 2001 года. Себестоимость проекта составит 30946530 рублей, из расчета 4275 рублей за один квадратный метр полезной площади.

Цена продажи составит 7500 рублей за квадратный метр общей площади. То есть однокомнатная квартира стоит 390000 рублей, двухкомнатная - 585800 рублей, трехкомнатная - 742500 рублей.

ООО "Парфенон" инвестирует в строительство 6189306 рублей и 3737724 рублей за выделенный землеотвод и согласование проекта.

3) Промышленно-страховая компания (ПСК).

Заключает договора накопительного страхования и формирует резервы из взносов страхователей - потенциальных заемщиков, отобранных Жилсоцфондом, в размере 16519500 рублей (30% от стоимости жилья). Через год после заключения договоров накопительного страхования ПСК обязуется выдать страхователям заем в размере 309465 рублей (10% от стоимости жилья), еще 10% страхователи накопят в течении первого года за счет ежемесячных взносов.

Структура финансирования покупки жилья гражданами - участниками пилотного проекта:

Цена квартиры - (100%), состоит из:

первоначального взноса - 30%;

сдаваемой недвижимости - 50%;

накоплений на полисе - 10%;

кредита - 10%.

Стоимость кредита ПСК не будет превышать 8% годовых в валюте. Риски по колебанию курса рубля относительно доллара США (более 15% в год) берет на себя Жилсоцфонд за счет средств, полученных от строительной деятельности. Займы будут выдаваться на 9 лет (договор накопительного страхования заключается на 10 лет, строительный цикл 9 лет). Ежемесячные платежи по займам при курсе 28,5 рублей за доллар составят:

            ------------------------------------------------

             Квартира| Общая |  Цена   | Объем  |Ежемесячный

             (кол-во)|площадь|квартиры,|кредита,|   взнос,

              комнат |       |   руб.  |  руб.  |    руб.

            ---------+-------+---------+--------+-----------

                1    |   52  |  390000 |  39000 |   502,10

            ---------+-------+---------+--------+-----------

                2    |   78  |  585000 |  58500 |   753,16

            ---------+-------+---------+--------+-----------

                3    |   99  |  742500 |  74250 |   955,93

            ------------------------------------------------

Инвесторы:

Мэрия города Краснодара выделяет 5000000 рублей, из них:

- 500000 рублей на организационно-технические расходы Жилсоцфонда;

- 4500000 рублей (14,5% от себестоимости) для завершения строительного проекта;

Страховая компания - 16519500 рублей (53,4%);

ООО "Парфенон" - 9927030 рублей (32,1%).

4) Реализация пилотного проекта.

Застройщик проводит строительно-монтажные и отделочные работы и сдает дом. В течении этого периода Жилсоцфонд подбирает покупателей для реализации имеющейся у заемщиков недвижимости. После сдачи дома граждане переезжают в новые квартиры, оформляют договор займа и договор ипотеки на новое жилье, продают старое жилье.

В ходе реализации пилотного проекта участники израсходуют 32000000 рублей, из них 30946530 на строительство дома и 1053470 рублей на организационно-технические расходы системы. Для погашения вышеперечисленных затрат будут использованы средства, полученные от заемщиков после реализации их старого жилья.

5) Взаиморасчеты сторон:

Полученные от заемщиков средства в размере 27532500 рублей распределяются следующим образом:

Мэрии - 5000000 рублей;

ООО "Парфенон" - 9927030 рублей в качестве возврата вложенных средств и 6189306 рублей в качестве прибыли;

Жилсоцфонду - 6416164 рублей на организационно-технические расходы по работе с населением и для инвестирования в систему ИЖК на следующем этапе;

Промышленно-страховая компания получает 7656473 рублей в течение 9 лет в качестве погашения выданных займов и процентов по ним.

Мэрия города Краснодара имеет две возможности использования возвращенных средств:

1) направить, полученные средства на следующий этап внедрения системы ИЖК, что позволит значительно расширить предложения для населения выдавать кредиты до 50% от стоимости нового жилья;

2) купить на рынке жилья города Краснодара квартиры для социально незащищенных слоев населения. Следует однако заметить, что в этом случае для расширения системы ИЖК на следующем этапе потребуется выделение новых средств в бюджете города.

После завершения строительного цикла и реализации дома пилотный проект может быть тиражирован. Один раз вложенные деньги Администрации будут продолжать "работать" при строительстве следующего проекта. Страховая компания приобретает возможность вновь вкладывать свои резервы, поскольку, пока идет строительство первого дома, в ней открывают свои накопительные счета новые страхователи - потенциальные заемщики.

Таким образом, граждане получают возможность накопить определенные средства и взять ссуду на покупку жилья под процент, значительно меньший банковского. Страховая компания расширяет поле страховых услуг, накапливает закладные, которые в перспективе сможет реализовать через ипотечное агентство, и получает прибыль от своего участия в ипотечном проекте. Строительная компания получает выгодный заказ. И наконец, мэрия получает увеличение объемов строительства и, как следствие, рост налоговых поступлений в бюджет, развитие нового сегмента финансового рынка, а также решает социальную задачу обеспечения жильем населения.

Участие Страховой компании в системе ИЖК существенно снижает риски для граждан, поскольку они не вкладывают средств в незавершенное строительство, а осуществляют долгосрочное (накопительное) страхование жизни.

Если заемщик по каким-либо причинам приостанавливает платежи по ссуде, его квартира переходит в собственность страховой компании и с помощью Жилищного социального фонда реализуется на вторичном рынке. После взаиморасчетов с кредитором (страховой компанией) страхователю-заемщику выплачивается оставшаяся сумма и предоставляется квартира (без права приватизации) в муниципальном жилом фонде временного проживания.

Заместитель председателя

городской Думы

П.К. Сокол